央媒刊文：限購限售限貸或成為大城市樓市新長效機(jī)制 2017年05月22日 14:25來源：鳳凰財(cái)經(jīng)綜合 4月24日，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)刊登中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華文章稱，也許，限購、限售和限貸這些所謂的“短效機(jī)制”，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機(jī)制。這也是大城市住房市場始終無法擺脫它們的真正原因。需要做的，是在法治框架下，對這些政策作進(jìn)一步的規(guī)范化和制度化。要避免行政權(quán)力被濫用，強(qiáng)化執(zhí)行監(jiān)督，保證它們的公平性和適用性。這樣，我們可能就不用再苦苦等待“長效機(jī)制”的推出了。

　　以下為全文：

　　構(gòu)建住房市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機(jī)制曾經(jīng)是樓市熱議話題之一。有人說，開征房產(chǎn)稅就是穩(wěn)定住房市場的長效機(jī)制。也有人說，土地特別是集體土地的市場化改革才是住房市場平穩(wěn)發(fā)展的長遠(yuǎn)之策。然而，經(jīng)歷了長時間的期盼與等待，這些所謂的長效機(jī)制卻似乎始終未能面世。另一方面，伴隨著房價一輪又一輪的快速上漲，我們又不停地把經(jīng)濟(jì)學(xué)家所鄙視的限購、限貸等“短效政策”重新啟用或加碼，以應(yīng)市場燃眉之急。在新一輪的調(diào)控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推開。

　　繼2016年“9·30”之后，2017年3月，以限購限貸為主要手段的樓市調(diào)控小高潮再度掀起。2017年3月17日，北京樓市調(diào)控再度加碼。北京樓市新政要求“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，并進(jìn)一步封堵了“商住房”限購漏洞。3月29日，杭州和廈門也在一個月內(nèi)第二次升級了調(diào)控政策。至此，3月已有25城啟動或升級了樓市調(diào)控政策。各地調(diào)控政策的集中升級顯然也與2月局部地區(qū)樓市重新出現(xiàn)異動有關(guān)。據(jù)中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2017年2月房價在總體穩(wěn)定的同時，部分城市調(diào)控政策效果有所減退。局部樓市經(jīng)歷短暫沉寂后迅速升溫，個別城市出現(xiàn)“二月瘋”。BHPI指數(shù)顯示，2017年2月，30個樣本城市中，有25個環(huán)比上漲，其中19個環(huán)比漲幅在1%以上，另有4個城市房價環(huán)比下跌。25個環(huán)比上漲城市中，有14個城市環(huán)比漲幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大，11個城市環(huán)比漲幅較上月收窄。

　　除了限購限貸，限售也開始被應(yīng)用到本輪樓市調(diào)控中。2017年4月19日，濟(jì)南市政府發(fā)布通知，要求限購區(qū)域內(nèi)自通知施行之日起購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。至此，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、海南、東莞、西安、濟(jì)南等超過18個區(qū)域市場，歷史上首次啟動了買房后需要過一定年限方可上市的樓市調(diào)控政策。

　　而據(jù)2017年兩會消息，被普遍視為重要長效機(jī)制的房產(chǎn)稅并未列入2017年立法計(jì)劃。土地市場改革，也遲遲未見新進(jìn)展。為什么我們期盼的樓市長效機(jī)制難以推出，而限購、限貸、限售這些看似違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的“短效機(jī)制”卻大行其道呢？樓市長效機(jī)制到底是什么？

　　考察樓市長效機(jī)制，離不開對樓市的科學(xué)定位。中國住房改革歷史經(jīng)驗(yàn)表明，中國大城市住房供求矛盾長期突出，住房產(chǎn)品不宜完全商品化。以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的新加坡住房模式，也許更為符合中國大城市住房長期短缺的國情。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年底，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議指出要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。這是立足中國國情和住房政策實(shí)踐教訓(xùn)，對中國住房市場的科學(xué)再定位。有限制的市場化，將是構(gòu)建中國樓市長效機(jī)制的基本方略。應(yīng)當(dāng)說，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房模式，是非常貼近于中央對住房市場的最新科學(xué)定位的。

　　然而，歷史的選擇是，我們已然建立了以商品房為主導(dǎo)的城市住房模式。商品房已經(jīng)成為中國住房供應(yīng)的主體，經(jīng)濟(jì)適用房退而成為專供低收入者的保障用房。1998年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），提出“1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”，“停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租”。這標(biāo)志著沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房有限商品化所取代，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系成為住房改革的目標(biāo)。但隨后的政策取向，又導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房模式被商品房模式所取代。中國商品住房銷售呈爆發(fā)性增長的態(tài)勢，居民購房欲望始終十分強(qiáng)烈，房地產(chǎn)業(yè)迅速上升為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。借助市場力量，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭的住房條件也得到了長足改善。但在住房市場大發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了一些突出的負(fù)面效應(yīng)，如房價飛漲、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評