繼龍光地產(chǎn)(03380)在8月10日公布2017年中期業(yè)績(jī)之后，8月11日，各大券商投行也陸續(xù)發(fā)布龍光地產(chǎn)的研究報(bào)告，紛紛調(diào)高龍光地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)。比如，花旗就在其研報(bào)指出，將龍光地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)由8.1上調(diào)至8.88港元，并重申龍光地產(chǎn)為首選股。

　　龍光地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)強(qiáng)勁，獲得業(yè)界一致好評(píng)。公司這樣高速增長(zhǎng)的盈利能力能否持續(xù)?在8月10日的投資者會(huì)上，龍光地產(chǎn)管理層給出了答案。有機(jī)構(gòu)向智通財(cái)經(jīng)APP披露了此次會(huì)議的干貨。

　　2020年銷售額要達(dá)800億

　　關(guān)于龍光地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)，有一個(gè)需要注意的點(diǎn)是，上半年該公司的合約銷售均價(jià)為15452元人民幣(單位下同)/平方米，同比增加了29.8%。智通財(cái)經(jīng)APP注意到，受今年3月以來(lái)不斷加碼的樓市調(diào)控政策影響，在已發(fā)布中期業(yè)績(jī)的內(nèi)房中，有些房企合同銷售均價(jià)出現(xiàn)不同程度的下滑。相比之下，龍光地產(chǎn)還在上漲，這為其將來(lái)的高毛利打下鋪墊。

　　　　龍光地產(chǎn)(03380)：2020年銷售目標(biāo)800億，會(huì)保持35%的派息率

　　在銷售方面，上半年，龍光地產(chǎn)的合約銷售額約為193.1億元，同比增長(zhǎng)34.2%，合約銷售面積約119.1萬(wàn)平方米。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，龍光地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)的銷售表現(xiàn)頗為強(qiáng)勁。在公司上半年合約銷售總金額中，粵港澳大灣區(qū)銷售占比約52.4%，汕頭區(qū)域占比約33.5%，剩余其他區(qū)域占比合計(jì)約14.1%。　　值得一提的是，鑒于公司在上半年的優(yōu)異表現(xiàn)，龍光地產(chǎn)在8月10日宣布上調(diào)2017年全年合約銷售目標(biāo)，由年初原定的345億元調(diào)升至370億元。而根據(jù)公告顯示，2017年前7個(gè)月，龍光地產(chǎn)的合約銷售額已達(dá)228.3億元，占經(jīng)調(diào)高目標(biāo)的62%。

　　根據(jù)龍光地產(chǎn)管理層在投資者會(huì)上的介紹，從2017年開始，公司的銷售額計(jì)劃每年增長(zhǎng)30%以上。在盈利方面，因?yàn)辇埞獾禺a(chǎn)的土儲(chǔ)主要集中于2014年、2015年、2016年上半年拿下的低價(jià)地，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大，因此，只要公司的年銷售額達(dá)到30%的增長(zhǎng)，利潤(rùn)就大于30%的增長(zhǎng)。到2020年銷售額達(dá)到800億元，利潤(rùn)達(dá)到100億元，這是龍光地產(chǎn)的一個(gè)目標(biāo)。

　　龍光城毛利率達(dá)60%奇貨可居

　　一直以來(lái)，龍光城作為龍光地產(chǎn)在深圳的明星樓盤之一，備受關(guān)注。早在2016年，龍光城這一個(gè)項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了85億元的預(yù)售額。作為高毛利率的樓盤，其銷售對(duì)公司的毛利率有舉足輕重的作用。

　　龍光地產(chǎn)管理層表示，上半年龍光地產(chǎn)的毛利率大幅提升，這其中最主要的原因之一是深圳地區(qū)有一些高毛利的項(xiàng)目交付，如龍光城就有兩期交付。

　　據(jù)了解，龍光城是該公司戰(zhàn)略性布局粵港澳大灣區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，受益于當(dāng)時(shí)地價(jià)低廉，根據(jù)龍光地產(chǎn)管理層的介紹，該項(xiàng)目現(xiàn)在的毛利率達(dá)到60%以上，并且這個(gè)項(xiàng)目還存著有將近300個(gè)億的貨值。

　　另外，對(duì)于龍光地產(chǎn)后期在粵港澳大灣區(qū)新擴(kuò)展的貨值，按照公司的測(cè)算，土地的樓板價(jià)大概占到售價(jià)的比例都是在20%至30%，所以可以合理的推測(cè)，未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)的這些大灣區(qū)的貨值，毛利率一定也是30%-40%。

　　智通財(cái)經(jīng)APP注意到，由于銷售規(guī)模遠(yuǎn)高于結(jié)算規(guī)模，截至2017年6月30日，龍光地產(chǎn)已售待未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)的合約銷售金額約為230.3億元，其中項(xiàng)目利潤(rùn)率較高的粵港澳大灣區(qū)占比約為57%，已經(jīng)高度鎖定公司在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

　　另外根據(jù)公告顯示，2017年下半年龍光地產(chǎn)繼續(xù)推出多個(gè)高毛利項(xiàng)目，包括：全新推售深圳光明新區(qū)的玖龍臺(tái);繼續(xù)推售深圳北商務(wù)片區(qū)的地鐵上蓋項(xiàng)目玖鉆和坪山新區(qū)的玖云著新一期貨源;全新推售汕頭東海岸新城的新開發(fā)項(xiàng)目御海天宸等。

　　保持35%的派息率

　　受益于上半年盈利大增，龍光地產(chǎn)首次派發(fā)中期股息。

　　具體派息情況為：股息每股19港仙，特別股息每股3港仙，也就是說(shuō)，龍光地產(chǎn)2017年中期的總派息為每股22港仙，派息額占核心利潤(rùn)約40%。以此計(jì)算，龍光地產(chǎn)股息收益率達(dá)3.2%，年化收益達(dá)6.4%，兩項(xiàng)指標(biāo)暫居內(nèi)房股最高。

　　對(duì)于公司這樣的高派息是否能夠持續(xù)下去，龍光地產(chǎn)管理層表示，自上市以來(lái)，公司逐年提高了派息比例，現(xiàn)在會(huì)保持35%的核心利潤(rùn)的股息這個(gè)派息政策。

　　至于特別股息，這個(gè)要根據(jù)公司每一年業(yè)務(wù)發(fā)展，還有財(cái)務(wù)的情況，每一年來(lái)擬定。管理層相信隨著公司每一年核心利潤(rùn)不低于30%以上的增長(zhǎng)，股息的收益率也會(huì)逐步在漲。

　　智通財(cái)經(jīng)APP注意到，2016年龍光地產(chǎn)的總派息增加78.6%至每股25港仙。以此計(jì)算，2016年龍光地產(chǎn)現(xiàn)金派息總額約為12.29億元，占核心利潤(rùn)比例由2015年的33%增加至40%，以3月30日的收盤價(jià)3.73港元計(jì)算，彼時(shí)，龍光地產(chǎn)的股息率就高達(dá)7%。

　　海外投資占公司總資產(chǎn)約10%

　　在上半年的土地拼殺大戰(zhàn)中，龍光地產(chǎn)有些新動(dòng)作。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，龍光地產(chǎn)通過(guò)招拍掛方式在惠州、汕頭、肇慶、柳州等城市新增項(xiàng)目6個(gè)，新增土地總建筑面積約183萬(wàn)平方米。

　　龍光地產(chǎn)在這些新項(xiàng)目獲取中，有個(gè)新突破，即實(shí)現(xiàn)海外戰(zhàn)略布局，分別于中國(guó)香港及新加坡取得大型市中心稀缺住宅用地。

　　　　此外，上半年，龍光地產(chǎn)還參與城市更新，通過(guò)收并購(gòu)或合作開發(fā)模式，在珠海、惠州、潮州等城市獲得多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

　　截止2017年6月30日，包括招拍掛土地項(xiàng)目和城市更新項(xiàng)目在內(nèi)，龍光地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2789萬(wàn)平方米，總貨值達(dá)3880億元。

　　按地區(qū)分類，粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)建筑面積為1830萬(wàn)平方米，貨值約為3145億元，占總貨值比重為81%;深圳貨值約為1347億元，占總貨值比重為43%。

　　按開發(fā)周期分類，在兩年內(nèi)能夠達(dá)到開工條件的土地儲(chǔ)備貨值達(dá)到2339億元。這些土地儲(chǔ)備能夠滿足公司未來(lái)5至6年的開發(fā)需求。

　　關(guān)于龍光地產(chǎn)拿地有兩點(diǎn)需要注意:

　　1、在快周轉(zhuǎn)策略下，龍光地產(chǎn)2017年上半年銷售回款率高達(dá)85%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入頗為可觀。截至2017年6月30日，公司持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約234.5億元，較2016年期末的148億元增加59%。

　　在目前房企融資渠道全面收緊的情況下，充裕的現(xiàn)金流能夠令公司在未來(lái)“面粉”的搶奪大戰(zhàn)中更有優(yōu)勢(shì)。

　　2、關(guān)于公司海外布局，根據(jù)龍光地產(chǎn)管理層的介紹，公司主要關(guān)注在中國(guó)香港、新加坡、澳洲的住宅項(xiàng)目，在海外的投資比例占公司總資產(chǎn)大概在10%左右，作為公司資產(chǎn)配置的一種重要補(bǔ)充。龍光地產(chǎn)會(huì)考慮和當(dāng)?shù)匕l(fā)展商合作拿地。另外，龍光地產(chǎn)已經(jīng)建立一個(gè)新的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)海外業(yè)務(wù)，工程團(tuán)隊(duì)則來(lái)自當(dāng)?shù)匾恍┐蟮陌l(fā)展商，有經(jīng)驗(yàn)的人士。