內(nèi)地樓市在調(diào)控之下余溫仍炙，香港房價還高歌猛進，這讓同時在內(nèi)地和香港擁有大量資產(chǎn)的港資房產(chǎn)巨頭業(yè)績和股價雙雙飆升。

　　新鴻基地產(chǎn)2017財年(2016年6月底—2017年6月底)凈利潤上漲近28%。其他幾家漲幅更大：恒基地產(chǎn)利潤漲幅達64%，長實地產(chǎn)利潤漲幅超過67%。

　　雖然股價漲幅比不上“井噴”的內(nèi)房股，但也相當可觀。年初至今，新鴻基地產(chǎn)股價漲幅接近40%，總市值逼近4000億港元。

　　房價上漲、租金上升是香港地產(chǎn)公司表現(xiàn)亮眼的重要支撐。據(jù)統(tǒng)計，截至今年7月底，香港港島私人住宅平均售價創(chuàng)下16.14萬港元/平方米的歷史記錄，同比漲幅達19%。此外，隨著香港零售業(yè)出現(xiàn)改善，租金也出現(xiàn)回升。

　　港資地產(chǎn)公司推升業(yè)績的另一秘密武器是—囤地，尤其在內(nèi)地囤地。新鴻基地產(chǎn)曾經(jīng)于2008年在四川成都拍的一塊土地，十年之后，這塊土地卻仍在開發(fā)建設(shè)中。

　　港資地產(chǎn)公司業(yè)績靚麗：新鴻基地產(chǎn)利潤漲幅近三成

　　新鴻基地產(chǎn)的業(yè)績公告顯示：2017財年(2016年6月底—2017年6月底)，總營收為791.34港元，同比下跌14.23%;凈利潤為417.82億港元，同比上漲27.91%。

　　這是在經(jīng)歷近五年的業(yè)績低迷之后，新鴻基地產(chǎn)利潤首次出現(xiàn)大漲。下圖為面包財經(jīng)根據(jù)財報繪制的新鴻基地產(chǎn)歷年總營收與凈利潤：

　　　　其他幾家房產(chǎn)公司業(yè)績漲幅更大。恒基地產(chǎn)總營收為128.29億港元，同比上漲31.14%;凈利潤為141.58億港元，同比大漲64.42%。長實地產(chǎn)上半年凈利潤為144.1億港元，同比飆漲67.44%。此外，包括九龍倉集團、新世界(600628) 發(fā)展等在內(nèi)的港資房地產(chǎn)巨頭，業(yè)績也都相當可觀。

　　股價也一掃此前的陰霾，輪番上漲。年初至今(截至9月15日)，新鴻基地產(chǎn)股價漲幅達39%，恒基地產(chǎn)股價上漲49%，九龍倉集團上漲了44%。

　　香港租金回升，房價一年內(nèi)漲幅近兩成

　　由于物業(yè)銷售減少，新鴻基地產(chǎn)2017財年營收出現(xiàn)下滑，但這并沒有影響利潤的增長。

　　即便是在香港的物業(yè)銷售比上年下降約17%，但其在香港銷售的物業(yè)盈利仍然從96.71億港元上升到99.36億港元。這主要歸功于香港的房價上漲。

　　據(jù)香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)，截至今年6月底，香港港島私人住宅平均售價為15.57萬港元/平方米，與上年同期相比，漲幅為19.24%。下圖為面包財經(jīng)根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)繪制的中國香港私人住宅平均售價走勢：　　恒基地產(chǎn)在房價上漲中的收益更大。其物業(yè)銷售額為100.19億港元，同比上漲63%;稅前利潤為31.67億港元，大漲了166%;利潤漲幅遠超營業(yè)額。

　　恒基地產(chǎn)在財報中稱：香港經(jīng)濟基調(diào)良好，吸引資產(chǎn)持續(xù)流入，加上用家置業(yè)需求強烈，帶動香港樓市持續(xù)向好，是其盈利上漲的主要原因。

　　香港物業(yè)租金上漲，也是推升業(yè)績的重要原因，港資地產(chǎn)巨頭大都兼營住宅與商業(yè)地產(chǎn)。新鴻基地產(chǎn)稱：香港零售業(yè)有改善跡象，其商場租賃業(yè)務(wù)繼續(xù)有良好的表現(xiàn)，出租率保持在高水平，續(xù)租租金上升。2017財年，新鴻基地產(chǎn)凈租金同比上漲了4%。

　　不僅商鋪租金在回升，寫字樓租金也因內(nèi)地企業(yè)涌入而出現(xiàn)上漲。恒基地產(chǎn)稱，由于香港寫字樓供應有限，加上內(nèi)地企業(yè)爭相進駐，令租賃需求強烈，其寫字樓物業(yè)租金持續(xù)增長。

　　港資房企盈利秘密武器—囤地，新鴻基地產(chǎn)土地開發(fā)周期達十年之久

　　除了在香港銷售物業(yè)外，港資地產(chǎn)還在內(nèi)地發(fā)展物業(yè)，早年獲得的優(yōu)質(zhì)廉價土地，讓巨頭們獲利頗豐。

　　2017財年，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地銷售的物業(yè)收入為83.04億，同比上漲20.99%;占其物業(yè)銷售的比重上升到21.49%。內(nèi)地樓市對新鴻基地產(chǎn)而言也愈加重要。

　　但新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)展物業(yè)時，卻有囤地之嫌。2008年7月中旬，新鴻基地產(chǎn)與九龍倉集團、恒基地產(chǎn)旗下的全資子公司訂立協(xié)議，成立一家合資公司，持股比例分別為40%、30%及30%。

　　據(jù)新鴻基地產(chǎn)公告，這家合資公司擁有位于四川成都的土地，編號為JJ46 (211/212/252)： 2007-092的一幅17.27萬平方米土地，及同位于同一地區(qū)的一幅3.27萬平方米土地。這塊土地于2008年4月與成都市國土資源局簽訂了有關(guān)土地出讓合同。其主要物業(yè)形式為成都環(huán)貿(mào)廣場，總樓面面積為1400萬平方尺。

　　然而，成都環(huán)貿(mào)廣場在過了十年之后卻仍在建設(shè)之中。據(jù)財報，成都環(huán)貿(mào)廣場的第一期總樓面面積約160萬平方尺，于2015年中期已交樓;第二期將發(fā)展為包括寫字樓、住宅等在內(nèi)的520萬平方尺樓面面積，并稱預計2018財年竣工。根據(jù)其公告，這兩期樓面面積合計僅為680萬平方尺，尚有720萬平方尺尚未動工。

　　這意味著，十年的時間，新鴻基、九龍倉集團及恒基地產(chǎn)成立的合資公司僅開發(fā)了不到一半的土地。而這十年，包括成都在內(nèi)的內(nèi)地一二線城市，房價和地價已經(jīng)有了巨大的漲幅。

　　李嘉誠也以善于囤地而著稱。據(jù)統(tǒng)計，李嘉誠旗下的長實和和黃(重組之前)在內(nèi)地至少已有超過10個地產(chǎn)項目開發(fā)周期超過十年之久。

　　對負債率極低，且融資方便的港資地產(chǎn)商而言，囤地成本極低，卻可以在資產(chǎn)升值過程中獲取高額的回報。

　　捂地不動卻日進斗金，港資巨頭的囤地術(shù)已經(jīng)出神入化。（編輯：曹柳萍）