本文來自“中國經(jīng)營報網(wǎng)”，作者為許永紅、童海華。

　　日前，粵海置地控股有限公司(00124.HK，以下簡稱“粵海置地”)公告披露，2017年上半年將錄得不多于300萬港元未經(jīng)審核歸屬于本公司持有者的虧損。除了人民幣兌港元的匯率變化之外，主打項目如英居銷售收入減少也是虧損的一個重要原因。

　　2013年從啤酒業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)后，這家房地產(chǎn)“新兵”的表現(xiàn)極為平淡。發(fā)展近4年，粵海置地現(xiàn)今主要項目僅有廣州住宅項目如英居，以及轉(zhuǎn)型時保留下來的深圳布心商業(yè)項目。

　　粵海置地的步伐極為謹(jǐn)慎，并沒有加速擴張的相關(guān)計劃。被寄予厚望的深圳布心商業(yè)項目，目前開發(fā)建設(shè)緊鑼密鼓，已然成為了粵海置地當(dāng)下最為重要的發(fā)展籌碼。

　　日前，《中國經(jīng)營報》記者致函粵海置地采訪，但截至發(fā)稿并未收到對方回復(fù)。

　　暫無補充土儲打算

　　從啤酒業(yè)務(wù)到房地產(chǎn)開發(fā)投資，粵海置地的轉(zhuǎn)型之路走得似乎有些緩慢。

　　作為粵海置地的前身，金威啤酒此前曾是珠三角地區(qū)的龍頭，轉(zhuǎn)讓前擁有8個生產(chǎn)基地，而在深圳的市場份額也曾占到七成左右。

　　2013年2月5日，金威啤酒以53.8億元向華潤雪花啤酒有限公司出售9 間全資附屬公司的全部股權(quán)及若干貸款及債項。該9間前附屬公司的主要業(yè)務(wù)為生產(chǎn)、分銷及銷售啤酒。

　　當(dāng)年9月完成股權(quán)交割后，金威啤酒獲得凈收益合計39.36億港元，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)由原來的生產(chǎn)、分銷及銷售啤酒，正式更改為房地產(chǎn)發(fā)展及投資業(yè)務(wù)。公司名稱也由金威啤酒變更為粵海置地。

　　金威啤酒彼時轉(zhuǎn)型多少受市場下行的環(huán)境所迫。2006年開始，金威啤酒的業(yè)績開始下滑，其中2008年虧損3991萬港元。隨后幾年雖有起色，但進(jìn)入2012年，虧損進(jìn)一步加大，當(dāng)年虧損高達(dá)1.68億港元，2013年上半年也虧損了近億港元。

　　彼時，有觀點認(rèn)為，啤酒業(yè)務(wù)的行業(yè)集聚化越來越強，中小規(guī)模啤酒業(yè)務(wù)難有作為，而且國有企業(yè)的市場競爭力相對不足。

　　不過，這場當(dāng)時備受矚目的轉(zhuǎn)型并不容易。2015年6月，離出售完成時間將近兩年，粵海置地主席黃小峰對外透露，公司轉(zhuǎn)型還在進(jìn)行中，有大量資產(chǎn)移交、人員安置等工作需要協(xié)調(diào)，轉(zhuǎn)型估計要到2015年10月才能真正完成。

　　此外，雖擁有位于深圳布心占地面積近9萬平方米的舊廠房用地，但粵海置地開始在房地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟是在2015年。2015年3月，粵海置地以4億元的低價收購控股股東粵海控股集團(tuán)有限公司一家全資下屬公司股權(quán)和債權(quán)，從而擁有廣州番禺如英居項目80%的股權(quán)。

　　這個馬上可以入市銷售的項目，給粵海置地帶來了穩(wěn)定的收入。2015年就收獲了喜人業(yè)績，錄得收入8.58億港元，對比2014年的342萬港元，增幅高達(dá)250%。2016年錄得收入10.92 億港元，較上年度增長約27.3%。

　　不過，尚未備足“糧草”的粵海置地下一步似乎并不樂觀。截至2016年底，能提供大量資金收入的如英居項目，累計已出售面積約90.6%。而且，粵海置地目前僅有兩個主要項目，一是即將售罄的如英居項目，二是深圳布心商業(yè)項目，后者首期項目預(yù)計要在2018年4月才可對外銷售。

　　此外，粵海置地接下來也暫時沒有補充土儲的打算。在2017年6月的一場股東會后，黃小峰表示，2017年將專注發(fā)展深圳布心商業(yè)項目，因投入較大，加上國內(nèi)樓市政策常推出措施，所以不考慮拿地。

　　深圳商業(yè)項目迎挑戰(zhàn)

　　這塊轉(zhuǎn)型時留下來的舊廠房土地，粵海置地一直將其視為重點發(fā)展的對象。

　　該舊廠房土地位于深圳羅湖區(qū)布心片區(qū)，大部分原用作工業(yè)用途。為了將布心土地重新發(fā)展為商業(yè)用地及新型產(chǎn)業(yè)用地，粵海置地在2016年6月以22.67億元的代價收購了該地塊的使用權(quán)。

　　公告顯示，布心地塊分為三大部分。西北部土地為商業(yè)用地，土地面積約1.67萬平方米，使用期限40年，容積率將為6.95或以下，總建筑面積將不超過11.6萬平方米。

　　南部和北部地塊均為新型產(chǎn)業(yè)用地，使用期限50年。其中，南部土地面積約1.6萬平方米，容積率將為11.87或以下，總建筑面積將不超過19.05萬平方米。北部土地面積約3.38萬平方米，容積率將為11.87或以下，總建筑面積將不超過19.05萬平方米。

　　對于該項目開發(fā)推進(jìn)遲緩的緣故，粵海置地表示，公司已于2013年就布心項目將城市更新單元規(guī)劃方案上報相關(guān)城市更新部門審批。而審批過程比預(yù)期耗時，是因為集團(tuán)為獲得較高發(fā)展容積率以及其他有利發(fā)展條件，而與相關(guān)政府部門進(jìn)行了磋商以及調(diào)整方案。

　　按照粵海置地的規(guī)劃，分兩期開發(fā)的布心項目將打造成珠寶主題的多元商業(yè)綜合體。黃小峰看好該項目的發(fā)展前景。除了不限購、不限貸之外，他認(rèn)為，周邊珠寶市場雖然占全國銷售六成以上，但布心項目主打高檔市場，加上交易平臺及研究中心等優(yōu)勢，并不擔(dān)心以后的市場競爭。

　　值得一提的是，布心項目第一期預(yù)計于2018 年4月開始預(yù)售，其中包括5.76萬平方米的商務(wù)公寓，以及5.77萬平方米的商業(yè)寫字樓。而在整個項目里，寫字樓產(chǎn)品占了大部分。

　　深圳商務(wù)公寓市場的成交行情目前處于上揚態(tài)勢。深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2017年上半年，深圳商務(wù)公寓成交38萬平方米，占總體新房成交量的36%，同比增長43%。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉向記者表示，商務(wù)公寓是深圳商品住房供應(yīng)體系的一個重要組成部分，調(diào)控收緊雖帶來影響，但市場對商務(wù)公寓有著較大的需求，所以現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢還是相對穩(wěn)定。

　　至于商業(yè)寫字樓，粵海置地未來將面臨一定市場挑戰(zhàn)。高力國際預(yù)計，在2017年至2021年之間，深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)總量約529萬平方米。

　　對此，高力國際深圳分公司辦公樓服務(wù)副董事周之惠表示，“深圳甲級寫字樓物業(yè)市場即將進(jìn)入供應(yīng)過剩時期，新增供應(yīng)將在未來三年內(nèi)達(dá)到歷史峰值，而大量新增供應(yīng)的入市勢必將在中短期內(nèi)令全市平均空置率進(jìn)一步提升。”

　　能否在空置率進(jìn)一步提升的市場中分一杯羹，粵海置地或許將面臨更大的挑戰(zhàn)。（編輯：曹柳萍）