又一家來自內(nèi)地的物業(yè)公司即將在港上市。第一服務(wù)控股有限公司(以下簡稱“第一服務(wù)”)已于10月15日結(jié)束在香港公開發(fā)售，預(yù)計于10月22日正式掛牌上市。其計劃發(fā)行2.5億股，發(fā)行股份的價格區(qū)間介乎每股1.86至2.46港元。

　　值得一提的是，第一服務(wù)由兩家已摘牌的新三板公司第一物業(yè)及第一人居合并而成，是新三板市場中極少見的合并上市案例。第一物業(yè)和第一人居分別于2016年5月、2018年3月在新三板掛牌，而后均于2019年底退市。

　　兩摘牌公司合并完成紅籌重組

　　近年來，內(nèi)地物業(yè)公司到香港上市的熱情極高，在這股熱潮中，相較于部分頭部物業(yè)明星公司，第一服務(wù)的規(guī)模相對較小，并不出眾。不過，其引人注意的地方在于，由兩家已摘牌的新三板公司第一物業(yè)及第一人居合并而成，這是新三板市場中極少見的合并上市案例。

　　　　根據(jù)第一服務(wù)的招股書，公司成立于2020年1月20日，公司資產(chǎn)主要來自于當代置業(yè)集團旗下第一物業(yè)和第一人居，這兩家公司都是退市的新三板公司。資料顯示，第一物業(yè)、第一人居分別于1999年12月、2014年12月成立，并分別于2016年5月及2018年3月在新三板掛牌。第一物業(yè)于2019年12月24日從新三板摘牌，隨后第一人居也于于同年12月27日終止掛牌。退市之時，第一物業(yè)、第一人居的最終市值分別為9.9億元、8050萬元，兩者合并不超過11億元。

　　第一服務(wù)在招股書中稱，摘牌是因為新三板市場由于其交易機制及低成交量難以反映第一物業(yè)及第一人居的實際價值，且新三板僅對合資格投資者開放，大大限制了公司的市場曝光。

　　第一物業(yè)是新三板知名的物業(yè)公司，主要為客戶提供綜合物業(yè)管理服務(wù)。管理的物業(yè)類型涉及別墅、高層住宅、商業(yè)辦公、寫字樓等。2017年第一物業(yè)獲得1億元融資。由鼎暉投資領(lǐng)投，中金公司、中信證券、華融投資、長江證券、東北證券等機構(gòu)跟投。

　　第一物業(yè)摘牌前的財報顯示，公司經(jīng)營保持良性快速增長，2019年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2.63億元，較上年同期增長26.19%；凈利潤為2596.13萬元，比上年同期增長56.49%。期內(nèi)業(yè)務(wù)穩(wěn)定快速發(fā)展，與上一年同期相比新增接管物業(yè)服務(wù)項目12個其中70%以上來源于外部拓展；新增體驗中心服務(wù)項目20個，其中60%來源于外部拓展，報告期內(nèi)公司還增加了儀仗隊禮賓服務(wù)及培訓等新業(yè)務(wù)完善社區(qū)服務(wù)提升客戶體驗。

　　第一人居規(guī)模相對較小，主營業(yè)務(wù)為為客戶提供全流程人居環(huán)境解決方案的服務(wù)商，提供綠色建筑技術(shù)咨詢、人居環(huán)境科技產(chǎn)品研發(fā)、銷售及機電安裝業(yè)務(wù)。其2019年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2891.44萬元，同比增長23.32%；凈利潤為636.15萬元，同比增長24.58%。

　　第一物業(yè)、第一人居控股股東均為第一資產(chǎn)，實際控制人為張雷，因此合并重組上市并不存在實控人爭奪的潛在風險。

　　從重組過程來看，主要經(jīng)過以下步驟：第一物業(yè)、第一人居分別從新三板摘牌之后，便著手設(shè)立境外公司搭建紅籌架構(gòu)：2020年1月，第一服務(wù)在開曼群島注冊成立；2020年2月，以第一物業(yè)收購第一人居72.1%股權(quán)為標志，第一服務(wù)的結(jié)構(gòu)框架最終成型。

　　同時，在2020年2月成立BVI公司第一綠色服務(wù)，股東為第一服務(wù)，然后于2020年3月成立香港公司第一服務(wù)控股(香港)。

　　2020年4月，第一資產(chǎn)及張雷分別將第一物業(yè)64.6%及4.2%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第一服務(wù)控股(香港)，代價合計為人民幣71,203,772元；接著第一資產(chǎn)向呂曉彤、杭州鼎輝、中金公司等股東收購第一物業(yè)18.7%股權(quán)，代價為104,327,734元；隨后第一資產(chǎn)向第一服務(wù)控股(香港)轉(zhuǎn)讓第一物業(yè)31.2%股權(quán)，價格為32,358,653元。至此，第一服務(wù)控股(香港)收購第一物業(yè)100%股份，完成紅籌重組。

　　發(fā)行估值較為合理

　　第一物業(yè)和第一人居從新三板退市之后，5個月即完成重組，速度之快令人矚目。經(jīng)過重組之后，第一服務(wù)即馬不停蹄地向香港聯(lián)交所遞交招股書。

　　與其他物業(yè)公司不同的是，第一服務(wù)給自己加入了“綠色物業(yè)服務(wù)”概念，強調(diào)在物業(yè)全生命周期、各階段為住宅及非住宅物業(yè)客戶提供數(shù)字互聯(lián)、綠色、健康的人居體驗。重組之前，第一物業(yè)主要提供綜合物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，第一人居則提供建筑人工環(huán)境綜合技術(shù)咨詢服務(wù)。兩相結(jié)合，第一服務(wù)專注于提供綠色物業(yè)管理服務(wù)及綠色人居解決方案，形成物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案和增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線。

　　三大業(yè)務(wù)中，其物業(yè)管理服務(wù)占比最高，2017-2019年，第一服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.58億元、2.02億元以及2.73億元，占比41.6%、40.8%以及38.8%。截至2020年4月30日，物業(yè)管理服務(wù)收入9314.7萬元，占比41.4%。而綠色人居解決方案和增值服務(wù)兩大業(yè)務(wù)占總營收上基本上平分秋色，但是從公司近幾年的占比來看，綠色人居解決方案要好于增值服務(wù)，近年來，綠色人居解決方案營收占比逐步提升，從2017年的26.7%提升至2020年4月30日的30.6%，而增值服務(wù)收入?yún)s從2017年的31.7%逐步下降至2020年4月30日的28%。

　　據(jù)招股書顯示，2017-2019年期間，第一服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入3.79億元(人民幣，下同)、4.96億元以及6.25億元，年復(fù)合增長率28.42%，而2019中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)同期的平均復(fù)合年增長率為18.4%，從營收復(fù)合增長率來看，第一服務(wù)年復(fù)合增長率遠高于行業(yè)平均水平。截至2020年4月30日的前四個月，第一服務(wù)實現(xiàn)營收2.25億元，較去年同期同比增長10.29%。

　　根據(jù)中指院綜合實力排名，公司位列2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)第31名。截止2020年4月底，公司在管建筑面積1,500萬平方米，合約建筑面積2,700萬平方米。不過，市場分析認為，以2018年管理的建筑面積計，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的市場份額僅38.9%，行業(yè)集中度并不高。這就意味著，排名越往后，物業(yè)企業(yè)較行業(yè)頭部拉開的差距越大，因此縱使排名進入行業(yè)前50，第一服務(wù)還是被認為“規(guī)模較小”。

　　　　另外，房企系的物業(yè)公司普遍依賴關(guān)聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)資源，第一服務(wù)也不例外。盡管近年來其從第三方獲得的在管面積大幅增長，時至目前其第三方物業(yè)在管的94個物業(yè)項目逾三分之二來自當代置業(yè)。從收益上看，第一服務(wù)受當代置業(yè)的影響還要更大些。2017-2019年第一服務(wù)來自當代置業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益分別為1.50億元、1.74億元及2.16億元，占同期物業(yè)管理總收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

　　資料顯示，其實際控制人張雷控股的世家集團、雪松集團以及張鵬控股的皓峰集團合計持有第一服務(wù)75.5%股權(quán)，兩者已經(jīng)訂立一致行動協(xié)議。而張鵬、張雷分別是港股上市房企當代置業(yè)的總裁以及董事長，換而言之，第一服務(wù)與當代置業(yè)構(gòu)成關(guān)聯(lián)兄弟公司。

　　估值方面，中泰國際認為，按全球公開發(fā)售后的10億股本計算，第一服務(wù)市值為18.6-24.6億港元。2019年公司市盈率約為21.1-28倍，市凈率約為3.42-3.58倍，低于行業(yè)平均水平。該行稱，回顧從2019年至今發(fā)行同屬物管行業(yè)的新股共計15只，僅有時代鄰里一只破發(fā)，其認為第一服務(wù)估值不高，首日破發(fā)幾率較低，但漲幅有限。

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