怡東酒店于2015年獲批重建成商廈用途，無論是新鴻基還是華人置業(yè)等潛在買家，看中的幾乎都是物業(yè)本身重建后的潛力。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 香港地?zé)幔抢屎婪晦k公大樓245億港元全球招標(biāo)的傳言才消停，在六七公里開外，另一幢物業(yè)已截標(biāo)沖刺更高成交紀(jì)錄。

　　港媒報(bào)道，怡和系旗下文化東方酒店集團(tuán)放售的香港怡東酒店于近日截標(biāo)，接獲包括新鴻基、希慎興業(yè)、華人置業(yè)與恒大聯(lián)合體等數(shù)個(gè)財(cái)團(tuán)入標(biāo)競(jìng)投，其中有財(cái)團(tuán)出價(jià)達(dá)270億港元，貼近業(yè)主意向價(jià)。

　　銅鑼灣怡東酒店所處地塊是香港第一宗公開拍賣的土地，最早于1973年開業(yè)，被視為怡和系在香港唯一沒有冠以“文華東方”品牌的存在。開業(yè)四十余年后放盤，若順利成交，怡東酒店將被貼上另一個(gè)標(biāo)簽——“全香港最貴商廈”。

　　近兩年資金四處尋出路，加上今年二季度最受關(guān)注的美利道、啟德兩幅商業(yè)地王誕生，令香港商廈投資氣氛更為熾熱。在寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)短缺、租金上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)中，一班地產(chǎn)巨頭悄然打起了精細(xì)的算盤。

　　香港業(yè)內(nèi)人士形成的主流意見是，怡東酒店于2015年獲批重建成商廈用途，無論是新鴻基還是華人置業(yè)等潛在買家，看中的幾乎都是物業(yè)本身重建后的潛力。

　　若按270億港元成交，物業(yè)每平方尺成本價(jià)逼近4萬港元。相比之下，十分鐘路程外的美利道地王，尺價(jià)逾5萬港元。

　　40年酒店沖刺紀(jì)錄

　　香港怡東酒店所處地塊是1841年以來香港第一宗公開拍賣的土地，至今地段號(hào)碼仍為Lot no.1。項(xiàng)目位于告士打道及銅鑼灣避風(fēng)塘，于1973年開業(yè)，樓高34層，提供最多884間房，它一度是香港最大的酒店。

　　至今在官網(wǎng)上，這家四星級(jí)酒店的簡(jiǎn)介仍保持著自我肯定：“香港怡東酒店是香港最有名的酒店之一，座擁優(yōu)越位置。”

　　只是時(shí)過境遷，曾經(jīng)再怎么風(fēng)光的酒店，在四十余年后也面臨重建的命運(yùn)。2015年2月，香港屋宇署批出建筑圖則，允許香港怡東酒店重建一幢樓高26層，外加4層地庫的商廈，可建樓面面積約68.4萬平方尺。

　　文華東方集團(tuán)(600811) (600811,股吧)此后以“有好的回報(bào)及現(xiàn)金流轉(zhuǎn)”為由，并未將怡東酒店重建提上日程，而是選擇于2017年6月決定“測(cè)試市場(chǎng)對(duì)可能出售該物業(yè)的意向”，正式宣布酒店待價(jià)而沽。

　　放盤消息甫一發(fā)布，市場(chǎng)迅速向香港怡東酒店給出了約250-300億港元的估值——高于朗豪坊放盤價(jià)格。若以該區(qū)段總價(jià)成交，該項(xiàng)目將打破2011年豐樹基金188億港元購買太古九龍?zhí)劣忠怀堑募o(jì)錄，登頂香港最貴成交物業(yè)。

　　港媒援引測(cè)量師說法稱，買家出價(jià)視乎物業(yè)重建后的用途等細(xì)節(jié)而定。目前怡東酒店周邊商廈每平方尺售價(jià)逾3萬港元，若重建方向?yàn)樯虉?chǎng)、寫字樓混合項(xiàng)目，將獲得更高估值，預(yù)計(jì)單價(jià)4-5萬港元，估值約273-340億港元。

　　上述人士進(jìn)一步稱，考慮到怡東酒店今年就物業(yè)建筑物高度限制提出司法復(fù)核，并以勝訴告終，這將促使項(xiàng)目在原規(guī)劃26層基礎(chǔ)上有更大彈性。此外，項(xiàng)目擁有全海景，所獲估值更高。

　　香港業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)也指，怡東酒店未來維持酒店用途可能性較低，料潛在買家會(huì)選擇拆除重建，并打造成商場(chǎng)、寫字樓混合項(xiàng)目。

　　盡管前期市場(chǎng)高度關(guān)注，香港怡東酒店在放盤后一個(gè)月內(nèi)傳出包括中資在內(nèi)多家財(cái)團(tuán)感興趣，但招標(biāo)效果或許并不及文華東方集團(tuán)預(yù)測(cè)。

　　根據(jù)港媒近日?qǐng)?bào)道，香港怡東酒店已于9月中旬截標(biāo)，最終市場(chǎng)人士放出的若干財(cái)團(tuán)中，具名的僅有新鴻基、希慎興業(yè)、華人置業(yè)與恒大聯(lián)合體。其中，新鴻基在附近布局有wtcmore及世貿(mào)中心項(xiàng)目，被指中標(biāo)呼聲最高；恒大則因2016年以125億港元接盤華人置業(yè)灣仔物業(yè)備受關(guān)注。

　　值得一提的是，對(duì)于市場(chǎng)的傳言，恒大此后對(duì)媒體回應(yīng)稱：“入標(biāo)怡東酒店屬不實(shí)消息?！?/p>

　　香港業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，目前內(nèi)地限制投資境外酒店、房地產(chǎn)等資產(chǎn)，或許是影響中資企業(yè)參與收購的原因之一。同時(shí)以270億港元計(jì)，項(xiàng)目尺價(jià)3.95萬港元，若該價(jià)格不包括拆遷、重建等附加費(fèi)用，成本將進(jìn)一步推高。

　　對(duì)于怡東酒店入標(biāo)企業(yè)、價(jià)格等信息，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的某代理行相關(guān)人士，該人士以“上市公司保密規(guī)定”為由，拒絕予以回應(yīng)。

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　　在文華東方集團(tuán)正式公布前，香港怡東酒店的交易走勢(shì)都將是一個(gè)謎題。

　　雖然中標(biāo)結(jié)果未知，但進(jìn)入2017年以來，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有為數(shù)不少的項(xiàng)目放盤出讓，因此怡東酒店不過是整體房地產(chǎn)市場(chǎng)熾熱的一個(gè)縮影。

　　以全幢酒店為例，中原（工商鋪）披露數(shù)據(jù)顯示，2016年香港僅成交2宗，總額9.88億港元；2017年上半年，成交宗數(shù)則升至8宗，總額達(dá)88.2億港元。

　　在上半年成交全幢酒店案例中，與怡東酒店同處銅鑼灣的J Plus Boutique Hotel則以尺價(jià)3.42萬港元被鎮(zhèn)科集團(tuán)買下，面積4.97萬平方尺；單價(jià)最高則屬灣仔慶云街17-19號(hào)全幢，地盤1316平方尺，成交尺價(jià)高達(dá)9.12萬港元。

　　考慮到酒店投資周期、市場(chǎng)走勢(shì)及回報(bào)水平等，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此前包括富豪酒店、爪哇、恒基地產(chǎn)等多家發(fā)展商均表態(tài)或作出酒店改建商廈的選擇。其中富豪酒店公開表示，核心區(qū)酒店需求飽和，發(fā)展商廈的回報(bào)“更可觀”。

　　文華東方集團(tuán)于6月初宣布放盤香港怡東酒店時(shí)，也解釋原因是“由于本港商用物業(yè)估值高企”。

　　上述企業(yè)所指，與香港工商鋪物業(yè)租金和價(jià)格扶搖直上有直接聯(lián)系。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，僅寫字樓部分，2017上半年香港共錄得1236宗買賣成交，較去年全年上升2.3倍；成交金額368億元，同比上升26%。期內(nèi)中環(huán)皇后道中九號(hào)成交14樓3664平方尺，尺價(jià)3.97萬港元，創(chuàng)下全港分層商廈尺價(jià)紀(jì)錄。

　　戴德梁行也指出，2017年上半年房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)交易總額達(dá)546億港元，其中分層商廈投資是最受歡迎的領(lǐng)域。同時(shí)，內(nèi)地企業(yè)活躍在香港商業(yè)租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致寫字樓空置率極低，其中中環(huán)僅為1.7%，鲗魚涌1.4%，尖沙咀一帶則為2.8%。

　　對(duì)此，中原（工商鋪）董事總經(jīng)理潘志明早前對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋稱，上半年恒基地產(chǎn)拍下的中環(huán)美利道地塊，樓面尺價(jià)逾5萬港元，助推了整體寫字樓尺價(jià)上升。受商業(yè)地王效應(yīng)，港島甲級(jí)寫字樓更受追捧，尺價(jià)創(chuàng)新高仍將延續(xù)。

　　他還提及，中資企業(yè)進(jìn)入工商鋪領(lǐng)域主要投資的是寫字樓，酒店則因可改造成寫字樓用途受關(guān)注：“中資企業(yè)主要選擇香港傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓、超甲級(jí)寫字樓，最好是臨海那種?！?/p>

　　與此相對(duì)應(yīng)，香港發(fā)展商也隨之積極放售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)，包括恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)均尋求交易的可能性。其中恒基地產(chǎn)加價(jià)10%放售三個(gè)非核心物業(yè)，估值約200億港元。

　　受到在怡東酒店放盤后，今年下半年以來，香港再度傳出鷹君集團(tuán)旗下標(biāo)志性物業(yè)旺角“朗豪坊辦公大樓”全球招標(biāo)，意向價(jià)逾245億港元，折合每平方尺逾3.5萬港元。有第三方機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來或有更多家族式業(yè)主會(huì)將全幢商業(yè)物業(yè)標(biāo)售。