最近地產(chǎn)板塊的利好頻出，我們研究院是不關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的，但是我們關(guān)注到很多大佬對(duì)物業(yè)板塊觀點(diǎn)區(qū)別與房地產(chǎn)行業(yè)。萬(wàn)科的物業(yè)公司萬(wàn)物云(02602.HK)最近在港股上市，基石投資者行列中出現(xiàn)大名鼎鼎的高瓴資本認(rèn)購(gòu)3900萬(wàn)美金；睿遠(yuǎn)基金旗下趙楓管理的睿遠(yuǎn)均衡價(jià)值三年中今年3季報(bào)碧桂園服務(wù)位列第4大重倉(cāng)股，且3季度翻倍加倉(cāng)。

　　在這些機(jī)構(gòu)中希瓦資產(chǎn)的梁宏多次公開(kāi)唱多，且對(duì)于自己的操作都有詳細(xì)的紀(jì)錄，在今年7月中旬希瓦路演中梁宏說(shuō)到自己投資物業(yè)的主要邏輯，準(zhǔn)備拿出一成倉(cāng)位投資物業(yè)，今年11月初周報(bào)中說(shuō)到“物業(yè)股已經(jīng)被我加倉(cāng)到10%倉(cāng)位了，目前大概盈虧平衡”，雖然他說(shuō)準(zhǔn)備10%倉(cāng)位左右，但是我們看到11月18日、11月21日還分別加倉(cāng)金科服務(wù)(09666.HK)、雅生活服務(wù)(03319.HK)構(gòu)成舉牌(持倉(cāng)大于上市公司5%股份)，下面為大家附上希瓦資產(chǎn)梁宏7月中旬的路演，闡述對(duì)物業(yè)股的投資邏輯：

　　物業(yè)股主要是兩類(lèi)：

　　第一個(gè)是國(guó)有物業(yè)股，目前是配了兩只，倉(cāng)位不多，它走的是市場(chǎng)份額擴(kuò)張的邏輯。因?yàn)殡S著民營(yíng)地產(chǎn)陸續(xù)退出，國(guó)有份額會(huì)越來(lái)越多，但是它的估值相對(duì)會(huì)比較貴。

　　第二個(gè)是做困境反轉(zhuǎn)的，我配了6個(gè)民營(yíng)物業(yè)公司，他們是分散持倉(cāng)，分別是零點(diǎn)幾到1.8的持倉(cāng)比例，加起來(lái)大概是五個(gè)多點(diǎn)。他們做的是困境反轉(zhuǎn)，而且是錯(cuò)殺、預(yù)期差，是做這個(gè)邏輯的。

　　這些物業(yè)公司我內(nèi)部調(diào)倉(cāng)局部會(huì)有的，但是總體減倉(cāng)是不可能的，割肉更不可能，我會(huì)越跌越買(mǎi)的。目前在六個(gè)多點(diǎn)倉(cāng)位，未來(lái)可能加到10個(gè)點(diǎn)的倉(cāng)位。

　　物業(yè)股的周期是很弱的，跟汽車(chē)4S店的售后服務(wù)是一樣的，新車(chē)銷(xiāo)售和新房銷(xiāo)售是周期性很強(qiáng)的，但是物業(yè)和汽車(chē)維修是沒(méi)有什么周期性的。物業(yè)是每年收錢(qián)的，房子賣(mài)出去以后，而且我管的面積會(huì)越來(lái)越大。汽車(chē)的售后維護(hù)也是一樣的，我的客戶(hù)會(huì)越來(lái)越多，物業(yè)也是一樣的。

　　新車(chē)銷(xiāo)售和新房銷(xiāo)售周期性是非常強(qiáng)的，但是物業(yè)公司和汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)的售后維護(hù)是一樣的，這是一門(mén)很穩(wěn)健的生意，客戶(hù)是越來(lái)越多的，收入是持續(xù)往上飆的。而且它是輕資產(chǎn)的，哪怕它的凈資產(chǎn)被關(guān)聯(lián)官司挪用了也沒(méi)關(guān)系，它未來(lái)的現(xiàn)金流還是能持續(xù)保持穩(wěn)定，它還是有估值底的。

　　所以當(dāng)它跌到一定程度，肯定我是越跌越買(mǎi)的，因?yàn)檫@個(gè)公司的基本盤(pán)是不會(huì)變的。

　　就像我一個(gè)公司管了1億平方面積，我會(huì)因?yàn)樗P(guān)聯(lián)公司破產(chǎn)了1億平方面積就沒(méi)了嗎？

　　不會(huì)，它還是可以外拓，還是有收入增長(zhǎng)的。

　　而且我們買(mǎi)的公司跟關(guān)聯(lián)方的關(guān)聯(lián)度，其實(shí)就是百分之二三十，最多的也就百分之三四十。哪怕關(guān)聯(lián)公司倒閉了，哪怕我的現(xiàn)金被關(guān)聯(lián)公司挪用了也沒(méi)關(guān)系，哪怕應(yīng)收款收不回來(lái)也沒(méi)關(guān)系，我自己還是能保持收入增長(zhǎng)，只是增速稍微慢一點(diǎn)。

　　當(dāng)它跌到靜態(tài)市盈率五六倍了，股息率4-5了，PB要低于1了，處于凈現(xiàn)金狀態(tài)了，而且本身也沒(méi)什么杠桿的這些企業(yè)，我為什么不敢買(mǎi)？因?yàn)樗潜坏禺a(chǎn)公司牽連錯(cuò)殺的，地產(chǎn)公司在跌它也跟著跌，我為什么不買(mǎi)？

　　而且我們要相信上面對(duì)目前各種斷供斷貸的狀態(tài)肯定會(huì)有一定的問(wèn)題解決的，不會(huì)允許這樣的事情越來(lái)越發(fā)酵的，當(dāng)這個(gè)問(wèn)題解決了以后，當(dāng)一些正面信息出來(lái)以后，這些股票可以迎來(lái)暴力反彈的。

　　地產(chǎn)股怎么走我不知道，但是物業(yè)股很有信心。

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