北京時間2020年1月17日，蛋殼公寓赴美上市，已于紐交所正式敲鐘。

　　1月8日，蛋殼公寓更新赴美招股書，發(fā)行區(qū)間設定為14.5美元到16.5美元之間，擬發(fā)售1060萬股美國存托股票（ADS）。按IPO發(fā)行價區(qū)間的上限計算，蛋殼公寓將通過此次IPO交易籌集最多2.01億美元資金。

　　根據(jù)招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已進入全國13個一線、新一線城市，管理的公寓數(shù)量為432,690間，與成立的第一年相比，增長了178倍。艾瑞咨詢的報告顯示，蛋殼公寓的規(guī)模為國內(nèi)長租公寓運營商的第二位，且房間數(shù)增長最快，增速居行業(yè)第一。來自業(yè)內(nèi)三份權威刊物--邁點研究院、克而瑞和睿和的報告顯示，蛋殼公寓在中國所有共享居住平臺中的品牌影響力居于首位。

　　財務數(shù)據(jù)上，2019年前三季度，蛋殼公寓實現(xiàn)營業(yè)收入49.997億元，去年同期為16.73億元，同比增長198.85%，凈虧損25.16億元，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負14.61億元人民幣。

　　虧損是事實，但上市也是箭在弦上。

　　從青客公寓到蛋殼公寓，登陸資本險灘的長租公寓企業(yè)似乎只能負重前行，蛋殼公寓為何敢于迎難而上？通過仔細研究，其上市背后有著多方利好支撐。

　　1. 我國長租公寓市場潛力巨大，但截至目前已開發(fā)的市場空間有限，增量市場仍有待挖掘，需要具備完善服務屬性的平臺充當拓展增量、規(guī)范市場運行的排頭兵；

　　2. 隨著平臺規(guī)模的擴大，蛋殼積累了大量的租戶資源，這意味著為租戶提供增值服務所帶來的利潤空間將會跟著水漲船高；

　　3，科技應用帶來的數(shù)據(jù)化整合能力，以及顛覆傳統(tǒng)模式的運營規(guī)則，將為蛋殼這樣的平臺帶來資源整合的最大化利用，供給端和需求端的黃金分割點具備長尾的盈利能力。

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　　有前景的市場，需要高質(zhì)量的玩家入局

　　得益于共享經(jīng)濟、網(wǎng)絡消費、消費升級及消費者對長租接受程度的不斷提高，長租公寓平臺在中國迅速普及。蛋殼公寓的招股書中有一組數(shù)據(jù)：截至2018年12月31日，我國提供標準化改造、裝修和服務的長租公寓平臺市場占比僅占中國所有住宅租賃業(yè)態(tài)規(guī)模的2%；而在美國和日本，由機構運營并提供服務的租賃公寓的比例分別為57%和80%。預計未來10年（至2030年）我國公寓市場會有2.7億的租賃人口，租賃市場的規(guī)模會達到4.6萬億，接近5萬億。

　　這無疑意味著中國的長租公寓服務平臺和市場具備巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　典型的租房者每天在家的時間超過10個小時，在此期間，他們可能對各種各樣的服務存在需求，包括清潔、維修和保養(yǎng)、洗衣、搬遷、送餐、智能家居和網(wǎng)上保險等。艾瑞咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2018年，以上服務在中國的市場規(guī)模接近2.4萬億元人民幣。

　　蛋殼公寓模式架構簡圖；來源：蛋殼公寓招股書

　　增值服務的市場閥門已經(jīng)開啟，這是出租服務以外的機會。

　　根據(jù)招股書，蛋殼公寓聚焦的就是有租房需求的年輕用戶，通過創(chuàng)新的“新租賃”模式，即集中化地運營由房東托管的公寓，將其出租給租客；對公寓進行標準化的設計、裝修和配置，并提供高品質(zhì)的一站式服務；沒有實體店面，業(yè)務流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務體驗。

　　這離不開科技驅(qū)動對蛋殼業(yè)務帶來的長尾效應。蛋殼公寓沒有一家線下門店，可以說，科技的理念貫穿了業(yè)務全流程，包括進入新市場，大數(shù)據(jù)規(guī)劃，收房，裝修，租房等過程均由科技賦能，所有業(yè)務線上化，形成大數(shù)據(jù)，指導和幫助租賃業(yè)務的開展。

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　　數(shù)據(jù)、技術和公寓網(wǎng)絡是蛋殼發(fā)展生態(tài)系統(tǒng)的基礎，三點成面，將生態(tài)系統(tǒng)中的關鍵利益相關者——業(yè)主、居民和第三方服務提供商聯(lián)系在一起。這些利益相關者之間的相互作用形成了一個良性循環(huán)，給每個人都帶來了利益，同時也讓蛋殼公寓成為一個需求聚集地。

　　蛋殼公寓所扮演的角色及作用；來源：蛋殼公寓招股書

　　之所以能達到以上效果，少不了“蛋殼大腦”。

　　蛋殼大腦的主要功能；來源：蛋殼公寓招股書

　　招股書介紹顯示，蛋殼擁有大量日常運營產(chǎn)生的內(nèi)部數(shù)據(jù)、第三方來源的租賃市場相關數(shù)據(jù)和人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)經(jīng)過清理、結構化、加密處理后，集中存儲在數(shù)據(jù)倉庫中，從而支持數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)挖掘。為了規(guī)范整個流程，使業(yè)務流程更高效、更明智地進行決策，蛋殼開發(fā)了人工智能決策引擎“Danke Brain（蛋殼大腦）”，利用蛋殼大腦，可以提高數(shù)據(jù)推送能力的效率及準確性，進一步實現(xiàn)平臺運營的降本增效。

　　上市后的蛋殼，將如何鞏固現(xiàn)在、布局未來？

　　根據(jù)蛋殼公寓的招股書顯示，蛋殼公寓2017年、2018年營收分別為6.56億元、26.75億元；而2019年僅前9個月營收就達到近50億元，上年同期為16.73億元。季度數(shù)據(jù)顯示，蛋殼的營收在過去一年多的時間呈現(xiàn)高速增長趨勢，在2019年三季度單季超過20億元人民幣，同比增長接近160%。可見隨著房屋數(shù)量的猛增，其營收規(guī)模也是水漲船高。

　　雖然運營等多項業(yè)務數(shù)據(jù)亮眼，但蛋殼公寓仍處于虧損狀態(tài)也是一個不爭的事實，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長。

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　　而一直以來，新經(jīng)濟公司都容易面臨這樣的難題：產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度太快，概念多創(chuàng)新，很難在歷史中找到可比標的；現(xiàn)階段盈利性弱，但變化極大，財務報表上的資產(chǎn)很難真實反應實際情況；現(xiàn)金流情況也難以預測。對于目前處于虧損狀態(tài)的互聯(lián)網(wǎng)公司，傳統(tǒng)的DCF（現(xiàn)金流折現(xiàn)）和相對估值法都無法合理運用。

　　他們有一個拐點。

　　原國泰君安證券研究所首席策略分析師喬永遠認為：“由于成長中的互聯(lián)網(wǎng)公司的盈利性比較低，導致市盈率往往顯得極其高?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)的增長往往存在一個拐點，在拐點之后，企業(yè)的業(yè)績增速可能會呈現(xiàn)100%以上甚至幾倍、幾十倍的增加。

　　因此對于成長中的新經(jīng)濟公司，首先要確保單位經(jīng)濟模型能跑通，再確保單位經(jīng)濟模型的盈利乘以規(guī)模，覆蓋掉固定成本，公司才能走向盈利。而在盈利拐點來臨后，伴隨規(guī)模的穩(wěn)定，利潤率的升高，企業(yè)業(yè)績迎來光明。

　　蛋殼的模型正是這種邏輯的典型代表——在蛋殼的單間模型中，每間房子的出租是追求盈利的。當單間盈利覆蓋裝修改造的折舊攤銷、渠道成本、服務成本等等，再減掉長租公寓特有的空置率，利潤就出來了

　　蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖曾在采訪中表示：“房屋租賃產(chǎn)業(yè)是一個非常重的行業(yè)，保證業(yè)主的收益、家裝和其他入住服務，都需要資金的投入。但是重行業(yè)也會建構起自己的護城河，后來者難以快速超越?！?/p>

　　蛋殼公寓的“護城河”正顯現(xiàn)在招股書的數(shù)據(jù)中：招股書披露，自2015年成立之后起，蛋殼經(jīng)歷了一輪快速增長。從2015年12月31日運營的2434間公寓，到截至2019年11月30日，管理的公寓數(shù)量為432,690間，四年多的時間增長178倍。公司業(yè)務運營范圍亦覆蓋了全國十三個一、二線城市。

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　　蛋殼公寓規(guī)模效應以及成本控制能力也正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個月。

　　而蛋殼公寓對產(chǎn)品、服務的深入洞察，也是保證其持續(xù)快速發(fā)展的源動力。

　　蛋殼公寓的房源均經(jīng)過統(tǒng)一管理、升級改造，宜居且不失風格。從市場情況上來看，裝修時尚、強調(diào)社區(qū)文化、管理更人性化的長租公寓，的確受到了90后為主的租客群體追捧。招股書顯示，截止2019年6月30日，蛋殼公寓的房東續(xù)簽率高達80%，為行業(yè)最高水平。同時，在租客方面，租客入住率為89%，續(xù)租率超過了51%，均居于行業(yè)首位。其中，74%的被訪用戶對蛋殼公寓給予積極正面的評價。

　　增長空間雛形已經(jīng)成熟，相對充足的資金支持也能讓蛋殼在上市之后能在各大的空間內(nèi)大展拳腳。

　　安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山。

　　蛋殼的上市路引來了多方討論，業(yè)內(nèi)人士針對長租公寓平臺上市的評價褒貶不一，好壞參半。觀點的提出沒有高下之分，市場軌跡的規(guī)律性將會讓企業(yè)進行自我體檢，但對于長租公寓平臺來說，上市遠遠不是終點，而是對運營模式的二次考察，能否借助高效的運營機制深抓用戶需求，用成績適應資本市場的考驗，才是未來的終點，這是處于長租公寓平臺的必經(jīng)之路，如今，路已在腳下，走下去才能遇見下個路口的風景。

　　蛋殼是，其他亦然。

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