來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究

　　政府鼓勵(lì)促進(jìn)信用債發(fā)行

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理

　　2月26日，2019年人民銀行金融市場(chǎng)工作會(huì)議上表示，要多措并舉促進(jìn)信用債發(fā)行，穩(wěn)步發(fā)展，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)于房企融資而言，這意味著類(lèi)的融資將會(huì)繼續(xù)成為政府的支持方向，與此同時(shí)，對(duì)于傳統(tǒng)的融資渠道仍然保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)，如【大名城(600094)、股吧】24億元公司債就于14日被上交所將項(xiàng)目狀態(tài)改為“中止”。

　　單月發(fā)債環(huán)比有所下降

　　融資成本繼續(xù)處于高位

　　本月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量673.93億元，環(huán)比下降38.9%，主要是由于春節(jié)假期的影響，節(jié)后房企開(kāi)啟了新一輪的發(fā)債潮。在發(fā)債成本方面，本月房企發(fā)債融資成本為7.52%，環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)處于高位。

　　德信中國(guó)成功上市

　　擬上市房企及物業(yè)公司為7家

　　本月德信中國(guó)正式在香港掛牌上市，期后銀城國(guó)際也于3月6日成功進(jìn)行IPO。此外，期后【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】旗下物業(yè)藍(lán)光嘉寶服務(wù)也在3月4日遞交了上市申請(qǐng)。因此截至2019年3月6日，排隊(duì)上市中的房企和物業(yè)公司分別為4家和3家。

　　2月房企與金融機(jī)構(gòu)合作較少

　　本月房企和金融機(jī)構(gòu)的合作較少，比較引人注目的是綠地控股與上海銀行達(dá)成了戰(zhàn)略合作，獲得了上海銀行提供的百億級(jí)授信額度，將為綠地繼續(xù)推進(jìn)多元化戰(zhàn)略、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及提升盈利水平提供堅(jiān)實(shí)的資金保障。

　　企業(yè)發(fā)債

　　債券發(fā)行：節(jié)后企業(yè)積極發(fā)債“以舊換新”

　　本月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量673.93億元，環(huán)比下降38.9%，主要由于春節(jié)假期的影響。但與去年同期相比，房企融資仍然較為積極，融資額同比增加87.7%，主要是節(jié)后房企開(kāi)啟了新一輪的密集發(fā)債，僅2月19及20日兩天，就有融信、佳兆業(yè)、龍光、龍湖等8家房企發(fā)行債券。

　　具體的融資方式來(lái)看，境外債發(fā)行量最大，占比為80.7%，達(dá)543.6億元，環(huán)比下降27.4%，但是同比增加依然顯著，達(dá)去年同期的3.5倍。主要由于2019年房企迎來(lái)還債高峰期，特別是境外債方面，多數(shù)企業(yè)高成本發(fā)債以“以舊換新”。

　　本月房企發(fā)債融資成本為7.52%，環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，融資成本仍持續(xù)高位，特別是境外發(fā)債成本高達(dá)8.22%，環(huán)比增長(zhǎng)0.32個(gè)百分點(diǎn)，是本月房企發(fā)債成本上升的主要原因。

　　具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，發(fā)債總額最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn)，融資總量66.9億元，主要為其于2月14日發(fā)行的10億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。本月單房企的發(fā)債量都不是很高，發(fā)債量達(dá)20億元以上的房企有16家，環(huán)比少4家。本月融資成本最低的為金隅集團(tuán)發(fā)行的一筆20億元的超短融，利率為3.04%，此外，萬(wàn)科發(fā)行的一筆20億元的公司債利率也較低，僅為3.65%。但一些處于正在擴(kuò)張的房企融資成本逐漸處于高位，本月發(fā)行成本最高的為當(dāng)代置業(yè)于2月21日發(fā)行的一筆2億美元利率15.5%的境外優(yōu)先票據(jù)。

　　債券期限：本月到期債券類(lèi)116億元

　　本月房企有8筆發(fā)債到期，金額共計(jì)116.32億元，較上月有明顯減少。其中，金額最高為華潤(rùn)置地2014年2月5日發(fā)行的一筆4億美元的境外債券，此外，萬(wàn)科A于2018年6月及8月發(fā)行的共計(jì)40億元超短融也到期。

　　提前關(guān)注到2019年3月將有22筆債券到期，金額約267.7億元，金額最高的企業(yè)為中國(guó)金茂于2014年4月發(fā)行的一筆5億美元的境外美元債，于2019年3月10日到期，中國(guó)金茂此外還有一筆于2018年7月27日發(fā)行的7億元的超短融也將于2019年3月27日到期。

　　上市和股票

　　擬上市房企：排隊(duì)房企及物業(yè)公司為7家

　　德信中國(guó)于2月26日正式在港交所掛牌上市，期后銀城國(guó)際又于3月6日在港成功進(jìn)行IPO。因此截至3月6日，在港交所等待IPO的房企有海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股以及萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際四家。

　　在房企旗下物業(yè)管理公司方面，2月同樣沒(méi)有房企旗下物業(yè)公司遞交上市申請(qǐng)，而在期后的3月4日，藍(lán)光發(fā)展旗下的物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)向港交所遞交了上市申請(qǐng)。至此，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有濱江服務(wù)、奧園健康生活以及藍(lán)光嘉寶服務(wù)三家。其中濱江服務(wù)和奧園健康生活已通過(guò)上市聆預(yù)計(jì)分別將于3月15日和3月18日上市。

　　IPO和增發(fā)：德信中國(guó)于26日掛牌上市

　　本月26日，德信中國(guó)在港交所掛牌上市，是2019年首家成功進(jìn)行IPO的內(nèi)房企，每股發(fā)售價(jià)2.8港元，按該發(fā)售價(jià)計(jì)算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的承銷(xiāo)費(fèi)、傭金以及預(yù)計(jì)開(kāi)支，全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為13.73億港元。德信中國(guó)的成功上市，對(duì)其推進(jìn)全國(guó)化戰(zhàn)略是重要的一步，不僅僅是在于其IPO的融資凈額將有30%用于擴(kuò)展土儲(chǔ)，更是因?yàn)樵谏鲜兄笃髽I(yè)融資渠道將會(huì)得到擴(kuò)張，從而可以得到更充裕的資金促進(jìn)未來(lái)的發(fā)展，迅速提升公司規(guī)模與品牌效應(yīng)。

　　期后于3月6日，銀城國(guó)際也正式在港交所掛牌，根據(jù)3月5日銀城國(guó)際的發(fā)售結(jié)果公告，企業(yè)全球配售3.54億股，每股發(fā)售價(jià)2.38港元，集資凈額約為7.705億港元。

　　而在房企旗下物業(yè)管理公司方面，本月沒(méi)有物業(yè)公司掛牌上市，然而在港交所排隊(duì)的兩家物業(yè)公司均已經(jīng)通過(guò)了上市聆訊。奧園健康生活將在全球發(fā)售1.75億股，預(yù)計(jì)在3月18日上市。而濱江服務(wù)則將全球發(fā)售6670萬(wàn)股，預(yù)計(jì)將在3月15日上市。

　　在增發(fā)配股方面，中糧地產(chǎn)于2月21日宣布計(jì)劃以發(fā)行股份的方式向明毅收購(gòu)其持有的大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股股份，發(fā)行股份的數(shù)量為21.12億股，發(fā)行股份價(jià)格為6.84元/股，新增股票將于2月26日在深交所上市。而在期后3月1日，中糧地產(chǎn)宣布完成了資產(chǎn)重組，大悅城地產(chǎn)已成為中糧地產(chǎn)控股子公司，而中糧地產(chǎn)則將公司名稱(chēng)變更為大悅城控股集團(tuán)股份有限公司，同時(shí)公司證券簡(jiǎn)稱(chēng)則由“中糧地產(chǎn)”變更為“大悅城”。本次中糧地產(chǎn)和大悅城的合并重組，直接使得中糧地產(chǎn)的公司資產(chǎn)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等發(fā)生了重要變化，形成了住宅、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物業(yè)管理等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，推進(jìn)了企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化。

　　股權(quán)變動(dòng)：越秀地產(chǎn)引入新股東廣州地鐵

　　本月有多家房企進(jìn)行了較大的股權(quán)變動(dòng)，其中較為值得注意的是越秀地產(chǎn)引入了廣州地鐵作為新股東，股權(quán)比例為19.9%。作為此前合作密切的伙伴，本次越秀地產(chǎn)引入了廣州地鐵作為股東，可能意味著雙方未來(lái)的合作將會(huì)更加頻繁。由于廣州地鐵的發(fā)展空間極大，和廣州地鐵的合作預(yù)計(jì)將會(huì)為越秀地產(chǎn)的發(fā)展提供更多的機(jī)會(huì)。此外，上海城投、陽(yáng)光城、萬(wàn)科等企業(yè)內(nèi)部都有股權(quán)變動(dòng)，同樣值得注意。

　　股價(jià)變動(dòng)：A股房企全線上漲

　　本月地產(chǎn)股在H股和A股繼續(xù)集體保持著強(qiáng)勢(shì)，尤其是A股房企，由于大盤(pán)在2月份連續(xù)大漲，所有的A股房企在2月份都實(shí)現(xiàn)了上漲。H股方面，去年12月上市的萬(wàn)城控股在本月的股價(jià)表現(xiàn)較為突出，單月漲幅達(dá)到了53.91%，是2月份漲幅最高的內(nèi)房企。主要是得益于2月26日至28日三天的大漲，其中27日的漲幅甚至達(dá)到了23.4%，從而拉動(dòng)了企業(yè)在二月的股價(jià)。

　　在A股房企方面，市北高新在進(jìn)入2月份之后幾乎保持了全月的漲勢(shì)，尤其是在二月最后幾個(gè)交易日的連續(xù)漲停拉高了股價(jià)，雖然在28日上演了“天地板”，然而其單月漲幅仍然高達(dá)80.25%，是整個(gè)2月份漲幅最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　其他資本運(yùn)作

　　本月房企與金融機(jī)構(gòu)互動(dòng)較少，比較引人注目的要數(shù)綠地控股與上海銀行達(dá)成了戰(zhàn)略合作，并確定了百億級(jí)授信額度。雙方確定將在房地產(chǎn)、基建、金融、商貿(mào)、酒店旅游、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)及海外業(yè)務(wù)等領(lǐng)域展開(kāi)合作，重點(diǎn)將關(guān)注租賃住房等領(lǐng)域，加速推動(dòng)綠地租賃戰(zhàn)略實(shí)施。近年來(lái)綠地集團(tuán)的多元化腳步持續(xù)邁進(jìn)，于去年10月提出了以房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)協(xié)同發(fā)展的“一主三大”的戰(zhàn)略，重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，在多條戰(zhàn)線上持續(xù)加大投資力度。在這個(gè)背景下，企業(yè)的資金情況就略顯不足。本次與上海銀行達(dá)成的合作將為綠地繼續(xù)推進(jìn)多元化戰(zhàn)略、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及提升盈利水平提供堅(jiān)實(shí)的資金保障。

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