摘要 【多家房企分拆物業(yè)上市探尋新的增長點】近日，旭輝控股旗下永升生活服務(wù)（01995.HK）在港交所主板上市。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2018年以來已有5家房企旗下的物業(yè)公司赴香港上市，為歷年之最。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的市場環(huán)境下，房企之所以熱衷物業(yè)分拆上市，除為推動業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張外，更為尋求創(chuàng)新升級原有業(yè)務(wù)，從而增加新的利潤增長點。 　　近日，旭輝控股旗下永升生活服務(wù)(01995.HK)在港交所主板上市。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2018年以來已有5家房企旗下的物業(yè)公司赴香港上市，為歷年之最。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的市場環(huán)境下，房企之所以熱衷物業(yè)分拆上市，除為推動業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張外，更為尋求創(chuàng)新升級原有業(yè)務(wù)，從而增加新的利潤增長點。

　　從今年上市的物管公司資金用途來看，大部分資金都被用來收并購以擴(kuò)張規(guī)模。如雅生活將65%的融資投入收并購，其中45%收購其他物管公司，10%收購物管相關(guān)業(yè)務(wù)公司，剩余10%成立物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)基金擴(kuò)大業(yè)務(wù)的地域覆蓋范圍；永升服務(wù)將有55%的募資金額用于戰(zhàn)略性收購及投資。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，由于目前物業(yè)管理行業(yè)集中度不高，全國約有11萬余家物業(yè)企業(yè)，每一家平均的管理面積規(guī)模很小，行業(yè)前100強(qiáng)的市場份額僅占整個市場存量的32%。因此，目前上市的物管企業(yè)幾乎都將所融資金用來投資和收并購項目。

　　永升服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁周洪斌透露，上市融資中的55%將投入戰(zhàn)略性收購和投資領(lǐng)域，以搶占物業(yè)管理的市場份額，實現(xiàn)規(guī)模的跨越式發(fā)展?！坝郎?wù)未來的覆蓋范圍將從目前的35座城市擴(kuò)張至至少100座城市?！?/p>

　　旭輝集團(tuán)董事長林中認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控的背景下，通過將物業(yè)分拆上市，房企旗下物業(yè)板塊能夠減少對于集團(tuán)的資金依賴，同時實現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)作，減輕母公司財務(wù)壓力。

　　值得注意的是，部分房企旗下物業(yè)公司上市旨在擴(kuò)大品牌影響力，尋求在原有業(yè)務(wù)上的創(chuàng)新與突破。除傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)外，還將物業(yè)管理服務(wù)延伸至工業(yè)園、商業(yè)物業(yè)等非住宅業(yè)務(wù)。

　　以佳兆業(yè)物業(yè)為例，該公司的非住宅物業(yè)管理服務(wù)已延伸至商用物業(yè)、寫字樓、表演場地、體育館等公共設(shè)施。佳兆業(yè)物業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來該公司將繼續(xù)拓展非住宅業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　“物管公司通過拓展不同類型的物業(yè)管理組合，將更有效地分散收益來源，從而實現(xiàn)業(yè)績的持續(xù)增長?！敝芎楸蟊硎?，在聚焦住宅物業(yè)的同時，永升將抓住政府機(jī)關(guān)服務(wù)社會化、城市運(yùn)營管理提升等機(jī)遇，開拓更多的非住宅物業(yè)，使在管物業(yè)組合更加多樣化。

　　上市物管公司在不斷拓展新業(yè)務(wù)模式的同時，還在積極探索增值服務(wù)，提高盈利能力。

　　例如，新城悅計劃在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，提供養(yǎng)老服務(wù)、健康及健身服務(wù)、餐飲服務(wù)乃至資產(chǎn)管理服務(wù)；奧園生活服務(wù)表示將積極探索多元化服務(wù)，如醫(yī)療美容、中醫(yī)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等；永升服務(wù)融資將用于建立智慧社區(qū)，開發(fā)“一站式”服務(wù)社區(qū)平臺及“悅生活”線上服務(wù)平臺，以創(chuàng)新社區(qū)增值服務(wù)。

　　周洪斌給記者算了一筆賬：“標(biāo)桿物業(yè)管理公司一般具有三大業(yè)務(wù)板塊，一是傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，目前占總收入的65%；二是非業(yè)主的增值服務(wù)，主要是對開發(fā)商提供的服務(wù)所產(chǎn)生的收益，占總收入的近20%；三是住宅業(yè)主的增值服務(wù)盈利，即通過業(yè)主需求識別，物管公司通過設(shè)計相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)滿足業(yè)主生活需要，從而產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)之外的收入，這部分占總收入的15%，未來盈利‘想象空間巨大’?！?/p>

　　丁祖昱認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場逐漸邁入存量時代，加大、加快樓市產(chǎn)業(yè)鏈條下游的物業(yè)行業(yè)布局將成為眾多房企的發(fā)展目標(biāo)。