中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”分析稱調(diào)控政策失衡 2017年06月04日 18:37來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)(北京) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2016年四季度以來，全國(guó)超55個(gè)城市已發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)超160次，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”。

　　更有甚者，近期保定一幅最新掛牌的住宅土地在出讓條件中規(guī)定，購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣。其后，珠海市國(guó)土資源局“跟風(fēng)”，其共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規(guī)定。

　　政策層層加碼，樓市降溫。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份以來，北京二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)下滑，部分區(qū)域二手房有較大幅度降價(jià)。

　　而另一面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比名義增長(zhǎng)9.3%，增速比1-3月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，4月中國(guó)50個(gè)監(jiān)控城市土地成交均價(jià)為6450元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比增長(zhǎng)54%，創(chuàng)下了2010年以來的最高水平。

　　下游趨冷，上游亦熱，樓市呈現(xiàn)出復(fù)雜的兩面性。

　　事實(shí)上，在選擇通過行政手段強(qiáng)制按下持續(xù)走高的房?jī)r(jià)的同時(shí)，地方政府在城市空間拓展、土地供應(yīng)、土地價(jià)格、政府調(diào)控等方面，都有失衡之虞。而如何尋求控地與供地的平衡，如何在土地、金融、財(cái)稅、投資、法制五個(gè)方面采取長(zhǎng)效的機(jī)制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)調(diào)控，地方政府理應(yīng)更具作為。

　　這是一個(gè)類似向左還是向右的選擇，帶給地方政府的也或?qū)⑹墙厝徊煌慕Y(jié)果。

　　城市房?jī)r(jià)走高的政經(jīng)邏輯

　　對(duì)國(guó)內(nèi)大量城市相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行合作研究分析后，北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授周黎安等人發(fā)現(xiàn)，1990年至2010年20年間，城市人口增長(zhǎng)越快的城市，容積率越低，即新建樓房的總樓層越少。

　　北京和上海是其中典型，容積率在1-2之間，這與我們對(duì)國(guó)外繁華城市高樓林立的印象相悖。周黎安說，跟紐約、東京這些國(guó)際大都市相比，北京、上海不僅建成面積小，樓也偏矮。

　　同時(shí)他發(fā)現(xiàn)，發(fā)展越快的城市，越傾向于朝城市外圍發(fā)展。比如北京，從二環(huán)，到六環(huán)外，不斷擴(kuò)張。

　　周黎安總結(jié)稱，城市人口增長(zhǎng)快的一二線城市，容積率反而偏低。這些城市新增人口多，住房剛需不斷增加，但土地供給在收緊，新建樓房又偏低，供需缺口就越來越大。這就是一二線城市房?jī)r(jià)在各種“泡沫論”的預(yù)測(cè)下不斷走高的原因。從這個(gè)方面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供給側(cè)”改革極為重要。

　　那么，為何增長(zhǎng)越快的城市，更傾向于朝外發(fā)展，而不是朝上發(fā)展？

　　周黎安研究發(fā)現(xiàn)，這背后有著政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的故事：地方官員不僅要推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，同時(shí)也關(guān)心城市的GDP和財(cái)稅增長(zhǎng)，后者是決定官員晉升的重要指標(biāo)。在GDP和財(cái)稅增長(zhǎng)指標(biāo)上，不同地方政府之間是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而地方主政官員的戰(zhàn)略選擇，會(huì)決定城市擴(kuò)張的空間特征。