智通財經(jīng)獲悉，德銀近日發(fā)表研報表示，萬科(02202)基本面強勁，但是目前股價已經(jīng)反映估值。鑒于此，德銀維持萬科“持有”評級，且將目標價下調(diào)至22.6港元。

　　　　德銀認為萬科基本面依舊穩(wěn)固的原因主要包括：

　　(1)、2017年萬科銷售增長30%;

　　(2)、毛利率擴大至26%將致使2017-2019年復合增長率有高雙位數(shù)增長;

　　(3)、凈負債率保持在30%左右;

　　(4)、5-7%的股息收益率。

　　不過，德銀認為，這些估值大部分是基于目前的估值(8.5倍市盈率和凈資產(chǎn)24%的折讓)，較中國海外發(fā)展(7.1倍市盈率和凈資產(chǎn)值折讓28%)、華潤置地(8.4倍市盈率及凈資產(chǎn)值折讓31%)估值更貴。

　　德銀預計，萬科強勁銷售將持續(xù)，2017年同比增長30%至4750億元，原因主要包括：

　　(1)、去年173個項目中，土地面積達3160萬平方米，一二線城市占88%。

　　(2)、計劃土地總建筑面積5300萬平方米，施工總建筑面積5440萬平方米。

　　該行認為，萬科今年將繼續(xù)積極參與土地收購，以維持其快速增長。

　　德銀預計，萬科未來三年將實現(xiàn)15%的營業(yè)收入年復合增長，加上毛利率擴張至26%，該行預計萬科將在2017-2019年實現(xiàn)18%的盈利年復合增長率，并根據(jù)當前價格提供5-7%的股息收益率(支付率為40%)。

　　除了物業(yè)發(fā)展業(yè)務，萬科的商業(yè)多元化取得良好進展，其中包括:

　　(1)、物業(yè)管理服務同比增長45%，取得40億元人民幣收益;

　　(2)、增加96萬平方米可租賃物流物業(yè)建筑面積;

　　(3)、收購SCPG實現(xiàn)其商業(yè)物業(yè)平臺。

　　中期，萬科的物業(yè)管理業(yè)務的分拆將成為潛在催化劑。

　　德銀給出的目標價基于2017年底凈資產(chǎn)28.25港元折價20%。該股目前股價為8.5倍2017財年市盈率和凈資產(chǎn)折價24%。上行催化劑來自銷售好于預期以及毛利恢復，下行風險來自股權(quán)結(jié)構(gòu)和業(yè)務多元化進展相關(guān)的不確定性。

　　研報原文附件：

　　德銀：萬科（02202）20170413.pdf