以爛尾樓起家的佳兆業(yè)(01638.hk)或許未曾料到，有一天自己也要面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2014年12月開(kāi)始，鎖房風(fēng)波、債務(wù)違約、資產(chǎn)被申請(qǐng)查封接踵而至，讓top20房企佳兆業(yè)瞬間坍塌。

　　2月6日，隨著融創(chuàng)中國(guó)和佳兆業(yè)的一紙聯(lián)合公告，郭氏家族將徹底從佳兆業(yè)退出，而佳兆業(yè)也將被融創(chuàng)(01918.hk)全面收購(gòu)。

　　在這匹黑馬即將消逝之際，回顧其過(guò)往的發(fā)展不難發(fā)現(xiàn)，它曾是一家優(yōu)秀的房企。

　　起家爛尾樓

　　佳兆業(yè)起家于爛尾樓，這是業(yè)內(nèi)周知的故事。

　　佳兆業(yè)在2009年的招股說(shuō)明書(shū)中提到：“我們集團(tuán)由郭氏家族創(chuàng)辦，起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)，其于深圳從事住宅物業(yè)發(fā)展。”

　　郭氏家族，是指郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟，潮汕普寧人。在創(chuàng)辦佳兆業(yè)之前，郭氏家族主要在潮汕一帶從事貿(mào)易及工業(yè)生意。

　　1999年，郭氏家族涉足房地產(chǎn)行業(yè)，他們開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目“桂芳園”就是由爛尾樓而來(lái)。

　　“桂芳園”原來(lái)是布吉龍泉?jiǎng)e墅用地，當(dāng)時(shí)正處于爛尾階段，位置偏遠(yuǎn)、人煙稀少。

　　但佳兆業(yè)接手后，將其規(guī)劃成開(kāi)放式主題公園，比周邊樓盤(pán)更具設(shè)計(jì)感。2000年9月，桂芳園一期發(fā)售時(shí)便迅速獲得市場(chǎng)強(qiáng)烈反響，佳兆業(yè)隨后繼續(xù)加推，一共開(kāi)發(fā)了8期， 桂芳園也成為布吉第一個(gè)大型社區(qū)。

　　佳兆業(yè)自此“一炮打響”，并迅速由深圳的關(guān)外進(jìn)入關(guān)內(nèi)，并從住宅拓展到商業(yè)地產(chǎn)。

　　2003年，佳兆業(yè)以4億元人民幣將深圳最著名的爛尾樓“子悅臺(tái)”收入囊中。這個(gè)樓盤(pán)位于深圳市委對(duì)面，背靠深圳首家購(gòu)物中心中信城市廣場(chǎng)，區(qū)位優(yōu)越，卻爛尾近十年。

　　佳兆業(yè)用了不到三年時(shí)間，將子悅臺(tái)重新包裝為深圳佳兆業(yè)中心，這也是佳兆業(yè)第一個(gè)住宅兼商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　在深圳的幾次爛尾樓成功改造經(jīng)歷讓佳兆業(yè)獲得了較大的品牌知名度。

　　2005年，佳兆業(yè)接手“中國(guó)第一爛尾樓”——位于廣州的中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目，并于2008年初改造完畢開(kāi)始對(duì)外租售。佳兆業(yè)自此在業(yè)內(nèi)擁有了“爛尾樓專(zhuān)業(yè)戶”的名號(hào)。

　　不過(guò)，中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目背景復(fù)雜，但郭英成及佳兆業(yè)似乎未受影響。

　　中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目也為佳兆業(yè)今日的走向埋了伏筆。據(jù)了解，中誠(chéng)廣場(chǎng)最早的持有者廣州鵬城房地產(chǎn)有限公司近期又向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)郭英成行賄一事。

　　舊改專(zhuān)家

　　2004年，佳兆業(yè)開(kāi)始走出深圳，向珠三角、西南地區(qū)等區(qū)域擴(kuò)張。同時(shí)隨著深圳進(jìn)入城市更新階段，佳兆業(yè)逐漸涉足舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)的改造更新。

　　值得注意的是，在成立之初的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，佳兆業(yè)拿地的方式并非是招拍掛，而主要是靠收購(gòu)爛尾樓、與其他開(kāi)發(fā)商合作。佳兆業(yè)在招股說(shuō)明書(shū)中提到，為擴(kuò)充項(xiàng)目，公司在2005年12月至2009年9月期間收購(gòu)了13個(gè)項(xiàng)目公司的控股股權(quán)，進(jìn)而擁有了廣州金茂、香瑞園、錦城山莊、惠州佳兆業(yè)中心等13個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益。

　　業(yè)內(nèi)分析，佳兆業(yè)通過(guò)這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，進(jìn)而獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)回報(bào)。

　　2009年12月，佳兆業(yè)在香港聯(lián)交所掛牌上市。在此之前一周，深圳頒布了《深圳市城市更新辦法》，在深圳新增土地供應(yīng)逐年遞減下，鼓勵(lì)舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行重建。且新政規(guī)定“舊城、舊商業(yè)及舊村改造土地不需要招拍掛，可按公司發(fā)展自主申請(qǐng)”。

　　舊改為佳兆業(yè)打開(kāi)了一扇快速上升的大門(mén)，同時(shí)也為佳兆業(yè)埋下了一顆地雷。業(yè)內(nèi)人士分析，舊改項(xiàng)目非常復(fù)雜，涉及到很多部門(mén)，容易滋生權(quán)力尋租。

　　佳兆業(yè)還為舊改專(zhuān)門(mén)成立了國(guó)內(nèi)首家專(zhuān)業(yè)城市更新公司，并于2013年9月升級(jí)成為佳兆業(yè)置業(yè)集團(tuán)，聚集了近300名精通規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)談判、法律等專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍，被認(rèn)為是目前國(guó)內(nèi)城市更新領(lǐng)域規(guī)模最大、經(jīng)驗(yàn)最豐富、專(zhuān)業(yè)能力最強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)。佳兆業(yè)由此被稱(chēng)為“舊改專(zhuān)家”。

　　這些年，佳兆業(yè)在深圳、廣州等地大批拿舊改項(xiàng)目。佳兆業(yè)2013年年報(bào)顯示，其土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)2330萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)遍及深圳、廣州、上海、北京、珠海等地，并在全國(guó)擁有近40個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積約為1400萬(wàn)平方米。其中在深項(xiàng)目共470萬(wàn)平方米，如佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、鹽田三村和四村、西山嚇村及社排小布村整體搬遷項(xiàng)目、佳兆業(yè)環(huán)球中心項(xiàng)目被列入深圳市十二五規(guī)劃重大項(xiàng)目。

　　尤其在深圳，佳兆業(yè)在龍崗、鹽田、大鵬等區(qū)拿下多個(gè)巨型舊改項(xiàng)目，如龍崗的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)就成為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的主力軍。

　　2013年全年，舊改項(xiàng)目為佳兆業(yè)239億元合約銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)了約30%，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)單盤(pán)貢獻(xiàn)率高達(dá)19%。

　　2013年2月，時(shí)任佳兆業(yè)集團(tuán)副主席的譚禮寧曾表示，舊城改造的毛利率相當(dāng)高，均會(huì)超過(guò)50%。

　　黑馬的消逝

　　迅速的擴(kuò)張和舊改項(xiàng)目的助力，讓佳兆業(yè)在近幾年飛速發(fā)展，成為地產(chǎn)圈的黑馬。

　　根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算，2008-2013年佳兆業(yè)的年銷(xiāo)售額從31億元增長(zhǎng)到239億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)48%。

　　而從2011年下半年開(kāi)始，佳兆業(yè)加大一二線城市土地的投資力度。單2013年這一年，佳兆業(yè)新購(gòu)?fù)恋丶s310萬(wàn)平方米，總代價(jià)為人民幣141億元。其中，92%位于一二線城市，比2012年的78%有了大幅提升。

　　在佳兆業(yè)2012年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，郭英成明確表示，土地策略方面，未來(lái)在一二線城市的發(fā)展可能會(huì)去到60%-70%。

　　單2013年這一年，佳兆業(yè)新購(gòu)?fù)恋丶s310萬(wàn)平方米，總代價(jià)為人民幣141億元。其中，92%位于一二線城市，比2012年的78%有了大幅提升。

　　而截至2014年6月底，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約2360萬(wàn)平方米。

　　按照郭英成的設(shè)想，佳兆業(yè)原本將進(jìn)入快速上漲通道，他給佳兆業(yè)2014年設(shè)定的銷(xiāo)售目標(biāo)是300億元。他不曾料到，在沖刺佳兆業(yè)史上最高業(yè)績(jī)的這一年，他將從佳兆業(yè)從徹底離場(chǎng)，而佳兆業(yè)也將被另一家開(kāi)發(fā)商融創(chuàng)中國(guó)“鯨吞”。

　　佳兆業(yè)在2014年12月突然遭遇的鎖房風(fēng)波雖尚未定性，但屬于佳兆業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。黑馬的消逝讓業(yè)內(nèi)唏噓，同時(shí)也敲響了警鐘。編輯：王佑