劉璐 | 【中信建投(601066)、股吧】地產行業(yè)分析師

　　1.戶籍制度改革提速

　　目標更為積極、覆蓋更廣泛、大城市落戶要求顯著寬松：國家發(fā)改委印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》的通知，我們對比此前2018年的通知，變化主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

　?、?政策目標上更上臺階；

　?、?覆蓋群體更為寬泛；

　?、?租賃房屋的常住人口落戶實質性放開；

　?、?細化落實地方政策責任方案，強化多部門協(xié)作；

　?、?各分級城市落戶口徑進一步放寬，首提超大城市和特大城市大幅增加落戶規(guī)模。

　　2.落戶政策調整將進一步拓寬核心城市市場規(guī)模邊界

　　在房地產調控“一城一策”，一二線城市人才落戶政策相繼放松的背景下，2019年以來一二線城市的成交量價也正在持續(xù)復蘇當中。我們認為未來隨著戶籍改革力度的不斷加碼和推進新型城鎮(zhèn)化相關政策的持續(xù)落地，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應將會最為顯著，都市圈和城市群人口在城鎮(zhèn)總人口中的比重也將會進一步提升，這都將會對一二線城市房地產市場的需求端產生長期性的穩(wěn)定支撐。

　　3.利好板塊BETA行情延續(xù)，尤其是集中布局核心城市的二線房企

　　本次發(fā)改委文件最值得關注的是對特大城市從控規(guī)模到寬落戶的轉變，對于地產行業(yè)而言，蘊含核心城市的市場規(guī)模將迎來進一步拓展空間，對于主要布局一二線以及強三線城市等重點房企，市場空間即意味著估值修復的空間。而后續(xù)需要進一步關注的是“人地錢掛鉤”制度的深化進程。

　　板塊配置角度：我們認為戶籍改革的推進及核心城市人口的積聚，將進一步推動板塊BETA行情，尤其更有利于集中布局一二線城市、更具業(yè)績彈性和低估值的二線房企。地產依然具備配置價值，尤其是二線地產商具備更大的市場彈性。

　　建議優(yōu)選：

　　① 具備成長彈性；

　?、?低估值且布局一二線城市品種；

　?、?具備ROE突破能力；

　?、?享受存量價值紅利，以及物業(yè)服務板塊等。