作為港股的老牌收租股，希慎興業(yè)（00014）更廣為人知的稱號是“銅鑼灣地王”。

　　公司以在香港著名商業(yè)區(qū)銅鑼灣發(fā)展樓宇和酒店起家，目前主要業(yè)務(wù)是物業(yè)投資、管理及發(fā)展，手中持有的物業(yè)也多數(shù)位于銅鑼灣，包括希慎廣場、友邦中心、嘉蘭中心、禮頓中心和利園購物區(qū)等等。

　　香港零售市場過去兩年持續(xù)低迷，近月出現(xiàn)回暖曙光，但希慎興業(yè)旗下物業(yè)租金表現(xiàn)一直未見起色，去年公司凈利下滑58%，今年首季續(xù)約的租金更是整體下跌25%。

　　在這樣的業(yè)績表現(xiàn)下，公司股價竟不降反升，只因為“銅鑼灣地王”看似有向住宅物業(yè)轉(zhuǎn)型的跡象，且利園新項目即將落成，讓投資者多了幾分期待。

　　截至6月6日收盤，希慎興業(yè)漲2.32%，報37.50港元，成交量160.68萬，涉資6009.07萬。

　　分住宅物業(yè)一杯羹

　　希慎興業(yè)在5月26日公布，公司持有60%權(quán)益的附屬公司加鋒作為借貸人，獲銀團提供合計50億港元貸款。其中恒生銀行（00011）及匯豐（00005）各提供最高達11.20億港元的融資。

　　了解到，香港興業(yè)國際(00480)及公司分別持有家加鋒的40%、60%股權(quán)，公司稱，融資旨在用于兩幅位于新界大埔露輝路的毗連用地，發(fā)展住宅物業(yè)。

　　這兩幅地塊由希慎興與香港興業(yè)(00480) 在2016年第四季度合伙以33.93億元投得，預計在四年后推出。希慎主席利蘊蓮當時表示，公司在競投每幅地前均會作出充分計算，不會盲搶住宅地，會 “投得到、做得到”。

　　在香港零售行情疲軟的境況下，希慎興業(yè)進入住宅地市場，被看作為改善續(xù)租不及的壓力、積極轉(zhuǎn)型的信號。有趣的是，針對進軍住宅將給希慎興業(yè)帶來什么樣的影響，德銀、瑞信兩家大行卻各執(zhí)一詞。

　　德銀發(fā)表報告指，持續(xù)放緩的訪港旅客數(shù)字及香港消費回軟，香港零售前景惡化，而希慎作為香港最大零售商之一，率先將焦點轉(zhuǎn)移至香港消費，相信正在放緩的香港消費將為該公司帶來挑戰(zhàn)，加上其2016年上半年的進駐成本為23.5%，已超過一般零售商可承受的水平，預計租金承受能力的下降將為該公司的租金收入帶來壓力。

　　為反映較負面的續(xù)租租金預期，德銀給出希慎2017年及2018年核心純利預測上調(diào)至22.55億元及21.41億元，核心盈利分別跌3%及5%，并維持"沽售"評級。

　　瑞信卻樂觀的多，其上調(diào)希慎評級由“中性”升至“跑贏大市”，目標價由36港元升至40.4港元。

　　瑞信預計，香港零售銷售下跌幅度將進一步收窄，零售銷售趨穩(wěn)有助于改善租金下調(diào)壓力。據(jù)瑞信估計，希慎以中檔零售為主，有助于對香港零售新趨勢作出更快調(diào)整，同時新項目完成有助繼續(xù)支持盈利增長。該行對希慎新目標價40.4港元，是相對其每股資產(chǎn)凈值估計73.51港元折讓45%，較前設(shè)的50%折讓率收窄。

　　對于市場認為公司借此改變戰(zhàn)略的想法，希慎主席利蘊蓮回應稱，公司希望利用本身資本去物色增長動力，不論住宅或商業(yè)項目，皆會視為投資機會。

　　新項目租金收益可期

　　另一個另投資者振奮的消息是，希慎興業(yè)旗下利園三期將于今年第四季完工，屆時穩(wěn)定的租金收益將是最大亮點。集團現(xiàn)有面積達400萬尺，利園三期將新增50萬尺。因應項目將于第四季落成，租客將陸續(xù)搬入，預期利園三期租金收入貢獻將陸續(xù)反映。

　　了解到，利園三期由去年開始預租，陸續(xù)獲金融機構(gòu)承租，市場消息指，利園三期全層樓面，面積約1.7萬平方尺，以每平方尺約６５元租出。

　　有消息稱，臺灣國泰世華銀行在五月底已經(jīng)預租利園三期的全層樓面，尺租約為65港元，而且目前仍有數(shù)家機構(gòu)洽租利園３期樓面，包括臺灣銀行及永豐金融控股，均為臺資大型金融機構(gòu)。

　　首季續(xù)約零售租金整體跌25%

　　另一方面，零售業(yè)凋敝對公司帶來的影響仍在延續(xù)。

　　5月15日，希慎興業(yè)表示，公司第一季度其旗下購物商場的新租及續(xù)租租金錄得25%的跌幅。

　　希慎興業(yè)財務(wù)總監(jiān)賀樹人對媒體表示，2017年續(xù)租租金負增長在預計之內(nèi)，因為今年續(xù)租的租約主要為三年前簽訂的租約，當時零售市道仍比較火紅，盡管全年續(xù)租租金會有壓力，但他相信整體仍能保持平穩(wěn)。

　　回望公司去年業(yè)績，2016年，希慎興業(yè)也只取得12.18億元的凈利潤，同比下滑58%。

　　希慎興業(yè)發(fā)布的2016年業(yè)績預告顯示，盡管經(jīng)營利潤上漲，但歸屬于母公司股東的凈利潤同比下滑58%，減少了16.85億港元。導致凈利潤下滑的原因在于，去年希慎興業(yè)投資物業(yè)估值公平值虧損11.89億港元。

　　在香港核心地段擁有大量商業(yè)地產(chǎn)的希慎興業(yè)已經(jīng)開始對投資物業(yè)價值進行減計，這意味著對未來的租金形勢已經(jīng)悲觀。

　　希慎興業(yè)在業(yè)績公告中認為，受消費低迷和赴港游客減少的影響，香港零售業(yè)仍欲振乏力，商業(yè)地產(chǎn)出租面臨困難。同時，各商業(yè)地產(chǎn)公司相繼公布優(yōu)惠方案以此吸引和挽留租戶，致使同行業(yè)內(nèi)競爭大增。

　　公司預計未來數(shù)年香港島甲級寫字樓的供應勢必增加，而由于工作效率和工作方式的轉(zhuǎn)變，香港公司對人手需求已相應下降，甲級寫字樓需求因此減少，進一步對香港商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)造成壓力。

　　這一判斷得到了官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支撐。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，香港零售樓宇、寫字樓和私人住宅這三種主要的出租物業(yè)類型，租金在2016年下半年皆有不同程度的下跌：2016年6月至年末，港島私人零售業(yè)樓宇每月租金價格由1738港元/平方米降至1366港元/平方米，降幅27.23%。而地處香港商業(yè)中心的銅鑼灣，去年下半年租金下挫約6%至743港元/平方米。

　　老牌收租王的改變

　　但如果將目光集中于希慎興業(yè)的投資組合上，不難看出，“銅鑼灣地王”的業(yè)務(wù)明顯過于單一，投資也高度集中。

　　根據(jù)公司2016年年報，希慎興業(yè)的主要業(yè)務(wù)分為商鋪、寫字樓 和住宅，這三部分對營業(yè)額的占比依次為55.70%、36。66%和7.75%。其中商鋪和寫字樓，則主要集中于三個物業(yè)系列：希慎廣場、利舞臺和利園。

　　也就是說，希慎興業(yè)的業(yè)務(wù)過于依賴商鋪與辦公室，而且投資高度集中于銅鑼灣，盡管那些物業(yè)屬于黃金地段，但畢竟還是暴露了業(yè)務(wù)與投資有欠多元化的老問題。

　　公司高層也意識到這一問題，在成功投得大埔兩幅住宅地皮后，公司高層表示，已作出充份及全面的準備，一方面繼續(xù)以利園物業(yè)組合作為核心，另一方面在香港及海外尋求更多配合公司策略的優(yōu)質(zhì)項目。

　　對于希慎興業(yè)的積極改變，大行業(yè)給出了相應評價，麥格理表示，希慎興業(yè)雖然去年銷售疲弱，但并不預期公司在2017財年會削減派息，而針對利園三期將于今年第四季完工，預料到2018年底，寫字樓及零售商鋪出租率將達到73%及70%。因此，麥格理預期希慎興業(yè)2018年及2019年核心盈利有3.2%及8.6%升幅。

　　基于公司更進取的收益資本化率假設(shè)，麥格理將希慎興業(yè)目標價由36元升至42.96元，維持“跑贏大市”評級。