猶如高溫天氣一樣，南京的樓市繼續(xù)高燒，這也使得16個(gè)2016年9月被譽(yù)為“高價(jià)”拿地的企業(yè)重估其南京地塊的價(jià)值。

　　這些企業(yè)包括多家港股上市公司，譬如恒大（0333）、金地商置（00535）、融信中國（03301）。

　　當(dāng)下的南京，多個(gè)樓盤去化迅速，買房搖號成為主流。從亞泰山語湖、碧桂園翡翠臺，到京奧港未來墅，購房者搖號得房率持續(xù)偏低，譬如翡翠臺只有0.7%。與價(jià)格上漲形成對應(yīng)的是上市量的不足，南京克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：8月份南京共有5093套房源上市，較7月份下跌33.1%。

　　7月份，在樓市實(shí)施長效調(diào)控機(jī)制的背景下，包括萬科、中海、金地等多家房企仍爭搶南京地塊。當(dāng)月，南京8天內(nèi)共拍賣出30幅地塊，其中12幅宅地全部達(dá)到最高限價(jià)，多個(gè)項(xiàng)目的競拍次數(shù)超過100輪。但如果加上新政要求的建設(shè)保障房的投入，許多地塊成本已直追甚至超越同地段房價(jià)，可以說是隱性地王，地價(jià)遠(yuǎn)超2016年9月價(jià)格。

　　2016年第四季度開始至今，南京樓市迎來史上最嚴(yán)調(diào)控期，土地市場也是新規(guī)頻出，但因其優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢和歷史文化底蘊(yùn)，卻愈發(fā)受到開發(fā)商的追捧。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，除卻傳統(tǒng)的萬科、保利、中海、招商等企業(yè)在加緊拿地之外，星河、金科等過16家房企首次涉足南京。至此，百強(qiáng)房企中近七成已經(jīng)完成這個(gè)六朝古都布局。

　　2016年至今南京一共誕生了30多幅樓面價(jià)達(dá)到2萬元以上的地塊，但截至目前這些地塊中年內(nèi)預(yù)備入市的最多不超過5家。不過這種情況正在悄然改變，譬如融信中國的G58地塊已開始動工建設(shè)。

　　現(xiàn)在的問題是，南京、杭州等一這些“新一線”城市布局的改變，會是國內(nèi)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的縮影嗎？

　　被重估的G58地塊

　　2016年9月，南京總計(jì)出讓20個(gè)地塊，彼時(shí)所有地塊均以最高限價(jià)出讓，最后搖號以幸運(yùn)者得之。

　　根據(jù)后來的媒體報(bào)道，江寧、仙林、城南、江北、麒麟5個(gè)板塊誕生新地王，江北高新區(qū)、城北堯化門、江寧九龍湖、江寧岔路口、江寧方山、江寧正方新城、仙林湖、城南鐵心橋等10個(gè)區(qū)域地價(jià)被刷新。

　　融信中國彼時(shí)收獲的G58地塊，位處仙林湖區(qū)域，彼時(shí)有20家企業(yè)均出以最高限價(jià)，樓面地價(jià)為24957元/平方米。最后，通過搖號花落融信中國。

　　但1年前的“地王”，比起2017年7月的土地出讓，則不值一提。30幅地平均溢價(jià)率96.6%，多宗土地競價(jià)超過100輪，并總計(jì)需配建18.94萬平方米的保障性住房，無償交給政府。如此計(jì)入保障房面積真正測算，則已是新一輪的“地王”制造機(jī)。

　　以7月7日出讓的九龍湖G20地塊為例，該地塊被金隅地產(chǎn)以32億元拿下，樓面地價(jià)達(dá)1.98萬元/平方米，要現(xiàn)房銷售，需配建保障房建筑面積2.78萬平方米。1.98萬元僅較周邊地塊之前拍賣價(jià)格低數(shù)百元，但加上配建保障房的成本，真實(shí)地價(jià)約2.6萬元/平方米，實(shí)際上是創(chuàng)出地價(jià)新高。

　　截止8月底，雖有“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策壓頂，但包括萬科、保利、中海、招商、碧桂園等房企均有落子南京，如招商地產(chǎn)(000024) (000024,股吧)新增面積同增14.29%，而龍湖拍得的土地面積最大。

　　這里就得出一個(gè)疑問，在嚴(yán)苛的出讓條件之下，萬科、龍湖、融創(chuàng)等房企仍然表現(xiàn)出對南京土地如饑似渴的熱情，作為地產(chǎn)界的老人，郁亮、吳亞軍、孫宏斌會看錯(cuò)南京未來的房產(chǎn)市場嗎？

　　回到2016年融信的G58地塊中，24957元/平方米這個(gè)價(jià)格是否合理。

　　注：2016年9月前南京各區(qū)域的地塊最高價(jià)格　　這里有幾點(diǎn)需要作為參照：地產(chǎn)商對于G58地塊的價(jià)值判斷、G58所處區(qū)域樓盤的價(jià)格對比、目前新的地塊出讓、當(dāng)前區(qū)域市場供應(yīng)等。

　　G58地塊的價(jià)值：彼時(shí)20家國內(nèi)一線房企均以最高限價(jià)競爭標(biāo)，說明共同看高該地塊價(jià)值。主要源于該地區(qū)處于仙林大學(xué)城遠(yuǎn)期規(guī)劃里，未來該區(qū)域?qū)⒋蛟斐筛咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園內(nèi)聚焦眾多“高學(xué)歷、高收入”人群，對房源價(jià)格接受能力高；

　　價(jià)格對比：目前區(qū)域價(jià)格均在3萬元/平方米以上。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP查閱鏈家得知，新城香悅瀾山和萬達(dá)茂，均價(jià)在3萬元左右；高科榮鏡（2013年）在3.5-4.1萬左右；

　　無新出讓地塊：在G58地塊之后，仙林湖區(qū)域再無新地塊出讓，這使得在未來兩年內(nèi)，仙林湖新房供應(yīng)極為有限；

　　當(dāng)前區(qū)域市場供應(yīng)：2017年上半年，仙林湖區(qū)域供應(yīng)量僅有4.14萬平方米，同比下跌89%，進(jìn)入8月份更是“交了白卷”，供應(yīng)量掛零。　　綜上所述，再加上上文所言及的南京房地產(chǎn)前景看好，融信中國G58地塊在2016年或許拿地價(jià)格“稍貴”，但現(xiàn)在來看已在合理區(qū)間。

　　雖然南京出臺了《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》，對新房上市價(jià)格予以指導(dǎo)，但考慮到近期城市庫存量在低位運(yùn)行，且為免誤傷開發(fā)商拿地積極性，或會在指導(dǎo)上適當(dāng)加入開發(fā)商合理的利潤區(qū)間。

　　根據(jù)南京克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到8月30日，南京2017年的供應(yīng)面積為527.5萬平方米，同比下降36.5%，與2011~2016年均值600.5萬平方米相比也減少73萬平方米，是2013年溧水、高淳撤縣建區(qū)加入到全市統(tǒng)計(jì)后供應(yīng)量最低值。

　　更為重要的是，隨著北京取消限價(jià)政策傳聞的釋放，未來各大城市是否取消限價(jià)仍未可知。南京克而瑞首席分析師周穎即坦言，南京房價(jià)反彈壓力非常大，尤其是到2018年下半年和2019年上半年，南京現(xiàn)房銷售拍得的50余幅地塊或?qū)⒓w亮相，屆時(shí)限價(jià)政策如何執(zhí)行，甚至是否會一定程度放開都還是未知數(shù)。

　　一二線城市是中期地產(chǎn)支撐

　　對于融信中短期業(yè)績的影響，南京僅是其中一個(gè)例子，事實(shí)上目前國內(nèi)定義的“新一線”城市房產(chǎn)市場多如同南京一般火熱，譬如杭州、廈門。

　　2017年上半年，融信在僅推出4個(gè)新樓盤的情況下，仍然實(shí)現(xiàn)了155.14億元的上半年合約銷售目標(biāo)，較上年同期增長約17.35%，新盤去化率高達(dá)93%。

　　收入分布中，杭州項(xiàng)目占比60%。2013年融信中國進(jìn)入杭州市場，4年時(shí)間布局了15個(gè)項(xiàng)目，下半年預(yù)計(jì)在杭州推出10個(gè)全新樓盤。杭州作為經(jīng)濟(jì)潛力與人口潛力都相對較高的城市，10個(gè)項(xiàng)目將為融信貢獻(xiàn)可觀的未來結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績與利潤。

　　就廈門而言，以融信鉑悅灣為例，2016年拿地的樓面價(jià)成本為23207元/平米，但現(xiàn)今不同產(chǎn)品的預(yù)售價(jià)為3.7-5.8萬元/平米。

　　穆迪認(rèn)為，未來融信合約銷售的增長可獲得其優(yōu)質(zhì)土地儲備的支撐。截至2017年6月底，以總建筑面積衡量，公司在福州、杭州、南京、上海、廈門和天津的項(xiàng)目在融信總土地儲備面積中占到了67%。上述城市的房地產(chǎn)需求強(qiáng)于全國平均水平，原因是這些城市購買力較強(qiáng)的購房人群規(guī)模不斷增長。

　　數(shù)字驗(yàn)證了這一點(diǎn)：上半年融信中國在一二線城市拿地均價(jià)為10603元/平米，在售項(xiàng)目均價(jià)為26584元/平米;三四線城市拿地均價(jià)為5754元/平米，在售項(xiàng)目均價(jià)為14469元/平米。

　　融創(chuàng)、萬科都在加杠桿

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的樓市數(shù)據(jù)顯示，截止8月底，國內(nèi)僅3.32億平方米待售面積，創(chuàng)下四年來樓市庫存新低，去化周期降到了5.1個(gè)月。

　　與庫存創(chuàng)新低形成對比，房企拿地?zé)崆檫h(yuǎn)超過往。截至8月31日，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)到14910億元，較之2016年10093億元，漲幅高達(dá)49%。

　　在這一輪拿地大戰(zhàn)中，融信同樣在快速攻城拔寨。截至2017年6月30日，融信在18個(gè)城市已擁有76個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲備1301萬平方米，僅今年上半年新增土儲就約381萬平米。

　　當(dāng)然，這也是融信所被質(zhì)疑的地方。截至2017年6月底，融信的短期債務(wù)達(dá)人民幣189億元，較2016年12月底的人民幣77億元增長144%。與此同時(shí)，盡管2017年上半年融信合約銷售額增長64.3%，截至2017年6月底公司現(xiàn)金及存款下降32%至人民幣110億元；由于總債務(wù)增加，企業(yè)的凈負(fù)債率從去年98%上升至今年上半年的192%。

　　但這樣做錯(cuò)了嗎？　　事實(shí)上，在整個(gè)2017年，大部分的房企都在加杠桿，包括萬科、華潤、招商蛇口(001979)、保利、萬科等無一幸免，綠地的凈負(fù)責(zé)率甚至連續(xù)兩年超過267%。在9月的投資者電話會議上，萬科證券事務(wù)代表梁潔坦言，萬科要加杠桿。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科2017年上半年凈資產(chǎn)負(fù)債率比2016年底增加了近7個(gè)百分點(diǎn)，此前大股東華潤置地更增加了17.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　外國投資人因?yàn)椴涣私庵袊康禺a(chǎn)市場，故此往往錯(cuò)誤的預(yù)估，在恒大、碧桂園上尤其如此，因?yàn)樗麄儾涣私庖粋€(gè)高速成長的市場，加標(biāo)桿才能實(shí)現(xiàn)對市場的快速占領(lǐng)及獲取后期更豐厚的利潤——今年1-7月房地產(chǎn)前十強(qiáng)已經(jīng)占到了全國7萬億銷售市場規(guī)模的25%，相比去年底18.35%的市場占有率有大幅度提升。

　　在智通財(cái)經(jīng)APP看來，融信的高負(fù)債勿需擔(dān)心，除了有中國市場中大房企都在加杠桿的特殊因素，另有融信本身優(yōu)良的企業(yè)質(zhì)地：

　　A.在融信期末有息負(fù)債中，主要來源于銀行借款、境內(nèi)公司債及美元優(yōu)先票據(jù)，到半年度末平均融資成本6.73%，遠(yuǎn)低于90%房企；

　　B.融信速動比率0.81，較上年同期提高約0.1。今年上半年融信總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11次，較去年同期上升下降0.03次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較好。另值得指出，融信到半年度末在手現(xiàn)金110億元，以公司現(xiàn)有規(guī)模，通常保持50億元現(xiàn)金足以維持公司正常生產(chǎn)經(jīng)營；

　　C.截至2017年6月30日，融信集團(tuán)已經(jīng)獲得總授信額達(dá)1185億元，未使用授信647億元。其中獲得銀行授信1033億元，非銀行機(jī)構(gòu)授信152億元；

　　D.以公司的開發(fā)計(jì)劃，未來一年內(nèi)預(yù)計(jì)可推售貨超過1000億，為公司后續(xù)業(yè)績及現(xiàn)金流提供了有效保障

　　E.融信綜合權(quán)益快速增加。2016年，融信權(quán)益總額漲到230.89億元，約是2015年的4倍，這些權(quán)益的增加主要源于項(xiàng)目的快速結(jié)轉(zhuǎn)、利潤的增長及公司的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

　　F.對于即將到期債務(wù)，融信可以通過新的權(quán)益性融資和債權(quán)性融資歸還到期債務(wù)。公司目前土儲貨值3000億元，即使不采用“借新債還舊債”的方式，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，公司未來完全有能力用銷售回籠資金歸還現(xiàn)有債務(wù)，債權(quán)人的權(quán)益肯定有保障;

　　G.融信的聯(lián)合開發(fā)力度有所增強(qiáng)。在新增的21幅土地中，包含自營與合營項(xiàng)目。近年有多筆與萬科、綠地、碧桂園、保利等開發(fā)商合作的拿地與開發(fā)案例。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要為其股東創(chuàng)造更大的價(jià)值，增加財(cái)務(wù)杠桿是一個(gè)必然的選擇。

　　我們看到，融信正處于快速發(fā)展階段，在此一階段內(nèi)確實(shí)杠桿率相對較高，但財(cái)務(wù)方面仍處穩(wěn)健區(qū)間，并通過輕產(chǎn)運(yùn)作減低負(fù)責(zé)率，而通過目前的銷售和激漲的土儲規(guī)模，我們反而看到了其成為另一個(gè)融創(chuàng)中國的可能。

　　于2016年于港交所上市的融信中國，2017年上半年累計(jì)收益119億元，同比增長70.4%，較之2012年的12億元營收，6年不到已翻升約10倍。