行業(yè)股價(jià)優(yōu)于大市的表現(xiàn)會(huì)在2016年上半年持續(xù)-我們預(yù)期內(nèi)房股的股價(jià)會(huì)在2016年上半年繼續(xù)優(yōu)于大市，受惠于多個(gè)催化劑：

　　1）短期內(nèi)更強(qiáng)而有力的支持政策出臺(tái)：ZF領(lǐng)導(dǎo)人（習(xí)和李）釋放明確支持行業(yè)的訊號(hào)，措施主要涵蓋去庫(kù)存；戶籍及土地改革；降低的首期付款；棚戶區(qū)重建；減稅及補(bǔ)貼。疲弱的投資（房地產(chǎn)投資2016E同比-5%vs2015E+2%）亦將促使更多的放松措施

　　2）2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有強(qiáng)勁的表現(xiàn)：我們認(rèn)為25個(gè)重點(diǎn)城市的銷售均價(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲（從2016開(kāi)始+11%），加上適度的銷售量增長(zhǎng)（同比+5.5%），從而使2016年全國(guó)住宅銷售金額創(chuàng)下新高（同比+7.0%至人民幣7.5萬(wàn)億元）

　　3）房地產(chǎn)公司境內(nèi)債券發(fā)行的正面影響：主要上市的開(kāi)發(fā)商從2015年至今已經(jīng)以低成本（平均4.98%，比離岸債券低347bp）發(fā)行了人民幣2，010億境內(nèi)債券（2016E人民幣3，500億），使它們的資金成本（2016E：5.7%vs2015E：6.9%）大為降低，亦降低了它們對(duì)外幣債的依賴。

　　對(duì)行業(yè)龍頭的盈利增長(zhǎng)更有信心：市場(chǎng)整合和覆蓋“鉆石五大都會(huì)區(qū)”將是催化劑。我們預(yù)測(cè)鉆石五大都會(huì)區(qū)的銷售復(fù)合年均增長(zhǎng)率在2015-20E會(huì)達(dá)到9.2%至人民幣3.7萬(wàn)億元，而且頭10大的房地產(chǎn)公司銷售復(fù)合年均增長(zhǎng)率更可達(dá)c.15%至人民幣2.46萬(wàn)億元（行業(yè)占有率在2020E達(dá)到c.35%vs2015年/16E的19%/21.5%）

　　2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)：

　　一）住宅銷售均價(jià)從2016年頭開(kāi)始上漲7%（同比+8.2%）；

　　二）住宅銷量同比-1.1%至10.8億平方米，當(dāng)中25個(gè)重點(diǎn)城市+5.5%，其他三四線為主的市場(chǎng)-4.0%；

　　三）住宅銷售值同比+7.0%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的7.5萬(wàn)億元，當(dāng)中25個(gè)重點(diǎn)城市的+18.7%；

　　四）新開(kāi)工面積連續(xù)第三年下降（2015E/16E：-12%/-14%），房地產(chǎn)投資從2015E的+2%轉(zhuǎn)為2016E-5%

　　持續(xù)的行業(yè)盈利增長(zhǎng)：我們預(yù)計(jì)內(nèi)房上市公司維持盈利增長(zhǎng)（在FY16/17E與潛在上升空間+8%/+7%），通過(guò)

　　1）2016年12%合同銷售增長(zhǎng)（如按目前的土地儲(chǔ)備為8%），與行業(yè)龍頭華潤(rùn)置地，中國(guó)海外，萬(wàn)科即使在高基數(shù)下都能實(shí)現(xiàn)10%-16%的增長(zhǎng)；

　　2）結(jié)構(gòu)融資成本改善（降低1%的資金成本=2016E盈利增加6.8%）；

　　3）毛利率在2016E因銷售均價(jià)增長(zhǎng)而反彈（估計(jì)27.4%）

　　行業(yè)首選：華潤(rùn)置地，中國(guó)海外，融創(chuàng)，萬(wàn)達(dá)，合景泰富，旭輝–目前的估值（基于新的假設(shè)和2016E的NAV上，我們上調(diào)行業(yè)的NAV6%（目標(biāo)價(jià)平均+1%）和修改EPS-1%至+1%。行業(yè)NAV折讓32%和8.2倍16EPE）非常吸引。調(diào)升廣州富力評(píng)級(jí)至買入，下調(diào)陸家嘴評(píng)級(jí)至中性及越秀評(píng)級(jí)至沽售。