文章來自雪球用戶“股壇中人”，原文標(biāo)題《深度分析利福地產(chǎn)》，文中內(nèi)容不代表觀點(diǎn)。

　　香港細(xì)價(jià)股市場(chǎng)，在六月尾經(jīng)歷細(xì)價(jià)股股災(zāi)后，似乎失去了往日的熱情，不少股份的走勢(shì)都稍為令人失望。股市講求跟紅頂白，細(xì)價(jià)股似乎還要休息一會(huì)兒才能重拾雄風(fēng)。市場(chǎng)主力要找炒作目標(biāo)，近來多轉(zhuǎn)戰(zhàn)中價(jià)、中市值的股票。今日筆者帶來的分析便是這樣的一只股票。

　　利福地產(chǎn)(2183)于上周五(7月7日)公布配售股份。利福地產(chǎn)(2183)之前因?yàn)楸皇召?gòu)重組，以致公眾持股只剩下不足兩成?，F(xiàn)在要恢復(fù)公眾持股量，所以控股股東將與配售代理訂立配售協(xié)議，以每股5.33元的價(jià)錢，向不少于六名承配人作定向配售2,961.6萬股，占已發(fā)行股本的7.07%。

　　此次定向配售，極有可能是主力入場(chǎng)的象征，是利好股價(jià)的催化劑，有關(guān)今次配售的玄機(jī)，會(huì)在本文后段分析。筆者會(huì)先拆解利福地產(chǎn)(2183)收購(gòu)前后的整個(gè)布局。

　　利福地產(chǎn)(2183)于4月13日宣布易手，原大股東劉鑾鴻宣布，將以每股5.18元的價(jià)錢，出售持有59.56%的股份。有關(guān)股權(quán)由利福國(guó)際持有并出售予福州地產(chǎn)商，三盛投資的創(chuàng)始人及總裁林榮濱。要分析整個(gè)布局，可以從基本因素、籌碼分布、交易結(jié)構(gòu)、新舊主背景以及最近的定向配售入手。

　　基本因素：質(zhì)優(yōu)地產(chǎn)殼

　　首先從利福地產(chǎn)(2183)的背景入手。利福地產(chǎn)(2183)股份于2013年9月12日，從母公司利福國(guó)際中分拆出來，當(dāng)時(shí)的招股價(jià)為每股1.98元，并發(fā)行8,360萬股，集資約1.6億元。

　　從當(dāng)時(shí)分拆的細(xì)節(jié)來看，已經(jīng)看到劉鑾鴻高超的財(cái)技。利福地產(chǎn)(2183)當(dāng)時(shí)主要資產(chǎn)，僅為幾幅內(nèi)地地皮，而且當(dāng)中大部分仍然屬于未開發(fā)地方。股份本身也缺乏一些正常的賣地，或租金收入。

　　所以當(dāng)時(shí)一開始，交易所亦拒絕過有關(guān)分拆，但相信劉鑾鴻背后團(tuán)隊(duì)最終花費(fèi)不少時(shí)間，去說服交易所。使有關(guān)交易，最終亦都獲得交易所的批準(zhǔn)，由此已經(jīng)可以看到劉鑾鴻的高超財(cái)技。

　　利福地產(chǎn)(2183)由分拆的一刻開始，本身已經(jīng)具備成為優(yōu)質(zhì)殼股的條件，當(dāng)時(shí)集團(tuán)沒有什么收入及負(fù)債，就只有上文提及的幾幅內(nèi)地未發(fā)展地皮。根據(jù)利福地產(chǎn)(2183)最新的年報(bào)顯示，集團(tuán)的總資產(chǎn)為18.3億港元，其中大部份為物業(yè)，而現(xiàn)金、存款和流動(dòng)金融資產(chǎn)加起來則有5.06億元。負(fù)債方面，只有3.5億元的稅務(wù)負(fù)債及600萬的應(yīng)付款，沒有其他負(fù)債。單是這幾方面，已經(jīng)令筆者相信，利福地產(chǎn)(2183)絕對(duì)是一只質(zhì)優(yōu)地產(chǎn)殼。

　　籌碼分布：不足5%浮籌

　　正如其他分拆上市的股票，利福地產(chǎn)(2183)在上市初期，有較多的浮籌。這個(gè)因素影響了利福地產(chǎn)(2183)上市后的走勢(shì)，股價(jià)上市后不久便跌穿招股價(jià)，并一度低見0.9元，較招股價(jià)有最多55%的跌幅。

　　但經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的低位收集，利福地產(chǎn)(2183)已經(jīng)重新成為一只貨源歸邊的股票，股價(jià)亦都拾級(jí)而上。在2016年12月，利福地產(chǎn)(2183)發(fā)表過股權(quán)集中報(bào)告。當(dāng)時(shí)報(bào)告指，有17名股東，持有17.5%的股份，連同大股東及一致行動(dòng)人士的74.91%，相當(dāng)于股份92.4%，可見股份的街貨極少。筆者估計(jì)，利福地產(chǎn)(2183)實(shí)際上的浮籌只有不足5%。

　　交易結(jié)構(gòu)：劉鑾鴻看漲

　　從利福地產(chǎn)(2183)的要約看，母公司利福國(guó)際當(dāng)時(shí)持有約60%股份，劉鑾鴻及其家屬則私人持有約15%股份。在早前的全購(gòu)要約中，利福國(guó)際將手上的60%股權(quán)，以每股5.18元，作價(jià)12.93億元的價(jià)錢，向新主林榮濱出售。新主亦以此價(jià)錢，向其余股東提出全購(gòu)要約。

　　按12.93億元的價(jià)值去計(jì)算，筆者推斷利福地產(chǎn)(2183)賣殼的整體估值約為22億元。而根據(jù)2016年的年股，利福地產(chǎn)(2183)的資產(chǎn)凈值約為14.77億元，故今次賣殼的殼價(jià)約為7億元，屬于合理水平。

　　反觀新主林榮濱方面，他愿意以超過20億元去作出收購(gòu)，本身也顯示了其氣魄。而值得留意的是，在收購(gòu)中，他有部分資金乃從東興證券中融資回來。而最近的定向配售亦是由東興證券主理。

　　另一點(diǎn)不能錯(cuò)過的是，今次要約中出售的只有利福國(guó)際持有的約60%股權(quán)。劉鑾鴻本人手上的約15%股權(quán)，則只有約5%股份將會(huì)接納要約。換言之，劉鑾鴻自己保留約9.97%的股份。

　　從財(cái)技上而言，保留9.97%的股份有重大意義。因?yàn)楦鶕?jù)香港《上市規(guī)則》，持有上市公司股份超過10%，便會(huì)被視為公司的“主要股東”及“核心關(guān)連人士”。而根據(jù)《上市規(guī)則》第8.24條，聯(lián)交所不會(huì)視“核心關(guān)連人士”為“公眾人士”，因此不會(huì)把“核心關(guān)連人士”的持股視為“公眾持股量”。

　　以此規(guī)則反向推論的話，假如持股量低于10%，便有可能被視為“公眾持股”。利福地產(chǎn)(2183)新主林榮濱，在要約后持有81.73%的股份，定向配售恢復(fù)公眾持股量后，他持有約75%股份。此時(shí)再加上劉鑾鴻保留的9.97%股份，兩者加起來明手便會(huì)持有約85%的股份。

　　因此劉鑾鴻的股份，被計(jì)入“公眾持股”中，這個(gè)安排便可以使新舊主在全購(gòu)后明手持有最多的股票，確保貨源繼續(xù)歸邊。

　　另一方面，舊主保留利福地產(chǎn)(2183)的股票，可以說是看好股份之后的走勢(shì)。特別對(duì)劉鑾鴻這類資本獵人而言，單單是幾億元的殼價(jià)，根據(jù)不足以滿足他們的胃口。反而在交易過程中，如何將利潤(rùn)最大化，如何令同行眼前一亮，才是他們最關(guān)注的問題。所以劉鑾鴻保留股份，既是看好股份走勢(shì)，也是看好這一批股份，可以為他帶來額外的利潤(rùn)。

　　舊主背景：劉鑾鴻無寶不落

　　事實(shí)上，劉鑾鴻在資本市場(chǎng)的戰(zhàn)績(jī)相當(dāng)厲害，可謂無寶不落。他對(duì)上一次賣殼，要數(shù)中核國(guó)際(2302)的案例。中核國(guó)際原名科鑄技術(shù)，于2003年1月上市。劉鑾鴻非常有耐性，等了五年，直到一個(gè)有實(shí)力的買家出現(xiàn)才肯賣殼。

　　科鑄技術(shù)于2008年6月獲提全購(gòu)，買家為中核海外鈾業(yè)。中核以每股1.77元的價(jià)錢，向公司三大股東收購(gòu)56.9%的股份，另外以每股1.82元，向余下股東提全購(gòu)。是次要約有一個(gè)值得留意的地方，就是在完成整個(gè)交易后，劉鑾鴻還是保留約7.34%的股份，與今次利福地產(chǎn)(2183)的情況十分相似。

　　雖然要約期間正值金融海嘯，不過卻無阻中核國(guó)際的股價(jià)走勢(shì)。在2008年7月升至6.3元，較全購(gòu)價(jià)高出2.5倍，在當(dāng)時(shí)來說是一個(gè)奇跡。其后雖然受金融海嘯影響，潛伏了一段時(shí)間，但在金融海嘯過后，又是第一批炒起的股份，到2009年8月股價(jià)更一度高見12.9元，較要約價(jià)有超過6倍升幅。

　　事實(shí)上，今次利福地產(chǎn)(2183)的易手，與中核國(guó)際的易手模式十分相似。股份于2013年9月上市，并于2017年4月易手。也就是說，兩者同樣在上市4至5年后宣布易手。與此同時(shí)，在兩宗全購(gòu)交易中，劉鑾鴻作為舊主，同樣保留了一定百分比的股份。在中核國(guó)際中保留了7.34%的股份，期后亦都成功享有較全購(gòu)價(jià)高6倍的升幅，今次利福地產(chǎn)(2183)中重施固技，保留9.97%股份，顯然是想重施故技。

　　新主背景：林榮濱植根福州

　　最后是新主林榮濱的背景，他今年48歲，乃福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事長(zhǎng)。早發(fā)家于橡塑發(fā)泡制造業(yè)的林榮濱，90年代初從泉州鳳山橡塑發(fā)泡鞋材廠廠長(zhǎng)，逐漸做到了福州三威橡塑化工有限公司董事長(zhǎng)、香港三盛集團(tuán)總裁，2000年開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，2001年創(chuàng)建三盛地產(chǎn)。

　　雖然根據(jù)地在福建福州，但在紐約、香港、北京、濟(jì)南待30余個(gè)城市，都設(shè)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，林氏旗下還有其他業(yè)務(wù)，包括福州三威橡塑化工有限公司、福州東方旭日高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建伯爾尼物業(yè)管理股份有限公司。

　　其實(shí)早在2012年，已經(jīng)傳出三盛集團(tuán)有意計(jì)劃A股上市，有關(guān)消息一直只聞樓梯響，直到月前才出現(xiàn)三盛集團(tuán)借殼上市這條門路。所以筆者相信，借殼上市是三盛集團(tuán)經(jīng)過深思熟慮才得出的結(jié)果。而借殼上市最大的好處，是集團(tuán)可掌握最佳的時(shí)機(jī)，把手上的資產(chǎn)分階段注入，不用一下子便整體上市。

　　至于林榮濱本人，他是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、福建省政協(xié)第十屆常委、福建省工商業(yè)聯(lián)合會(huì)(總商會(huì))副會(huì)長(zhǎng)等頭銜。

　　其實(shí)，近幾年香港資本市場(chǎng)冒起了幾個(gè)大玩家，背景和林榮濱十分相似，例如季昌群和潘蘇通。

　　三者都是以房地產(chǎn)做主業(yè)，在進(jìn)入香港股壇之前，三人都相對(duì)低調(diào)，只是在自己的根據(jù)地薄有名氣，季昌群在南京、潘蘇通在天津、林榮濱則在福州。而他們進(jìn)入香港股壇的方法，也是向本地股壇的超級(jí)高手買賣。例如季昌群的旗艦豐盛控股(0607)，便是向簡(jiǎn)志堅(jiān)買入?yún)R多利改造而成;潘蘇通則向楊受成購(gòu)入現(xiàn)在的高銀地產(chǎn)(283)。

　　林榮濱向劉鑾鴻買入利福地產(chǎn)(2183)，按道理來說，能夠與香港這些一級(jí)大孖沙交手，本身都有一定實(shí)力。所以筆者十分關(guān)注，利福地產(chǎn)(2183)其后會(huì)否走上豐盛控股和高銀地產(chǎn)，成為一間市值過百億元的香港資本旗艦。

　　定向配售：主力入場(chǎng)

　　利福地產(chǎn)(2183)被林榮濱收購(gòu)，林榮濱在全面收購(gòu)后持有81.73%的股份，公眾持股量只剩下18.27%(包括劉鑾鴻保留的9.97%股份)，根據(jù)《上市規(guī)則》，公眾持股量需至少有25%。要恢復(fù)公眾持股量，所以控股股東林榮濱與配售代理訂立配售協(xié)議，以每股5.33元的價(jià)錢，向不少于六名承配人作定向配售2,961.6萬股，占已發(fā)行股本的7.07%。

　　今次配售價(jià)5.33元，較林榮濱入主時(shí)的5.18元，有些微溢價(jià)，相信正好反映承配人即使經(jīng)歷細(xì)價(jià)股股災(zāi)后，仍然對(duì)利福地產(chǎn)(2183)的股價(jià)前景非常有信心。在今次減持后，控股股東林榮濱持有的股權(quán)，將會(huì)由81.73%下降至74.66%。

　　今次配售由東興證券擔(dān)任配售代理，東興證券的大股東是中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司。中國(guó)東方資產(chǎn)乃由中國(guó)財(cái)政部全額撥支成立的資產(chǎn)管理公司，網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示集團(tuán)累計(jì)處置資產(chǎn)高達(dá)1,240億元人民幣。由此可見，東興證券本身的后臺(tái)非常強(qiáng)勁，絕對(duì)值得大家留意。

　　事實(shí)上，東興證券今年開始積極參與香港資本市場(chǎng)，最近在一宗相似的定向配售中，亦都發(fā)揮了很大的作用。早前龍杰智能卡(2086)被海航收購(gòu)后，亦因?yàn)楣姵止闪康膯栴}，而需要作定向配售。定向配售后，東興證券的倉位在隨即增加了8.23%的股份。從這一點(diǎn)來看，東興證券參與了龍杰智能卡配股的交易。在配股完成后，龍杰智能卡的股價(jià)亦都扶搖直上。一度升至5.34元的水平，較全購(gòu)價(jià)的2.66元有剛好一倍的升幅。

　　所以在今次配股后，有東興證券加持的利福地產(chǎn)(2183)，很有可能會(huì)因主力進(jìn)場(chǎng)而股價(jià)看俏。

　　事實(shí)上，新主林榮濱亦有將股份炒起的誘因，因?yàn)槔５禺a(chǎn)(2183)剛宣布與福州三盛投資在內(nèi)地組合營(yíng)公司，并將向合營(yíng)公司注資11億人民幣。合營(yíng)公司將主要從事于中國(guó)投資物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)利福地產(chǎn)(2183)最近的年報(bào)，公司有4億多現(xiàn)金，因此極有誘因?qū)⒗５禺a(chǎn)(2183)的股價(jià)炒高，借助資本市場(chǎng)籌集資金向合營(yíng)公司注資。

　　（編輯：何鵬程）