智通財經(jīng)獲悉，5月5日花旗銀行發(fā)布研究報告稱，2017年將是中國恒大收獲之年，同時將該公司目標(biāo)價上調(diào)到10港元。

　　就在前一天，恒大發(fā)布月度公告稱，已贖回50%永續(xù)債，金額為561.8億元，全年將贖回70%永續(xù)債。公告同時顯示，恒大4月銷售378.5億，前4月累計銷售1447.8億，同比增長63.17%。

　　事實上，從3月開始，隨著監(jiān)管收緊以及金融“去杠桿”政策的逐步推進，市場資金面持續(xù)緊張。包括萬科、金地在內(nèi)的龍頭房企，不得不先后取消了債券融資計劃。此時，恒大卻選擇一擲千金，提前贖回永續(xù)債，原因何在?

　　債務(wù)結(jié)構(gòu)獲調(diào)整

　　5月4日的公告顯示，恒大提前兩個月完成了永續(xù)債的贖回。今年3月28日年報新聞發(fā)布會上，恒大總裁夏海鈞曾表示計劃于今年上半年贖回50%的永續(xù)債，全年贖回70%。僅僅一個多月后，恒大就宣布完成贖回，其資本運作能力可見一斑。

　　近期，不少房企都陷入融資難題中。4月27日，萬科宣布取消15億債券的發(fā)行。當(dāng)月宣布取消融資計劃的房企還包括金融街(000402,股吧)、金地、電建地產(chǎn)等等。市場人士認(rèn)為，主因正是“近期貨幣操作持續(xù)保持穩(wěn)定中性，市場預(yù)期資金面可能持續(xù)緊張”。因而推動了債券發(fā)行成本的一再上升，資料顯示，今年4月債券的票面利率比去年同期上漲了近20%。

　　此前評級機構(gòu)野村國際認(rèn)為，正是恒大此前一系列資本運作，“使其負(fù)債比率顯著改善”，公司有實力提前處理永續(xù)債難題。

　　今年3月，在資金面充裕的窗口期，恒大成功發(fā)行了三筆合共25億美元債券，提前做好了債務(wù)規(guī)劃，同時負(fù)債利率也有所下降。其中上述三年期債券的票面利率僅為7%，而恒大2015年發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為12%。顯然，此次再融資降低了恒大的融資成本。其實從去年開始恒大已經(jīng)有計劃降低融資成本，2016年年報顯示，恒大的融資成本為7.78%，同比下降了0.64個百分點。

　　除此之外，今年1月，恒大與8家戰(zhàn)略投資者簽訂了增資協(xié)議，成功引入了300億的戰(zhàn)略投資。野村國際認(rèn)為，這將使公司的凈負(fù)債率大幅下降。

　　這一系列資本運作，讓恒大成功避開了這波流動性趨緊的局面。花旗預(yù)計，恒大“贖回高額永續(xù)債，并且引入總額600億的戰(zhàn)略投資”，將使恒大2017年上半年取得良好業(yè)績。

　　盈利能力有望提升

　　成功的資本運作背后是恒大不斷提升的運營能力。今年以來，在房地產(chǎn)調(diào)控強化的背景下，恒大業(yè)績表現(xiàn)仍保持突出，1至4月，公司累計銷售1447.8億元，同比增長63.17%，遠(yuǎn)高于同期行業(yè)平均增長率。

　　此外，今年恒大的毛利率將有所改善。根據(jù)恒大今年公告披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，恒大1-2月的銷售均價為9113元/平方米，同比增長5.5%，其后3、4月的銷售均價逐月提升。

　　花旗的研究報告顯示，“盈利上升、新一輪引戰(zhàn)”都將成功推動恒大回A。其認(rèn)為隨著A-H估值差異的收窄，2017年將是恒大股票的收益之年。

　　有分析人士認(rèn)為，“土地儲備的結(jié)構(gòu)也是恒大盈利能力提升的最大保證”，年報顯示公司土地儲備達(dá)2.29億平方米，其中一二線城市占比達(dá)74.7%，平均樓面地價僅為1570元/平方米。世邦魏理仕的研究報告顯示，這些土地的估值已經(jīng)上升到7005億。研究機構(gòu)惠譽也認(rèn)為，“一二線城市土地儲備的增加，可以減少樓市波動帶來的影響”，有助于提升恒大的盈利能力。

　　與龐大土儲相對應(yīng)的，是恒大現(xiàn)金為王的戰(zhàn)略。年報顯示恒大2016年底持有3043億元的現(xiàn)金，遠(yuǎn)高于同規(guī)模房企。上市以來，恒大一直強調(diào)“現(xiàn)金”的重要性，現(xiàn)金余額年復(fù)合增長率達(dá)到54.7%，2015年現(xiàn)金余額同比增長175.7%，2016年同比增長85.5%。

　　充足的現(xiàn)金流讓恒大有著足夠打動投資者的償債能力?！靶庞糜涗浟己?，也讓投資者樂于投資恒大”。據(jù)了解，恒大成立至今從未發(fā)生過一筆債務(wù)違約，即使2008年金融危機時也無任何逾期債務(wù)。分析認(rèn)為，這也有助于恒大下一步的資本運作。