在嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓下，近期多城出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的慘狀，意不意外?驚不驚喜!

　　與一些城市遭遇相反的是，2017年前4個(gè)月，內(nèi)房企的銷售數(shù)據(jù)卻依然一飛沖天，創(chuàng)下新高。諸如碧桂園(02007)、龍湖地產(chǎn)(00960)等房企正在上演“厚積薄發(fā)”的大戲。

　　在2017年的前4個(gè)月，各路房企都在憋什么大招?哪家房企又能與一季度銷冠碧桂園爭(zhēng)鋒?房企簡(jiǎn)單的銷售數(shù)據(jù)中又暗藏什么玄機(jī)?

　　4月內(nèi)房企銷售依然火爆

　　根據(jù)智通財(cái)經(jīng)梳理，截至2017年5月9日，共有24家內(nèi)房企公告了前4月的銷售數(shù)據(jù)。

　　　　數(shù)據(jù)顯示，前4月銷售前三甲依然是碧桂園、萬科(02202)、中國(guó)恒大(03333)，金額分別為2041.6億元(人民幣)、1921.7億、1447.8億。繼一季度勇奪銷冠之后，此次碧桂園又穩(wěn)穩(wěn)坐上前4月銷冠寶座。

　　此外，融創(chuàng)中國(guó)（01918）前4月銷售表現(xiàn)也十分亮眼，銷售金額達(dá)到638.2億元，同比大幅增加80%。

　　值得一提的是，由吳亞軍率領(lǐng)的龍湖地產(chǎn)(00960)的表現(xiàn)頗有“黑馬氣質(zhì)”，其前4月銷售額已猛沖至600.2億元，同比大幅增加2倍，暫居排行榜第5名。

　　數(shù)據(jù)顯示，龍湖地產(chǎn)在2016年的銷售額僅為855億元，在當(dāng)年的銷售排行榜中僅是13位。而2017年以來，龍湖地產(chǎn)銷售額一路猛升，有業(yè)內(nèi)人士笑稱："龍女"要發(fā)威了”。

　　智通財(cái)經(jīng)注意到，4月份以來，全國(guó)各地樓市收緊政策繼續(xù)加碼，在前期相繼出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限離的政策后，部分地區(qū)又推出了限售新規(guī)。全國(guó)各地約有40多個(gè)城市發(fā)布或升級(jí)樓市調(diào)控政策，其中包括購(gòu)房政策、限購(gòu)政策、公積金政策、商住房政策、“限售”政策等。

　　在此高壓之下，內(nèi)房企銷售可謂依然十分火爆。數(shù)據(jù)顯示，金地商置(00535)前4月的銷售額為135.75億元。雖然該金額與同行比起來，并不亮眼，但是卻同比大幅增加了303.9%，居于同比增幅榜首。

　　另外，在智通財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的24家內(nèi)房企中，除國(guó)瑞置業(yè)(02329)、瑞安房地產(chǎn)(00272)前4月銷售額同比下降外，其余22家的銷售額都有較大的增幅。除碧桂園、龍湖地產(chǎn)有兩倍的增幅外，建業(yè)地產(chǎn)的增幅也高達(dá)119.2%。

　　數(shù)據(jù)顯示，上述24家房企前4月銷售額平均同比增幅高達(dá)66.28%。

　　龍頭房企規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)越發(fā)明顯

　　上述24家內(nèi)房企前4月銷售數(shù)據(jù)暗藏的玄機(jī)或是：強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　根據(jù)智通財(cái)經(jīng)計(jì)算，碧桂園、萬科、中國(guó)恒大這三家房企前4月的銷售額一共高達(dá)5411.1億元，而24家房企的銷售額共為9211.74億元。

　　也就是說，房企前三甲前4月銷售額占到總額的58.74%，近乎六成。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，從房企前三甲的銷售占比來看，房企行業(yè)集中度正在進(jìn)一步提高。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年1季度，各梯隊(duì)房企集中度均同比上升，且金額增速遠(yuǎn)高于面積，房企市場(chǎng)份額高度集中趨勢(shì)在持續(xù)且大幅增強(qiáng)。其中TOP10房企集中度達(dá)31.5%，同比上升9.7個(gè)百分點(diǎn);TOP50房企集中度提升最為明顯，同比增加16.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到56.5%。而TOP100房企銷售金額集中度更是匪夷所思地大幅提升至65.6%，較2016年同期增加了15.8個(gè)百分點(diǎn)。　　在克而瑞看來，在房企行業(yè)集中度不斷上升過程中，龍頭房企不僅會(huì)提前“收割”市場(chǎng)有效需求，還會(huì)利用自身資源優(yōu)勢(shì)在土地獲取、融資渠道和人才籠絡(luò)等方面“圈占”更多市場(chǎng)資源，以便保證自己在未來市場(chǎng)中仍能持續(xù)占有較大份額，為未來發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。這又必將進(jìn)一步蠶食其他房企生存空間。

　　房企之間的差距有多大?銷冠碧桂園的前4月銷售額為2041.6億元，而數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，朝鮮GDP總規(guī)模約34萬億韓元(約2059億人民幣)，相比之下，也就是說碧桂園的上述銷售額相當(dāng)于朝鮮2015年的GDP總額。

　　龍頭房企實(shí)力雄厚，而諸如瑞安房地產(chǎn)(00272)之類的房企前4月的銷售額卻連一架波音777-9X都買不起。

　　在智通財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的24家房企中，瑞安房地產(chǎn)的前4月銷售額最少，僅為19.39億元，同比大跌77%。數(shù)據(jù)顯示，波音民用家族中最貴的是波音777-9X，價(jià)格4億美元，約合人民幣24.82億。

　　今年房企拿地金額已近5000億

　　房企在迅猛“出貨”后，也要積極“補(bǔ)貨”，才能可持續(xù)發(fā)展。

　　智通財(cái)經(jīng)注意到，雖然相關(guān)拿地政策也在不斷升級(jí)，十分嚴(yán)苛，但是2017年房企拿地積極性依然非常高。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年截至目前，拿地最多的25家企業(yè)合計(jì)拿地達(dá)到了4942.56億元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合計(jì)拿地2549億元上漲了94%。其中，碧桂園拿地金額達(dá)到527.22億元，排名房企拿地金額第一位。

　　值得一提的是，2017年前4月，碧桂園的銷售面積達(dá)到了2256萬平方米，如銷售額一樣，穩(wěn)居榜首;萬科、中國(guó)恒大的銷售面積則分別為1278.1萬平方米、1497.8萬平方米。

　　對(duì)于房企積極補(bǔ)倉(cāng)的原因，克而瑞指出，一方面是房企自身庫(kù)存不足，需補(bǔ)充土地儲(chǔ)備維持規(guī)模，另一方面，中型企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張?jiān)噲D彎道超車。

　　具體來看，龍頭房企，碧桂園、萬科、中國(guó)恒大依然保持高速拿地。如恒大，盡管2016年末已經(jīng)手握2.29億平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，今年上半年恒大依舊在南昌、杭州、無錫等熱點(diǎn)二三線城市補(bǔ)充項(xiàng)目。

　　碧桂園在去年全年新增土地儲(chǔ)備面積同比大幅增長(zhǎng)129%的情況下，今年1-3月累計(jì)新增土地儲(chǔ)備面積為2035萬方。萬科也表示，今年企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存力度依然會(huì)逐步加大，且在土地市場(chǎng)維持高位的背景下，將會(huì)通過加大收購(gòu)、合作、舊改等方式獲取。

　　另外，新城、金茂、旭輝等積極擴(kuò)充規(guī)模，力圖更上一層。這三家企業(yè)今年一季度的新增土地總價(jià)均超過各自同期銷售金額的半數(shù)或以上，其中金茂拿地總價(jià)更是其銷售額的兩倍以上。

　　業(yè)務(wù)多元化探索

　　近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷被壓縮，許多大型房企都在探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，開始業(yè)務(wù)多元化布局。這些多元化業(yè)務(wù)開展主要集中在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等方面。

　　在2017年前4月，房企探索多元布局業(yè)務(wù)的腳步未停歇。今年4月，萬科通過和杭州地鐵進(jìn)行合作，探索實(shí)踐“軌道+物業(yè)”發(fā)展新模式，繼續(xù)在多元化道路上進(jìn)行布局。

　　除萬科外，近期，碧桂園產(chǎn)城融合戰(zhàn)略也正式落地。

　　5月3日，碧桂園拿下位于惠州市惠城區(qū)瀝林鎮(zhèn)英光村總面積超31萬的兩宗地塊。

　　智通財(cái)經(jīng)了解到，碧桂園此次競(jìng)得的地塊將用于其布局的首個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目——潼湖科技小鎮(zhèn)。