近期除了祥生，地產(chǎn)企業(yè)上市似乎都需要經(jīng)過港交所的兩輪考驗(yàn)，大唐地產(chǎn)在二次遞表后，終于在11月23日傳出“通過聆訊”的消息，即將走完漫長的IPO路演。

　　11月25日晚間，大唐地產(chǎn)發(fā)布通過港交所聆訊后資料集，第二天便召開投資者和媒體發(fā)布會，希望能來一場深度的交流。

　　興許是第一次與投資者和媒體交流，大唐地產(chǎn)管理層的“初舞臺”表現(xiàn)得略顯緊張和謹(jǐn)慎，就連講話也是慢條斯理。

　　“感恩節(jié)快樂?！贝筇频禺a(chǎn)董事長吳迪于會議開始時，首先道出了祝福。隨后，他簡單回顧了大唐地產(chǎn)走過的路。始于總部廈門，大唐地產(chǎn)目前已在全國形成海西、北部灣、京津冀、長江中游、長三角及成渝的六大區(qū)域布局。

　　值得一提的是，在大唐地產(chǎn)885頁的招股書中，自始至終并未曾提及大唐的創(chuàng)始人余英儀，而招股書介紹大唐地產(chǎn)的發(fā)展歷史是從2010年開始的。

　　該年，由黃曦控制的福信集團(tuán)收購廈門大唐70%股權(quán)，并陸續(xù)注入開發(fā)物業(yè)資產(chǎn)，且繼續(xù)沿用余英儀留在大唐地產(chǎn)的印記——品牌和“藍(lán)色竇爾敦”logo。

　　事實(shí)上，當(dāng)時除了大唐地產(chǎn)、融信集團(tuán)外，從廈門走出了不少知名的開發(fā)商，其中包括禹洲集團(tuán)的林龍安、寶龍地產(chǎn)的許健康、明發(fā)集團(tuán)的黃煥明、源昌集團(tuán)的侯昌財、鑫新景地的鐘江波。

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　　之后于2019年10月，福信集團(tuán)以7760萬元獲得大唐剩余30%股權(quán)，至此福信集團(tuán)全資持有大唐地產(chǎn)。一個月后，大唐地產(chǎn)赴港第一次遞交招股書。

　　只是沒想到，上市這條路走得并不舒坦，其招股書于今年5月28日屆滿失效，三天后大唐地產(chǎn)迅速重新遞表。如今距離二次遞表剛好過去180天，離在港交所敲鐘就差最后的臨門一腳了。

　　當(dāng)日交流會上，大唐地產(chǎn)介紹道，預(yù)計將于香港時間12月4日IPO定價，并預(yù)計將于12月11日正式掛牌上市，股份代號2117.HK。

　　合作與規(guī)模訴求

　　大唐地產(chǎn)趕上了今年的資本末班車，在大唐地產(chǎn)IPO前，年內(nèi)還有5家房企赴港上市，包括祥生、金輝、上坤、匯景、港龍。若比較這6家房企去年收入水平，大唐地產(chǎn)2019年的收入要高于上坤，但距離金輝又有很大的差距。

　　招股書顯示，大唐地產(chǎn)的收益由2017年的40.19億元增加至2019年的81.08億元，復(fù)合年增長率約為42%，這三年毛利率分別為24%、27.8%及27%，三年純利復(fù)合年增長率為23.2%。

　　但今年上半年，大唐地產(chǎn)的財務(wù)完成情況并不理想，2020上半年錄得收益17.85億元，同比減少41.51%，上半年毛利率下滑至23.3%，處于行業(yè)內(nèi)較低水平。此外，大唐地產(chǎn)純利錄得9000萬元，同比減少75.61%。

　　就今年財務(wù)表現(xiàn)，大唐地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)兼資金總監(jiān)劉偉平在交流會上傳遞出信心，其表示上半年財務(wù)數(shù)據(jù)下滑主要和項(xiàng)目交付時點(diǎn)有關(guān)，交付集中在下半年，預(yù)計全年收入和凈利潤都會實(shí)現(xiàn)增長。

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　　劉偉平續(xù)稱，大唐地產(chǎn)預(yù)計今年交盤面積相較2019年有45%增長，即今年將交付110萬平方米的總建筑面積。從上半年情況來看，大唐地產(chǎn)交付面積同比減少31.79%至14.85萬平方米，平均售價減至10925元/平方米。

　　目前，大唐地產(chǎn)的交付進(jìn)展為，今年前10月，大唐地產(chǎn)的交付總建筑面積約為70萬平方米，占2020全年交付目標(biāo)的60%，留給大唐地產(chǎn)的時間還有不到2個月的時間。

　　土地儲備方面，截至今年8月底，大唐地產(chǎn)總土地儲備1117.6萬平方米，開發(fā)中物業(yè)建筑面積為720萬平方米，待開發(fā)物業(yè)總建筑面積300萬平方米。

　　相比同梯隊(duì)的上坤地產(chǎn)，大唐地產(chǎn)的土儲較多，但在當(dāng)日的交流會上，管理層一再強(qiáng)調(diào)未來會更加注重與其他房企達(dá)成合作，加快全國化布局，同樣有著規(guī)?；脑V求。

　　這也與總裁郝勝春在2019年初喊出的口號有關(guān)，彼時，郝勝春表示，大唐地產(chǎn)要在三年沖千億的銷售目標(biāo)，進(jìn)入全國房企50強(qiáng)。

　　此次上市，大唐地產(chǎn)還引入【廈門國貿(mào)(600755)、股吧】集團(tuán)作為基石投資者，至于未來是否會有合作計劃，大唐地產(chǎn)管理層并未作出正面回答。隨后，大唐地產(chǎn)總裁郝勝春表示，已經(jīng)合作落地的主流開發(fā)商超過17家，包括世茂、龍光等房企。

　　當(dāng)日亦有媒體提及大唐地產(chǎn)在疫情之后的恢復(fù)情況，副總裁林瑞焰接過話筒表示，公司今年銷售額已經(jīng)恢復(fù)到疫情前的水平，疫情對公司影響有限，之后增加了線上銷售渠道，疫情后的銷售額有提高。

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　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，大唐地產(chǎn)今年前十月的銷售額接近去年全年的水平(2019年銷售額為365.7億元)，或許有望在2020年突破500億元的門檻，至于三年內(nèi)的千億目標(biāo)，對大唐地產(chǎn)而言仍是一項(xiàng)長跑任務(wù)。

　　高負(fù)債下的擴(kuò)儲戰(zhàn)略

　　和大部分房企一樣，大唐地產(chǎn)一開始也通過不斷加杠桿獲得土儲和銷售規(guī)模的增長。但在今年三道紅線及監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境下，貼著“高負(fù)債”標(biāo)簽的大唐地產(chǎn)還需披荊斬棘。

　　更新的招股書顯示，今年上半年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債比率為128.5%，較去年底增加9.3個百分點(diǎn)。此前凈負(fù)債比率從2017年的1087.9%大幅下降至去年的119.2%，歸功于該期間保留盈利增加、公司股東注資增加及使用盈余現(xiàn)金償還借款。

　　而在大唐地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，銀行借款是其主要一部分，維持著大量借款以為經(jīng)營提供資金。2017至2019年，大唐地產(chǎn)的借款總額為91.45億元、84.61億元、77.7億元，今年上半年借款回升至81.91億元。

　　此外，福信集團(tuán)作為中國民生銀行的股東，為大唐地產(chǎn)在銀行貸款方面提供了捷徑，截至上半年，大唐地產(chǎn)董事長吳迪與中國民生銀行訂立貸款的尚未償還本金結(jié)余總額約23.76億元，占借款總額的29%。

　　另一方面，從此次IPO籌資款項(xiàng)用途便可看出，大唐地產(chǎn)的融資渠道大部分為銀行借款，且是成本利息較高的短期債務(wù)。

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　　大唐地產(chǎn)估計上市所得款項(xiàng)凈額約12.794億港元，當(dāng)中30%用于償還部分銀行借貸，包括一筆年利率8.5025%計息于2021年8月到期的銀行借款；年利率10%計息于2020年11月到期的銀行借款；及一筆年利率7.125%計息于2022年4月到期的銀行借款。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，大唐地產(chǎn)另有7筆信托融資尚未履行，到期日在2020年至2021年間，金額總計28.86億元。截至今年上半年，大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金與短期借款比率將為1.34，現(xiàn)金仍能覆蓋短期債務(wù)。

　　囿于目前公司負(fù)債較高以及融資監(jiān)管環(huán)境緊張的狀況，大唐地產(chǎn)在第三方合作拿地上加大了力度，其表示，通過合作拿地可以有助于大唐地產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)驗(yàn)有限的新市場，擴(kuò)大規(guī)模布局。

　　當(dāng)日的交流會上，大唐地產(chǎn)亦對外介紹了年內(nèi)公司在招拍掛、收并購以及與合作拿地三者之間取得的成績。

　　郝勝春表示，大唐地產(chǎn)今年在招拍掛上新獲取5宗土地，總占地面積19.5萬平方米，分別位于福建、浙江、廣東和四川等。收購方面，大唐地產(chǎn)獲得湖南、廣西、四川宜賓等4家項(xiàng)目公司，土地儲備總面積約98.5萬平方米。

　　而在第三方合作開發(fā)方面，截止到今年8月31日，大唐地產(chǎn)通過此形式獲得的土地建筑面積達(dá)到342萬平方米，占公司目前土儲總量的30.6%。

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　　這也意味著，大唐地產(chǎn)在業(yè)績銷售方面，權(quán)益銷售的占比將會有所下滑。

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