美的置業(yè)控股有限公司(以下簡稱“美的置業(yè)”)已向港交所遞交了IPO招股書，申請主板上市。2016年以來上市的內(nèi)房企業(yè)其實并不多，其中能登陸港股的房企在行業(yè)的排名集中在TOP50。如今對房地產(chǎn)企業(yè)評估最重要的兩個維度，一是成長潛力，二是債務(wù)風險，記者近日就此采訪了美的置業(yè)。

　　全國土儲超3000萬㎡ 項目多集中于二三四線城市

　　招股書顯示，2017年美的置業(yè)的合約銷售達到507億元，復合增長率達113.7%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年1-8月美的置業(yè)的合約銷售額達到531億元，行業(yè)排名第34，增速接近78%。按此速度，預(yù)計今年其合約銷售規(guī)模有望達700億-800億元，而公司曾提出到2020年要達到千億元銷售規(guī)模。

　　維持速度的核心在于土地儲備。從布局看，美的置業(yè)項目多集中于二三四線城市，其中，珠三角、長三角、長江中游、環(huán)渤海和西南等五個區(qū)域土儲分別占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%；大本營佛山依然是存糧重地，總土地儲備面積601.4萬㎡，占比約18%。

　　截至今年3月底，美的置業(yè)擁有土地儲備面積3310萬㎡，項目的銷售均價維持在1萬元/㎡，因此土儲貨值預(yù)計超過3000億元，支撐公司沖刺千億元目標。

　　向利潤釋放期過渡

　　現(xiàn)金流穩(wěn)健債務(wù)風險可控

　　評估公司債務(wù)風險時，主要看兩方面：企業(yè)的發(fā)展周期是否支撐其債務(wù)發(fā)展，以及其持續(xù)的現(xiàn)金流維持平穩(wěn)。

　　美的置業(yè)正從加速成長期過渡到利潤釋放期。對比2016年，美的置業(yè)2017年的凈負債率快速下降。在2015年的地產(chǎn)低潮期，其通過加大融資、大量補充土儲并加速去化，到2016-2017年回款后，繼續(xù)擴大了土儲優(yōu)勢。

　　對于2015-2016年出現(xiàn)的高負債率，美的置業(yè)解釋為公司的高速增長與銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的周期滯后，結(jié)轉(zhuǎn)的營收與當期的銷售回款能相差2-3倍。滯后導致了公司賬上的利潤失真，使凈資產(chǎn)增速無法匹配負債增速。美的置業(yè)表示，隨著公司未來利潤的釋放，負債率會快速下降。

　　目前，該公司的回款能力是否有所保證，以及經(jīng)營現(xiàn)金流是否保持正流入？

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前7個月，美的置業(yè)權(quán)益銷售金額為389.5億元，按照過去保持的80%回款率，保守估計前7月回款接近311.6億元。結(jié)合新增土儲價值大約177.7億元，預(yù)計前7月公司現(xiàn)金流入133.9億元。

　　結(jié)合招股書數(shù)據(jù)，在不考慮進一步融資的情況下，可預(yù)計目前公司現(xiàn)金總額為326.2億元，對短期償債金額覆蓋率達248.2%?？傮w看來，其現(xiàn)金流較為寬裕穩(wěn)健，債務(wù)及償債風險可控。