獲悉，近日，建業(yè)地產(chǎn)下屬全資子公司中原建業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱中原建業(yè))首次遞交招股書(shū)，工銀國(guó)際、建銀國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

　　中原建業(yè)或?yàn)榇ㄐ袠I(yè)第二股

　　據(jù)招股書(shū)顯示，中原建業(yè)由建業(yè)集團(tuán)分拆而來(lái)，若成功上市，中原建業(yè)將成為建業(yè)集團(tuán)旗下繼建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活后，第四家上市公司。

　　中原建業(yè)專注于房地產(chǎn)商業(yè)代建業(yè)務(wù)。即代表項(xiàng)目擁有人在整個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并采用輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，從而無(wú)須承擔(dān)土地取得及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用。所有在管項(xiàng)目均由中原建業(yè)直接管理、指派管理團(tuán)隊(duì)，并根據(jù)預(yù)見(jiàn)協(xié)定條款向項(xiàng)目擁有人收取管理費(fèi)，通常包括(a)基于物業(yè)類型、位置、規(guī)模及價(jià)格水平的基礎(chǔ)管理費(fèi);及(b)基于銷售表現(xiàn)的溢價(jià)管理服務(wù)費(fèi)。

　　據(jù)招股書(shū)顯示，2015年11月，中原建業(yè)獲得首份房地產(chǎn)代建合約，并一直以河南省為戰(zhàn)略重點(diǎn)進(jìn)行拓展。截至2020年6月30日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量182個(gè)，在管項(xiàng)目面積2400萬(wàn)平方米，其中在建建筑面積為2010萬(wàn)平方米，待建建筑面積為390萬(wàn)平方米。目前該公司的營(yíng)收幾乎都來(lái)自于河南省。

　　另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，按2019年新合約建筑面積計(jì)，在國(guó)內(nèi)前五大房地產(chǎn)代建公司中，中原建業(yè)以12.2%的市場(chǎng)份額排在行業(yè)內(nèi)第二。

　　自今年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)以及行業(yè)頻頻爆出的債務(wù)危機(jī)，分拆地產(chǎn)公司旗下子公司上市融資成為了行業(yè)趨勢(shì)。繼分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)后，分拆代建業(yè)務(wù)上市也成為了地產(chǎn)公司擴(kuò)充融資平臺(tái)的又一新玩法。如綠城中國(guó)分拆旗下的代建公司綠城管理并成功登陸港股市場(chǎng)之后，綠城管理成為“中國(guó)代建第一股”。若中原建業(yè)也成功實(shí)現(xiàn)港股上市，該公司也有望成為國(guó)內(nèi)代建行業(yè)第二股。

　　建業(yè)集團(tuán)也在招股書(shū)中表示，分拆將令集團(tuán)直接進(jìn)入資本市場(chǎng)獲取股權(quán)及╱或債務(wù)融資，從而為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)及未來(lái)拓展撥付資金而無(wú)須依賴建業(yè)地產(chǎn)，因而加速拓展并提升營(yíng)運(yùn)及財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

　　人員開(kāi)支為最大的成本項(xiàng)目

　　由于該公司采用輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，因此人力資源在該公司所能支配的資源中占據(jù)重要地位。

　　招股書(shū)顯示，中原建業(yè)的人員開(kāi)支包括基本薪金及獎(jiǎng)金、社會(huì)保險(xiǎn)及其他福利以及母公司向其雇員支付的以股份為基礎(chǔ)并以權(quán)益作結(jié)算的付款。

　　2017-2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月，中原建業(yè)的人員開(kāi)支分別為人民幣(下同)8490萬(wàn)元、6970萬(wàn)元、13420萬(wàn)元以及4890萬(wàn)元，分別占其相關(guān)期間收益的27.4%，10.3%、13.0%以及10.2%。

　　中原建業(yè)表示，人員開(kāi)支在2019年有所增加，乃主要由于公司于2019年擴(kuò)張及成立區(qū)域分公司導(dǎo)致人員增加所致。該公司的人員開(kāi)支是跟業(yè)務(wù)擴(kuò)張有著密切的關(guān)系，事實(shí)上，人員開(kāi)支已經(jīng)成為中原建業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)最大的成本項(xiàng)目。

　　凈利率逐年遞增，3倍于綠城管理

　　就規(guī)模而言，雖然規(guī)模上中原建業(yè)比不上綠城管理，但是在凈利率方面表現(xiàn)較好，并且遠(yuǎn)超后者。

　　2017-2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)收益3.09億元、6.76億元、10.29億元及4.81億元，主要由于在管項(xiàng)目數(shù)量及總合約建筑面積增加所致。中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.42億元、4.04億元、6.41億元及3.02億元，凈利率分別為45.9%、59.7%、62.3%及62.8%，呈現(xiàn)逐漸遞增趨勢(shì)。而同期綠城管理的凈利率分別僅為25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。

　　由于代建業(yè)務(wù)采用輕資產(chǎn)模式，因此相比于重資產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其利潤(rùn)空間比較大。去年中原建業(yè)的凈利率是行業(yè)龍頭綠城管理的3倍，今年上半年甚至接近4倍。

　　據(jù)悉，這主要是由于這兩家公司的業(yè)務(wù)模式不同造成的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)代建分為政府代建、商業(yè)代建及資本代建，而中原建業(yè)專注于利潤(rùn)較高的商業(yè)代建，自然利潤(rùn)率比較高，而綠城管理除了商業(yè)代建，還有政府代建及提供與代建相關(guān)代建咨詢和設(shè)計(jì)咨詢等利潤(rùn)沒(méi)有那么高的業(yè)務(wù)，因此拉低了整體的利潤(rùn)率。

　　而從根本上來(lái)說(shuō)，代建公司的利潤(rùn)之所以這么高，主要是它們不需要支付土地、建安、人工等成本，而是從項(xiàng)目的純利潤(rùn)中抽取一定比例。有的項(xiàng)目中，代建公司還會(huì)參與跟投，因此收益可能更高。

　　但是，隨著中國(guó)及河南省房地產(chǎn)代建市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，可能會(huì)對(duì)該公司業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，按2019年新合約建筑面積計(jì)，中原建業(yè)的市場(chǎng)份額與行業(yè)頭部公司相差較大，超過(guò)10%，但是與排在第三位的公司相比，市場(chǎng)份額差距縮短至4%以內(nèi)。中原建業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的追趕與挑戰(zhàn)，一旦在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)，中原建業(yè)的高利潤(rùn)率或無(wú)法維持。

　　中原建業(yè)能否成功上市呢?我們拭目以待。

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