當(dāng)經(jīng)歷了幾輪暴漲的內(nèi)房股在8月下旬的第一天再次全線飄紅上漲之時(shí)，一些微妙的變化也正在發(fā)生。

　　比如，此番整個(gè)板塊漲幅明顯變少，另外，一些中小型內(nèi)房股偶爾超越明星股，扛起了領(lǐng)漲的大旗。

　　在板塊漲勢(shì)變?nèi)踔畷r(shí)，幾只個(gè)股倒是能大幅領(lǐng)漲，這其中或受資金轉(zhuǎn)變圍獵標(biāo)的影響：一批估值低，業(yè)績(jī)又有增長(zhǎng)潛力的中小型內(nèi)房股正在成為資金新的目標(biāo)。

　　應(yīng)該注意的是，在經(jīng)歷了大半年的飆漲之后，內(nèi)房股的估值普遍得到一定的修復(fù)，相關(guān)的估值指標(biāo)也有明顯提升。那么此時(shí)，哪只股票還會(huì)處在估值谷底中？

　　為此，智通財(cái)經(jīng)APP查詢了Wind統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)。通過(guò)PB和PE的對(duì)比篩選，注意到一只票：香港建設(shè)（00190）。該股目前的PE和PB分別在8倍、0.25倍，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

　　如今，香港建設(shè)的PB僅在0.25倍，而其每股凈資產(chǎn)為23.03港元，也就是說(shuō)該股現(xiàn)價(jià)相當(dāng)于75%的每股凈資產(chǎn)折讓。如果向行業(yè)平均1.56倍的PB，或者向龍頭股中國(guó)恒大（03333）近6倍的PB看齊，也就是說(shuō)香港建設(shè)的估值提升路還有很漫長(zhǎng)的一段路要走。

　　香港建設(shè)估值低，那么其業(yè)績(jī)?nèi)绾危欠裼性鲩L(zhǎng)潛力？

　　當(dāng)內(nèi)房再次全線飄紅之時(shí)，我盯上了PB僅0.25倍的香港建設(shè)(00190)　　自2016年開(kāi)始，香港建設(shè)業(yè)績(jī)向上通道就打開(kāi)，而該公司2017年的中期業(yè)績(jī)也佐證了這股向上的勢(shì)頭。

　　不同于內(nèi)房企的是，雖然香港建設(shè)的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目都在內(nèi)地，但是公司卻以香港為基地，且行事低調(diào)，以致于較少內(nèi)地投資者了解這家公司。

　　其實(shí)，該公司同時(shí)投資可供出售的住宅項(xiàng)目及主要賺取租金收入的商業(yè)項(xiàng)目。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)中的住宅項(xiàng)目主要位于天津、江門及沈陽(yáng)。該公司的商業(yè)項(xiàng)目主要涉及辦公大樓和購(gòu)物商場(chǎng)，主要在上海、深圳、北京及廣州的高檔商業(yè)區(qū)。

　　如果要追溯公司的發(fā)展史，這家公司早在1973年就成立。在其后多年的發(fā)展中，除了房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)外，公司還對(duì)其他領(lǐng)域的業(yè)務(wù)有過(guò)探索。

　　當(dāng)香港建設(shè)在2016年出售了桂林市收費(fèi)公路后，公司的業(yè)務(wù)布局變得更加清晰明了，僅剩下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)及由其上市附屬公司中國(guó)再生能源（00987）經(jīng)營(yíng)的風(fēng)力發(fā)電業(yè)務(wù)。

　　據(jù)此，香港建設(shè)的主要收入來(lái)源可分為物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及再生能源三大塊。根據(jù)公司2017年中期業(yè)績(jī)公告顯示，上半年，香港建設(shè)的收入約8.39億港元，同比增加32%。其中，來(lái)自物業(yè)投資業(yè)務(wù)的收入仍然是公司的第一大收入來(lái)源。

　　數(shù)據(jù)顯示，該部分的收入約6.84億港元，占到總收入的82%。另外，香港建設(shè)另一業(yè)績(jī)潛力增長(zhǎng)點(diǎn)物業(yè)投資及租賃方面的收入為8830萬(wàn)港元，占到11%。　　應(yīng)該注意的是，上半年，香港建設(shè)的毛利為2.71億港元，毛利率高達(dá)32%。而自公司的業(yè)績(jī)?cè)?016年扭虧為盈后，2017年的中期盈利繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)。

　　根據(jù)公告顯示，上半年，香港建設(shè)的權(quán)益持有人應(yīng)占純利為3.64億港元，同比大幅增加88%，這樣的增速，也佐證公司業(yè)績(jī)開(kāi)始向上拉升。

　　為何香港建設(shè)中期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)亮眼。根據(jù)公告顯示，這主要由于該集團(tuán)上海星薈中心已局部完成及部分辦公室已出租，因而錄得物業(yè)重估收益4.88億港元所致。如此看來(lái)，由香港建設(shè)重金投資的上海項(xiàng)目開(kāi)始為業(yè)績(jī)發(fā)力。

　　另外，值得注意的是，雖然上半年樓市調(diào)控不斷加碼，不過(guò)總體來(lái)看，房企銷售強(qiáng)勁，尚未結(jié)算的銷售額為公司未來(lái)的收入打下鋪墊。對(duì)于香港建設(shè)來(lái)說(shuō)，這也不例外。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，香港建設(shè)在天津、江門和沈陽(yáng)的物業(yè)合約銷售額為8.44億元人民幣，同比大幅增長(zhǎng)67%。其中，沈陽(yáng)方面的銷售表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，銷售額約3億元人民幣，同比大漲261%。

　　天津團(tuán)泊湖項(xiàng)目貨值或在172億元人民幣

　　香港建設(shè)2017年上半年的業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，這一增長(zhǎng)幅度能否持續(xù)下去？鑒于該公司在內(nèi)地投資的項(xiàng)目較少，以下分析該公司在各個(gè)城市間的項(xiàng)目布局情況。

　　首先，在天津方面，香港建設(shè)有一個(gè)奕聰花園項(xiàng)目。該項(xiàng)目由樓面總面積約15萬(wàn)平方米的洋房及高層樓宇組成。三個(gè)階段的建設(shè)均已竣工。

　　應(yīng)該注意的是，該項(xiàng)目位于天津中心城區(qū)之一的南開(kāi)區(qū)，所在地段優(yōu)質(zhì)。該項(xiàng)目后續(xù)銷售或?qū)⑹芤嬗诤颖毙郯残聟^(qū)需求外溢。

　　根據(jù)目前銷售來(lái)看，上半年該項(xiàng)目出售的樓面總面積為17741平方米，銷售額約3.66億元人民幣。如此看來(lái)，銷售單價(jià)在20602元人民幣/平方米。

　　一個(gè)參考數(shù)據(jù)是，2017年上半年天津房?jī)r(jià)均價(jià)為15898元人民幣/平方米，同比上漲24%。如此看來(lái)，香港建設(shè)的這個(gè)項(xiàng)目議價(jià)能力還是較高的。

　　另外，香港建設(shè)在天津還有一個(gè)重磅布局：位于天津團(tuán)泊湖的土地儲(chǔ)備。香港建設(shè)拿這塊地的時(shí)間較早，此前因?yàn)樵诘却旖蚩傮w規(guī)劃頒布，因此團(tuán)泊湖的發(fā)展項(xiàng)目一直延遲。不過(guò)，上半年，該地塊已獲批準(zhǔn)開(kāi)始進(jìn)行總體規(guī)劃。

　　根據(jù)公告介紹，該地區(qū)可開(kāi)發(fā)的樓面總面積約為83.6萬(wàn)平方米，將建設(shè)成為住宅小區(qū)。該小區(qū)計(jì)劃將分五期開(kāi)發(fā)，首次預(yù)售將定于2019年展開(kāi)。

　　智通財(cái)經(jīng)APP注意到，香港建設(shè)在2007年買入天津團(tuán)泊湖地塊時(shí)，花費(fèi)7.6億元人民幣，據(jù)此可知，當(dāng)時(shí)拿地的樓面價(jià)約為909元人民幣/平方米。而數(shù)據(jù)顯示，近期附近地塊的樓面價(jià)已經(jīng)在5000至10000元人民幣之間。以此均價(jià)水平做參考，也就是說(shuō)該地塊的升值空間介乎34億至76億人民幣之間。

　　另外，如果以香港建設(shè)天津項(xiàng)目現(xiàn)在的均價(jià)水平來(lái)計(jì)算，天津團(tuán)泊湖項(xiàng)目的貨值在172億元人民幣。

　　再來(lái)看，香港建設(shè)在江門的住宅項(xiàng)目——江門奕聰花園，該項(xiàng)目樓面總面積約18.9萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目地段也較優(yōu)越，三期建設(shè)工程均已竣工，最后一期已于2016年下半年竣工，第三期所有高層單位幾乎均已售出。受益于粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，江門的平均房?jī)r(jià)也在上漲中。

　　另外，香港建設(shè)在沈陽(yáng)的奕聰花園項(xiàng)目，位于高檔住宅區(qū)，毗鄰沈陽(yáng)市中心南湖公園。該項(xiàng)目細(xì)分多個(gè)地塊，包括樓面總面積約26.6萬(wàn)平方米的洋房、高層樓宇及小量商店。目前各個(gè)項(xiàng)目的地塊或已完工，或正在籌備開(kāi)發(fā)。

　　重金投資的上海物業(yè)在2018年會(huì)有豐厚收益

　　雖然目前香港建設(shè)的物業(yè)開(kāi)發(fā)收入貢獻(xiàn)比較大，不過(guò)對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，其在上海已經(jīng)竣工即將投入運(yùn)營(yíng)的兩處商業(yè)物業(yè)將是公司業(yè)績(jī)新的增長(zhǎng)極。

　　根據(jù)公告顯示，香港建設(shè)在深圳經(jīng)營(yíng)信興廣場(chǎng)及南海中心、在廣州經(jīng)營(yíng)中信廣場(chǎng)及在北京東交民巷（美國(guó)駐北京前公使館）經(jīng)營(yíng)零售中心。同時(shí)，其還擁有位于浙江省南潯的家具建材貿(mào)易中心。

　　值得一提的是，上半年由于該公司正在翻新信興光場(chǎng)零售物業(yè)，所以導(dǎo)致上半年公司租金收入同比減少4%至8820萬(wàn)港元。不過(guò)在公司看來(lái)，在年底翻新后，該公司預(yù)期租金收入將大幅增加。

　　關(guān)于香港建設(shè)的投資物業(yè)，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注上海的兩個(gè)項(xiàng)目。

　　1、上海星薈中心，為辦公室及零售綜合項(xiàng)目，香港建設(shè)擁有60%的權(quán)益。項(xiàng)目樓面總面積共約16萬(wàn)平方米（樓面總面積包含地庫(kù)約24.6萬(wàn)平方米），其離商業(yè)中心區(qū)及歷史悠久的外灘僅幾分鐘路程，一覽黃浦江、外灘和陸家嘴(600663) (600663,股吧)全景。該項(xiàng)目第一期辦公樓在2017年中期期間完工。建筑工程竣工致使物業(yè)價(jià)值增加，該集團(tuán)因此錄得重估收益4.88億港元。

　　2、金光廣場(chǎng)，為辦公室、酒店及零售物業(yè)，該集團(tuán)擁有此項(xiàng)目25%權(quán)益，樓面總面積約為25.5萬(wàn)平方米（包含地庫(kù)的樓面總面積約為42.4萬(wàn)平方米），主要建設(shè)工程已完工。辦公樓幾乎可俯瞰上海全景。酒店2017年7月開(kāi)業(yè)，且將由Starwood Group以W品牌經(jīng)營(yíng)。金光廣場(chǎng)開(kāi)始為該集團(tuán)貢獻(xiàn)租金收入。

　　關(guān)于這兩個(gè)項(xiàng)目的租金收入，香港建設(shè)在6月底股東大會(huì)上有過(guò)介紹，星薈中心的租金在7-8元人民幣/平方米，商場(chǎng)一年有約1億元人名幣租金收入，寫字樓有約3億人民幣租金收入，合共4億人民幣租金收入，那么香港建設(shè)能占到2.4億的收入。而金光廣場(chǎng)租金大概在9-10人民幣/平方米。

　　應(yīng)該注意的是，這兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目位于上海的黃金地段，坐擁黃浦江全景，也占該集團(tuán)大部分投資。公司預(yù)計(jì)這兩個(gè)項(xiàng)目將于2018年帶來(lái)豐厚收益。

　　另外，數(shù)據(jù)顯示，上海黃浦江地段優(yōu)質(zhì)寫字樓均價(jià)大概在6萬(wàn)元人民幣/平方米，以此計(jì)算，香港建設(shè)擁有的這兩項(xiàng)物業(yè)權(quán)益價(jià)值共95.85億元人民幣。

　　大股東資金實(shí)力雄厚或再增持

　　根據(jù)中期業(yè)績(jī)來(lái)看，香港建設(shè)的財(cái)務(wù)還是穩(wěn)健的，負(fù)債低。

　　公告顯示，截止2017年6月30日，該公司無(wú)限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約20億港元，公司負(fù)債資本比率也僅為20%，債務(wù)凈額比例更是低至3%。

　　應(yīng)該注意的是，目前該公司估值低，市值僅在31億港元，而其實(shí)截止2017年6月30日該公司資產(chǎn)總額就已經(jīng)達(dá)到214億港元。另外，根據(jù)上述分析，單天津團(tuán)泊湖項(xiàng)目的貨值就在172億元人民幣，即202億港元，這些都遠(yuǎn)高于公司現(xiàn)在的市值。

　　另外，智通財(cái)經(jīng)APP注意到，根據(jù)港交所披露易數(shù)據(jù)顯示，目前公司的大股東，即公司執(zhí)行董事兼行政總裁黃剛及其妻子持有公司股份比例為66.20%。而黃剛是香港建設(shè)公司的主席黃志源先生之子，為印尼首富黃氏家族成員，資金實(shí)力雄厚。

　　根據(jù)港交所披露易資料顯示，進(jìn)入7月后，黃剛通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)6次增持自家公司股票。持股比例由此前的65.05%增至66.20%，增持的每股平均價(jià)格在5.91港元。

　　大股東增持自家股票是堅(jiān)定看好公司發(fā)展的信號(hào)。在亮麗的中期業(yè)績(jī)及豐厚的貨值之下，不排除大股東在后續(xù)會(huì)有繼續(xù)增持的動(dòng)作。