11月22日,恒大物業(yè)公布IPO發(fā)行定價(jià),每股8.5~9.75港元,招股時(shí)間11月23日至11月26日,預(yù)計(jì)12月2日在港交所掛牌交易,股份代碼06666。

　　據(jù)悉,此次IPO基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模約16.2億股,香港公開(kāi)發(fā)售和國(guó)際配售分別占本次發(fā)行規(guī)模的10%和90%,在基礎(chǔ)發(fā)行以外,還有標(biāo)準(zhǔn)的15%超額配售權(quán)。以此計(jì)算,恒大物業(yè)上市預(yù)計(jì)募資137.83億~158.1億港元。

　　正式掛牌上市前,已有23家基石投資者提前確認(rèn)參與本次發(fā)行。以價(jià)格區(qū)間終端計(jì)算,基石投資者合計(jì)將認(rèn)購(gòu)約7.9億股,相當(dāng)于總發(fā)行規(guī)模的48.7%。

　　從9月末披露招股書(shū)到通過(guò)聆訊,恒大物業(yè)推進(jìn)上市的節(jié)奏極為迅速?！伴W電”過(guò)會(huì)背后,是恒大集團(tuán)急切的降負(fù)債愿望。數(shù)據(jù)顯示,該集團(tuán)截至2019年末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金對(duì)有息負(fù)債的覆蓋比分別為85.3%、199.3%、51.7%。

　　“三道紅線下,無(wú)論企業(yè)的物業(yè)管理板塊是否已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟,部分企業(yè)都急于推動(dòng)物業(yè)管理公司分拆上市。通過(guò)股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益,將會(huì)顯著改善企業(yè)杠桿水平,尤其是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率?！?中信證券方面認(rèn)為。

　　助力集團(tuán)降負(fù)債之余,恒大物業(yè)還表達(dá)了極強(qiáng)的擴(kuò)張野心。數(shù)據(jù)顯示,截至2020年6月30日,恒大物業(yè)布局覆蓋超過(guò)國(guó)內(nèi)280個(gè)城市,已簽約且服務(wù)項(xiàng)目1354個(gè),合約管理面積為5.13億平方米,在管面積為2.54億平方米。

　　2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日,恒大物業(yè)收入分別為43.99億元、59.03億元、73.32億元和45.63億元,凈利潤(rùn)分別為1.06億元、2.39億元、9.3億元和11.47億元,過(guò)去三年凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率為195.5%。

　　恒大物業(yè)過(guò)去三年毛利率有所提高, 2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個(gè)月,恒大物業(yè)毛利率分別為9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%。

　　毛利率之所以提高,主要因物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較高的項(xiàng)目比例增加,及恒大物業(yè)自2019年起加大力度收取車位物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)通過(guò)人工成本逐年下降,簡(jiǎn)化決策流程,采用科技賦能手段管控項(xiàng)目等,提升整體利潤(rùn)率。

　　與此同時(shí),恒大物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入占比從2017年的5.7%上升至2020年上半年的11.1%,今年上半年收入已接近去年全年,毛利達(dá)65%。

　　自2019年開(kāi)始,恒大物業(yè)開(kāi)始關(guān)注對(duì)外拓展及收并購(gòu)市場(chǎng),今年6月份正式成立投資拓展團(tuán)隊(duì),6至9月份完成5家區(qū)域型獨(dú)立第三方物業(yè)公司的收并購(gòu)工作,總在管面積為772萬(wàn)平方米左右。

　　“恒大物業(yè)作為恒大集團(tuán)下屬公司,是單獨(dú)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的,過(guò)去更多專注于管理現(xiàn)有項(xiàng)目?！焙愦笪飿I(yè)總經(jīng)理胡亮說(shuō),公司上市后將加大第三方外拓力度,募集資金的65%左右將用于收并購(gòu)。

　　胡亮還表示,物業(yè)公司把控著數(shù)以千萬(wàn)計(jì)或者更多業(yè)主的私域流量,這種流量在目前階段是非常寶貴的資源。通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)公司增值服務(wù)的提升,以及業(yè)主生活更加便捷的雙贏局面。

　　如何把這種資源進(jìn)行變現(xiàn)？胡亮解釋稱,恒大物業(yè)與很多互聯(lián)網(wǎng)公司以及戰(zhàn)略投資人等在各方面進(jìn)行業(yè)務(wù)探討和合作,力爭(zhēng)打通從互聯(lián)網(wǎng)到社區(qū)最后一公里的私域流量鏈條,開(kāi)展包括家裝美居、房屋租售、教育培訓(xùn)、社區(qū)傳媒以及社區(qū)新零售等增值業(yè)務(wù)。