恒盛地產(chǎn)超200億債務(wù)逼近，6信托近50億捆綁

　　勝負(fù)手“尚海灣”最大借款方中融

　　根據(jù)理財(cái)周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，恒盛地產(chǎn)累計(jì)債務(wù)約246.8億元，資本負(fù)債比率達(dá)107.1%，債權(quán)人主要包括4家銀行，6家信托公司，2家基金子公司。

　　理財(cái)周報(bào)記者 王俊丹/上海報(bào)道

　　一波未平，一波又起。2015年的開(kāi)年，話題不斷的房企除了佳兆業(yè)，還有恒盛地產(chǎn)。

　　與佳兆業(yè)事件的事發(fā)突然相反，恒盛的大小問(wèn)題自2012年起便時(shí)有傳出，包括多地項(xiàng)目停工、涉訴，開(kāi)發(fā)滯緩，銷售業(yè)績(jī)不佳，連續(xù)多年虧損等。不久前，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一標(biāo)準(zhǔn)普爾更將其企業(yè)長(zhǎng)期信用下調(diào)至“ccc”，并展望為負(fù)面。

　　然而，縱然恒盛地產(chǎn)所存問(wèn)題諸多，他的資金鏈卻始終環(huán)環(huán)緊扣。

　　理財(cái)周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行借款是恒盛地產(chǎn)資金鏈條的主體，此外從2013年起，陸續(xù)引入信托、資管公司提供資金支持，并輔助發(fā)行海外債券。

　　根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，恒盛地產(chǎn)累計(jì)債務(wù)約246.8億元，資本負(fù)債比率達(dá)107.1%，債權(quán)人主要包括4家銀行，6家信托公司，2家基金子公司。

　　債務(wù)高企，卻未能有高效周轉(zhuǎn)支持，恒盛地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，并可能在今年首次出現(xiàn)虧損。

　　2月2日，恒盛地產(chǎn)在港股市場(chǎng)停牌，隨后公告停牌原因?yàn)楣究毓晒蓶|可能提出私有化。這是恒盛地產(chǎn)距離上一次私有化計(jì)劃失敗14個(gè)月后的再提。

　　在私有化之后重整業(yè)務(wù)的想法，張志熔一直未斷，尚海灣豪庭的二期續(xù)建，或?qū)⒊蔀槠湟鈭D恢復(fù)公司元?dú)怅P(guān)鍵的一步棋。

　　私有化再上日程

　　“現(xiàn)狀下要完成私有化，借助外部資金的可能性極大?！?/p>

　　2月2日，恒盛地產(chǎn)股票停牌，并公告，待刊發(fā)公布有關(guān)公司控股股東提出可能私有化的公告。

　　在香港私有化上市公司，意指由大股東收回市場(chǎng)上的流通股份，最終實(shí)現(xiàn)退市目的。

　　恒盛地產(chǎn)的大股東即張志熔，2014年中報(bào)顯示，張志熔持有恒盛地產(chǎn)68.39%股權(quán)。公司第二大股東為中國(guó)人壽，目前累計(jì)持有10%股權(quán)，相比2013年底增持1.03%。

　　中國(guó)人壽最近一次增持為去年11月，以每股平均價(jià)1.199元買入2770萬(wàn)股恒盛股份，持股量由9.64%升至10.0%。國(guó)浩資本將增持行動(dòng)解讀為，反映市場(chǎng)人士低估恒盛估值，這或是再次進(jìn)行私有化的好機(jī)會(huì)。并由此預(yù)測(cè)，隨著內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛低迷，張志熔或于短期內(nèi)再次提出私有化計(jì)劃，結(jié)果如其所料。

　　恒盛地產(chǎn)私有化并非新鮮事。早在2013年11月，張志熔就曾提出恒盛地產(chǎn)的私有化方案，計(jì)劃以每股1.8港元的注銷價(jià)，向小股東協(xié)議安排回購(gòu)。但在去年初的股東會(huì)上，遭遇小股東反對(duì)，計(jì)劃以3票之差被否決，而公司首席執(zhí)行官及財(cái)務(wù)官也于2014年2月離職。

　　或因過(guò)去的一年里，恒盛地產(chǎn)股價(jià)持續(xù)下跌，張志熔私有化的心意堅(jiān)決。按照規(guī)定，公司在私有化計(jì)劃失敗后12個(gè)月內(nèi)不得重提，現(xiàn)在期限剛過(guò)不久，此事再次提上日程。

　　“若仍按去年每股1.8港元的價(jià)格測(cè)算，全部回購(gòu)剩余股份所需資金為43.78億港元，若要緩解小股東的情緒，新設(shè)定每股價(jià)格還有上升的可能?！币晃坏禺a(chǎn)私募人士分析。

　　對(duì)于恒盛地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，一次性拿出這么多錢似乎有些艱難。截至2014年6月，公司持有現(xiàn)金僅16.7億元，在一年內(nèi)到期的債務(wù)卻有50.08億元。

　　上述人士認(rèn)為：“現(xiàn)狀下要完成私有化，借助外部資金的可能性極大?！比ツ甑祝愀劢?jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)曾報(bào)道，恒盛地產(chǎn)私有化資金可能來(lái)自民生銀行貸款。對(duì)于這次是否仍計(jì)劃借由銀行貸款，理財(cái)周報(bào)記者試圖向恒盛地產(chǎn)求證，但多次撥打官網(wǎng)電話，均無(wú)人接聽(tīng)。

　　對(duì)于恒盛地產(chǎn)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪認(rèn)為，私有化的可能性以及私有化計(jì)劃本身，可能會(huì)削弱公司的財(cái)務(wù)靈活性。恒盛的再融資風(fēng)險(xiǎn)已較高，倘若私有化計(jì)劃取得成功，財(cái)務(wù)靈活性降低將令恒盛未來(lái)12個(gè)月內(nèi)進(jìn)一步承壓。

　　借款增加，業(yè)績(jī)下滑

　　銀行借款仍是恒盛地產(chǎn)資金鏈條的主體，另外陸續(xù)引入信托、資管公司提供資金支持，并輔助發(fā)行海外債券。

　　事實(shí)上，恒盛地產(chǎn)資金鏈承壓已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)不足為奇。但恒盛地產(chǎn)負(fù)債高企的同時(shí)，銷售數(shù)據(jù)卻逐年低迷。

　　2014年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，公司借款總額211.82億元，2014年上半年新增借款83.8億元，凈負(fù)債達(dá)195億元。

　　資本負(fù)債比率自2012年來(lái)亦大幅攀升，由2012年底的68.8%上升至2013年底的87.4%，再上升至2014年中的107.1%，高于市場(chǎng)平均值24個(gè)百分點(diǎn)。

　　而去年全年，恒盛地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額僅40.4億元，同比減少44.7%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售面積為26.9萬(wàn)平方米，同比減少53.4%。其2013年及2012年全年的合約銷售額分別達(dá)73億元人民幣及109億元人民幣。

　　2014上半年恒盛地產(chǎn)亦首次出現(xiàn)虧損，虧損2.2億元人民幣，比2013年同期下滑近200%。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾在去年下半年宣布，將恒盛地產(chǎn)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“b-”下調(diào)至“ccc”，展望為負(fù)面。

　　標(biāo)普的評(píng)級(jí)等級(jí)中，“ccc”評(píng)級(jí)主要是針對(duì)未來(lái)12個(gè)月之內(nèi)將有違約情形的發(fā)債人定義的。標(biāo)準(zhǔn)普爾恒盛地產(chǎn)主分析師葉翱行在電話會(huì)議中稱，如這些公司沒(méi)有任何正面發(fā)展，其將會(huì)面臨一些流動(dòng)性困境或是需通過(guò)一些低價(jià)交易來(lái)應(yīng)付償還債款。

　　虧損或與在2009-2010年迅速拿地之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售陸續(xù)減緩有關(guān)。

　　據(jù)其他媒體報(bào)道，不久前，恒盛地產(chǎn)在長(zhǎng)春的恒盛豪庭項(xiàng)目因延期交房遭上百名業(yè)主起訴。此外，恒盛地產(chǎn)5年前以19.7億元收購(gòu)的南京三汊河項(xiàng)目至今仍未開(kāi)工。而由一幢52層寫(xiě)字樓和一幢48層五星級(jí)酒店組成的南通熔盛大廈，原定2011年12月竣工，但項(xiàng)目目前只建成3層，并已停工多時(shí)。

　　恒盛地產(chǎn)在去年中報(bào)里稱，集團(tuán)深化與銀行的戰(zhàn)略合作關(guān)系，開(kāi)拓多渠道融資方式，滿足經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)資金的需要，融資通道順暢。

　　現(xiàn)在來(lái)看確如其所述。銀行借款仍是恒盛地產(chǎn)資金鏈條的主體，另外陸續(xù)引入信托、資管公司提供資金支持，并輔助發(fā)行海外債券。

　　其披露，公司的主要來(lái)往銀行包括四家，分別是中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)民生銀行、上海銀行。截至去年6月底，銀行抵押借款共164.6億元，占借款總額的77.7%。

　　信托與資管計(jì)劃的大規(guī)模引入則是從2013年開(kāi)始。

　　信托、資管債務(wù)75億

　　理財(cái)周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2013年以來(lái)，共有6家信托公司為恒盛地產(chǎn)項(xiàng)目融資約46.95億元，另有2家資管公司為其融資約27.9億元，兩年來(lái)通過(guò)信托和資管共獲得約74.85億元貸款。

　　從披露的資金投向看，上述資金大部分流向上海恒盛尚海灣項(xiàng)目建設(shè)，規(guī)模達(dá)到56.2億元，提供融資的機(jī)構(gòu)包括中融信托、四川信托、光大信托、中海恒信等，其中，中融信托和中海恒信是最大的借款方。

　　據(jù)記者了解，該尚海灣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司為上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，是恒盛地產(chǎn)下屬專屬負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)尚海灣樓盤的項(xiàng)目公司，由恒盛地產(chǎn)子公司上海意景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%控股，注冊(cè)資本14億元。

　　一份統(tǒng)計(jì)于2014年1月的報(bào)告中稱，上海鑫泰的金融機(jī)構(gòu)授信額度共計(jì)85億元，累計(jì)融資余額49.9億元。

　　目前，報(bào)告中未到期借款包括民生銀行13億元，用于11-14#樓開(kāi)發(fā)；中融信托30億元，用于辦公樓和酒店樓開(kāi)發(fā)。

　　據(jù)記者了解，中融信托的30億元信托貸款分兩次發(fā)放，其中第一筆借款12億元，以成立集合信托計(jì)劃的形式募資，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品名為“融盛一號(hào)集合資金信托計(jì)劃（查詢信托產(chǎn)品）”，期限24個(gè)月，到期日為2016年3月。

　　2014年中，中海恒信資產(chǎn)管理公司密集發(fā)行多期資產(chǎn)管理計(jì)劃，名為“中海恒信-民生總營(yíng)-恒盛尚海灣資產(chǎn)管理計(jì)劃”，總規(guī)模25億元，存續(xù)期同樣為24個(gè)月。募資以委托貸款的形式發(fā)放給上海鑫泰，用于尚海灣項(xiàng)目二期建設(shè)。

　　資料顯示，尚海灣從一期開(kāi)發(fā)至今已過(guò)去6個(gè)年頭。工程進(jìn)度顯示，已交付使用的只有一期1-5、7-8#樓；一期的6#樓，二期的9-10#在預(yù)售中。尚海灣售樓人員表示：“二期的其余部分還沒(méi)有開(kāi)始賣，最樂(lè)觀的估計(jì)是2015年底啟動(dòng)，但并不確定?！?/p>

　　上述機(jī)構(gòu)中一位不愿具名的業(yè)務(wù)人士坦言，恒盛地產(chǎn)的問(wèn)題早有所耳聞，但實(shí)地去調(diào)查發(fā)現(xiàn)并無(wú)傳言中嚴(yán)重。而且就項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，地理位置、產(chǎn)品定位、成本優(yōu)勢(shì)等等都決定項(xiàng)目是優(yōu)質(zhì)的。再把風(fēng)控做好，并不擔(dān)心出問(wèn)題。

　　據(jù)了解，尚海灣項(xiàng)目土地是2000年上海鑫泰從中國(guó)木材華東公司收購(gòu)取得，總成本9.46億元，按照項(xiàng)目計(jì)容面積62.81萬(wàn)平方米計(jì)算，樓面地價(jià)為1506元/平方米。

　　彼時(shí)至今，該地房?jī)r(jià)已經(jīng)從2010年前后的2萬(wàn)元/平方米上漲至8萬(wàn)/平方米。

　　“這個(gè)項(xiàng)目說(shuō)到底，開(kāi)發(fā)了這么長(zhǎng)時(shí)間是受當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，張志熔想等待更好的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，所以有意擱置?！鄙鲜鋈耸糠Q。

　　去年尚海灣的項(xiàng)目在上海灘也流傳了一段時(shí)間，很多機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目經(jīng)理都曾去實(shí)地考察，其中一位否定了該項(xiàng)目的人士表示：“當(dāng)時(shí)否定主要是兩個(gè)原因，融資方的主體問(wèn)題，而且樓盤的歷史沿革太長(zhǎng)了?！?/p>

　　另外，中融信托還為恒盛地產(chǎn)子公司上海恒冉開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目馨雅名邸融資7個(gè)億。

　　該項(xiàng)目所在地塊是恒盛地產(chǎn)旗下子公司于2013年底，在上海市奉賢區(qū)通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得，成交總價(jià)約12.45億元人民幣，折合樓板價(jià)為1.52萬(wàn)元/平方米。這也是當(dāng)年唯一一次拿地。

　　其一位前期負(fù)責(zé)人表示，馨雅名邸計(jì)劃在今年3月開(kāi)工建設(shè)。

　　上海重頭戲

　　“恒盛地產(chǎn)的一線城市土地儲(chǔ)備主要就是上海地區(qū)，上海的項(xiàng)目亦相對(duì)優(yōu)質(zhì)，容易獲得融資，選擇現(xiàn)在來(lái)推動(dòng)上海地區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，極可能是為緩解公司業(yè)績(jī)虧損?！?/p>

　　對(duì)于恒盛地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，上海地區(qū)是公司房地產(chǎn)銷售額的重頭。

　　以去年中報(bào)數(shù)據(jù)為例，上海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)和東北地區(qū)的銷售額分別占比61.8%、28.0%、2.4%和7.8%。上海地區(qū)以外城市的銷售金額和銷售面積分別占比38.2%和67.6%。

　　其土地儲(chǔ)備分布于一、二、三線城市，其中20.6%位于一線城市，79.4%位于二、三線城市。

　　“恒盛地產(chǎn)的一線城市土地儲(chǔ)備主要就是上海地區(qū)，上海的項(xiàng)目亦相對(duì)優(yōu)質(zhì)，容易獲得融資，選擇現(xiàn)在來(lái)推動(dòng)上海地區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，極可能是為緩解公司業(yè)績(jī)虧損?！鼻笆鏊侥既耸空J(rèn)為。

　　但他也表達(dá)了自己的憂慮：“即使上海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利，最終獲得資金，未來(lái)如果私有化得以實(shí)現(xiàn)，公司的財(cái)務(wù)靈活性會(huì)被削弱，不利于再融資。”

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也指出，若恒盛地產(chǎn)的潛在私有化計(jì)劃成功實(shí)施，將具有負(fù)面信用影響。

　　如今，彼時(shí)張志熔身背的另一個(gè)“債務(wù)包袱”熔盛重工的重組已于去年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，即將易主。這位曾擁有兩家上市公司的神秘富豪，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，似又回到原點(diǎn)。