12月24日，眾安集團(00672.HK)旗下物業(yè)公司眾安智慧生活的上市申請失效。

　　眾安智慧生活是一家典型的微型物管公司。據(jù)披露，截至2020年底，該公司合共有89個合約項目，總合約面積約為1380萬平方米；在管面積約為1080萬平方米；同期，其收入規(guī)模僅在2億元的水平。

　　今時不同往日，2020年同期的物管公司是資本市場的“香餑餑”，掀起一股上市潮，而如今則進入了冷卻期，在2021年上半年的接連遞表之后，當前的物企面臨的則是密集的失效期。

　　第三方研究機構嘉和家業(yè)統(tǒng)計顯示，2021年新交表數(shù)量快速增長，前9個月新交表企業(yè)數(shù)量達33家；在經(jīng)過6個月的等待之后，包括東原仁知服務、明宇商服、海悅生活、禹佳生活服務、力高健康生活等在內(nèi)的招股書接連失效，中梁百悅智佳服務則在第二次提交后于近日通過聆而祥生活則是在通過聆訊后，選擇暫緩IPO進程。

　　招股書失效的物企不只是規(guī)模偏小的物業(yè)公司，還包括世紀金源服務、長城物業(yè)等再管規(guī)模位于行業(yè)前列的企業(yè)。其中，作為在管面積逾1億平方米的長城物業(yè)，是規(guī)模最大的獨立第三方物企，背后無關聯(lián)地產(chǎn)公司。

　　克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨向第一財經(jīng)表示，港交所最近對物業(yè)公司的審批趨于嚴格，“對地產(chǎn)關聯(lián)物業(yè)公司而言，主要受上游地產(chǎn)行業(yè)波動影響，預期不穩(wěn)定。而獨立第三方物業(yè)公司則是因行業(yè)競爭激烈，盈利能力存疑，自身增長的不確定大。”

　　嘉和家業(yè)認為，物業(yè)股稀缺性下降、同質(zhì)化突出，待上市物企會面臨更嚴格的上市審批，同時在房地產(chǎn)行情下行時期，資本的恐慌利空情緒極易傳遞到物業(yè)行業(yè)。有某頭部物管企業(yè)在一場投資者會議上也曾提及，“現(xiàn)在這個市場，其他龍頭可能短期內(nèi)也上不了市”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，成功登陸資本市場的物企共有13家，其中有11家是在7月中旬之前完成上市，而7月中旬至11月中旬間的4個月時間里，港股物業(yè)板塊沒有任何新面孔出現(xiàn)。直至11月10日，京城佳業(yè)才實現(xiàn)破冰。

　　不過，京城佳業(yè)也只是小型物業(yè)的規(guī)模，截至2021年5月，其在管面積為3054萬平方米，在管物業(yè)183個。在嘉和家業(yè)看來，在這樣的市場環(huán)境下能成功上市，京城佳業(yè)的一大優(yōu)勢在其國資背景的母公司城建集團。招股書數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年間，京城佳業(yè)的收入中逾6成來自于城建集團方面；同時，京城佳業(yè)服務的項目還包括如鳥巢、地壇醫(yī)院，以及逾300條胡同等。

　　“在地產(chǎn)行情下滑的市場環(huán)境下，資本對于風險的態(tài)度顯得格外保守，而國資背景或許就是那一顆定心丸，被期待能更好的規(guī)避非系統(tǒng)性風險?！奔魏图覙I(yè)認為。

　　而身在調(diào)整期的民營房企，其生存狀況直接影響著關聯(lián)物企的經(jīng)營發(fā)展。今年以來，已有多家上市或即將上市的物管公司被擺上貨架，或經(jīng)營策略發(fā)生變動。

　　如藍光嘉寶服務、彩生活、富力物業(yè)先后出售給碧桂園服務；遞交了招股書的陽光智博則終止了上市計劃，被陽光城換取了萬物云4.8%股權；而恒大物業(yè)被擺上貨架，奧園健康也被傳出有潛在收購方的消息；而3月份交表的新力服務則因新力控股爆雷，傳出出售的消息。

　　　　這樣的不確定性，使得物管板塊近期承壓明顯。數(shù)據(jù)顯示，6個月前市盈率在33倍的恒大物業(yè)，如今只有不足7倍；此前市盈率高達118倍的融創(chuàng)服務，近期也跌至僅21倍；即便是央企背景的華潤萬象生活，其市盈率也從此前的124倍回調(diào)至52倍，碧桂園服務從81倍降至38倍。整體而言，市盈率仍保持在30倍以上的，只剩下6家。

　　國金證券數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月21日，恒生物管指數(shù)相較2021年4月20日下跌了47%，同期克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)下跌40%。

　　“近期市場對物業(yè)股態(tài)度預期變化，股價波動比較大，很多公司股價已經(jīng)回到一年多以來的新低。”湯曉晨表示。

　　“我們認為這主要是因為地產(chǎn)行業(yè)出清，諸多房企面臨不小問題，這使得市場對于物管公司未來來成長性產(chǎn)生質(zhì)疑，也對公司未來控制權歸屬擔憂提升，關聯(lián)房企的存活問題成為決定物管公司估值的核心因素?！眹鹱C券研報預計，預計明年春節(jié)過后，地產(chǎn)行業(yè)競爭格局會變得明朗，屆時物管板塊估值也會隨之修復。