十月尾聲,房地產(chǎn)江湖并不太平,一家總部位于上海名為三盛宏業(yè)的百強(qiáng)房企說倒便倒下了,留給市場一地雞毛,也帶給行業(yè)又一片唏噓。

　　兔死狐悲,同樣耕耘在長三角的另外兩家小房企,或許已經(jīng)感受到秋風(fēng)的肅殺,有些事,必須要啟動了,比如上市。

　　10月22日,總部位于上海的港龍地產(chǎn)向港交所提交上市申請,上市所募資金將開拓安徽等多省市場；此前五天,發(fā)家于安徽的三巽集團(tuán)同樣赴港IPO,為助力實現(xiàn)千億愿景,去年它將總部遷往上海。

　　港龍與三巽有諸多共同點。赴港上市之前,兩者均是業(yè)內(nèi)名不見經(jīng)傳的小房企。業(yè)績規(guī)模小,但擴(kuò)張速度快,負(fù)債同樣節(jié)節(jié)攀升。當(dāng)下市場環(huán)境,中小房企宛如逆流中的鯉魚。上市,便是那需奮力一躍的龍門。

　　房企上市隊伍又添兩名成員。10月22日,據(jù)港交所披露,港龍地產(chǎn)提交上市申請。此前10月17日,安徽三巽集團(tuán)披露香港IPO招股書。

　　2007年,港龍地產(chǎn)成立于常州,主要開發(fā)作住宅用途并附帶相關(guān)配套設(shè)施的物業(yè),包括商業(yè)單元、停車場及配套區(qū)域。目前,公司已成為活躍在長江三角洲的房地產(chǎn)開發(fā)商,并在該地區(qū)實現(xiàn)戰(zhàn)略性地區(qū)覆蓋。

　　作為收益僅來自四個城市九個開發(fā)物業(yè)的公司,2016至2018年,港龍地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元、16.6億元,期間復(fù)合年增長率為87.5%；經(jīng)營利潤分別為7160萬元、9380萬元、4.36億元,復(fù)合年增長率為146.6%。

　　住宅物業(yè)銷售是公司主要收入來源之一。2016至2018年,公司住宅銷售收入分別為3.66億元、3.11億元、15.27億元,分別占收益總額77.5%、71.8%、92.0%。

　　截至估值日期,港龍地產(chǎn)20個城市56個開發(fā)項目的總土地儲備為471.54萬平方米,包括84631.51平方米已竣工項目、389.35萬平方米開發(fā)中項目、73.72萬平方米持作未來開發(fā)物業(yè)。

　　與港龍地產(chǎn)的激進(jìn)增長有所不同,三巽集團(tuán)過往幾年業(yè)績飄忽不定。2016~2018年,三巽集團(tuán)收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元；毛利分別為1.01億元、6880萬元、2.07億元；期內(nèi)溢利分別為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元。

　　在2017年錄得虧損后,三巽集團(tuán)此后密集發(fā)力。由于招股書未披露銷售金額,市場僅能從行業(yè)機(jī)構(gòu)榜單中得知其去年銷售額約100.1億,位居行業(yè)130名。但2019年,房企TOP200業(yè)績榜單中已不見三巽集團(tuán)的身影。

　　業(yè)績飄忽不定的三巽,是家族色彩濃郁的企業(yè)。目前,集團(tuán)實控人為錢堃、安娟夫婦,二人分別持有79.8%、7.6%股權(quán),錢堃的父親錢冰持有7.6%股權(quán)。

　　2018年7月底,三巽集團(tuán)將總部遷到上海大虹橋。40歲出頭的年輕董事長錢堃在描繪未來愿景時表示,2019年三巽銷售金額要達(dá)到300億元,5年內(nèi)實現(xiàn)千億目標(biāo)。“人總要有點夢想?！彼f。

　　但征戰(zhàn)千億的路并非坦途。即使三巽將總部遷往上海,開拓全國市場,但集團(tuán)仍是一家區(qū)域房企。截至2019年8月31日,三巽有35個處于不同開發(fā)階段的項目,總土地儲備面積約420萬平方米,其中約380萬平方米位于安徽省,占比超90%。

　　此外,三巽集團(tuán)還因在取得預(yù)售許可證前開始預(yù)售、違規(guī)宣傳、建筑工地環(huán)境違規(guī)、未能于交付物業(yè)前完成檢查程序等問題陷入多起訴訟。

　　實際上,2018年以來,中小房企在香港有過一波上市高潮。正榮地產(chǎn)、美的置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)等紛紛登陸港交所,趕赴行業(yè)日漸微弱的資本紅利。

　　對此番熱潮,有業(yè)內(nèi)人士表示,目前正在申請上市的中小房企中,普遍都有著較高的負(fù)債率。隨著上市后融資渠道的拓寬,房企能通過長債置換短債等方式,改善企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　身處資金密集型行業(yè),房企資金需求巨大。隨著行業(yè)競爭不斷加大,收購兼并成為常態(tài),開發(fā)商不得不依靠資本平臺維持規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計,截至2019年7月,行業(yè)前二百房企已上市數(shù)量達(dá)118家,占比達(dá)59%。

　　從上市地點看,港交所無疑最受房企青睞,54%上市房企選擇赴港上市。此外,選擇上證所掛牌上市的房企達(dá)24%、深交所為19%。

　　但隨著地產(chǎn)黃金時代的逝去,相關(guān)調(diào)控密集出臺,資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的期待隨之減少。以2018年上市的弘陽地產(chǎn)為例,當(dāng)時發(fā)行價每股2.28港元,僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56%。目前其股價在2.4港元左右徘徊。

　　據(jù)數(shù)據(jù)滬深A(yù)股111家房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù),2019年第二季度地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為10.3倍,處于歷年相對較低位置；而歷史上2015年第二季度的市盈率曾到過28.91倍。

　　市場觀望下,即使或遇低估值境遇,開發(fā)商仍掀起陣陣上市潮。殷切與無奈背后,是小房企日益惡化的生存環(huán)境。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,百強(qiáng)房企規(guī)模分化持續(xù),行業(yè)競爭加劇。其中,TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%,同比提升0.8個百分點。留給中小房企的生存空間越發(fā)狹窄。

　　行業(yè)新常態(tài)下,越來越多小房企在夾縫中求生存。項目去化難、利潤空間壓縮、融資難成本高、競爭力不強(qiáng)等都是這些公司面臨的發(fā)展困境。

　　更重要的是,目前未上市房企的融資方式主要為信托及銀行貸款,方式相對單一。以三巽為例,2016年、2017年、2018年及2019年截至6月30日,集團(tuán)融資利率分別為15.2%、14.9%、14%及12.7%。

　　融資成本居高不下,與融資結(jié)構(gòu)有關(guān)。三巽的借款來源主要為信托及資管計劃,占借款總額的75%。截至8月31日,集團(tuán)通過信托及資管計劃融資借貸的本金結(jié)余總額為13.19億元,合作方包括萬向信托、民生信托、華融資產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為,隨著上市后融資渠道拓寬,房企能通過長債置換短債等方式,改善企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)。如正榮在上市后就嘗試境外優(yōu)先票據(jù)、公司債、購房尾款A(yù)BS等融資方式,優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu),減少融資成本。

　　但戰(zhàn)略選擇與業(yè)務(wù)布局才是企業(yè)發(fā)展根本。過往幾年,中梁地產(chǎn)、【新城控股(601155)、股吧】等房企抓住三四線市場紅利,實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。三巽想復(fù)制這一速度,近年集團(tuán)深耕區(qū)域均為安徽小城市。然而,隨著棚改貨幣化退潮,三四線樓市已變天。若成功上市,三巽集團(tuán)計劃提高在安徽的市場地位,同時布局杭州、寧波、無錫等長三角城市,拓展粵港澳大灣區(qū)、武漢、鄭州等區(qū)域及城市群。

　　愿景固然美好,但今日的地產(chǎn)江湖,已告別企業(yè)草莽生長的歲月,企業(yè)面臨的各方考驗更為艱巨。對于排在資本市場大門之前的小房企來說,能否讓上市變?yōu)楣局卫?、?nèi)部管控發(fā)生根本變革的推動力,或許比融資本身更為重要。