證券時(shí)報(bào)記者 阮潤(rùn)生

　　前言： “走進(jìn)港股通公司”活動(dòng)是深交所首次將“走進(jìn)上市公司”活動(dòng)延伸至深市港股通標(biāo)的公司，由深港兩地交易所和香港投資者關(guān)系協(xié)會(huì)組織，證券時(shí)報(bào)·e公司作為主要承辦媒體，組織投票和全程跟蹤報(bào)道，幫助投資者了解港股投資和互聯(lián)互通標(biāo)的。

　　首期主題為地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)票選3家港股通地產(chǎn)公司入圍：龍光地產(chǎn)、招商局置地和綠景中國(guó)地產(chǎn)，并計(jì)劃分別于10月26日、11月3日和12月6日走訪，歡迎投資者關(guān)注e公司活動(dòng)直播，留言互動(dòng)。

　　日前，由深港交易所組織的“走進(jìn)港股通公司”活動(dòng)首站來(lái)到龍光地產(chǎn)（03380.HK），一行近40位投資者到訪深圳龍光世紀(jì)大廈，并隨后參觀了公司位于光明新區(qū)的龍光·玖龍臺(tái)項(xiàng)目。

　　前瞻布局深圳

　　龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事兼CFO賴卓斌向投資者介紹了公司發(fā)展歷史，業(yè)務(wù)概況及運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，并就未來(lái)深耕粵港澳灣區(qū)戰(zhàn)略作以詳細(xì)介紹。

　　龍光地產(chǎn)成立于1996年，起步于汕頭，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率達(dá)到1/3，2003年開(kāi)始進(jìn)入深圳市場(chǎng)。2013年港交所上市后，公司進(jìn)入快速發(fā)展期，在深圳市場(chǎng)投入了重金，連續(xù)三年獲得深圳當(dāng)年較大型的招拍掛項(xiàng)目。

　　賴卓斌表示，深圳土地市資源稀缺的狀況不是到今天才出現(xiàn)的，龍光很早就做過(guò)深入研究并進(jìn)行了一系列前瞻性布局。龍光上市以來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)迅速，很大原因是跟土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)有關(guān)。目前龍光地產(chǎn)重點(diǎn)是集中力量，投資粵港澳地區(qū)，目前公司土地儲(chǔ)備中深圳占比大，開(kāi)發(fā)周期短，結(jié)轉(zhuǎn)速度快，從動(dòng)工到交樓控制在3年，而同行公司一般需要4年。

　　截至2017年上半年，龍光地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入123.8億元，同比增長(zhǎng)約95%，毛利48.9億元，同比增長(zhǎng)約153%。今年龍光地產(chǎn)位列中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第29位、位列“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)—盈利性TOP10”第4位。

　　今年來(lái)公司股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，累計(jì)上漲約168%，最新總市值約400億港元。此外，龍光地產(chǎn)每年穩(wěn)定派息，占核心利潤(rùn)35%，今年首次中期派息，增加派發(fā)加特別股息了5%，中期派息占核心利潤(rùn)的40%。

　　公司也獲納入深港通、滬港通南向交易投資標(biāo)的。港交所披露顯示，南下資金通過(guò)港股通最新持有龍光地產(chǎn)流通股占比約2.7%，以收盤價(jià)估算對(duì)應(yīng)市值約11億港元。

　　對(duì)于投資者提問(wèn)估值看法，賴卓斌直言按照土地貨值、賬面凈資產(chǎn)計(jì)量，公司是被嚴(yán)重低估。隨著大灣區(qū)發(fā)展，現(xiàn)在地產(chǎn)成本固定，而公司價(jià)值未來(lái)還會(huì)逐步上行。如果按照2020年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)收入1000億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率30%以上推算，無(wú)論拿PE、股息回報(bào)率等來(lái)看，都能看出來(lái)公司未來(lái)都會(huì)有很大的空間。

　　深耕大灣區(qū)

　　截至2017年6月30日，龍光地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)總建筑面積約為1830萬(wàn)平方米，貨值約為3145億元，在總貨值占比超過(guò)八成。

　　大灣區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)高度聚集，金融中心、科技創(chuàng)新中心、裝備制造中心、休閑度假地區(qū)等自然融合，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。而政策方面，今年兩會(huì)粵港澳大灣區(qū)就寫(xiě)進(jìn)了政府工作報(bào)告，上升到了國(guó)家戰(zhàn)略層面，最近的十九大也屢次被提及，加快粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略落地。

　　根據(jù)規(guī)劃，2020年粵港澳大灣區(qū)交通軌道將超過(guò)2000公里，城際鐵路將達(dá)650公里。比如明年三季度廣深港高速鐵路開(kāi)通后，從香港西九龍站到福田只要13分鐘。

　　賴卓斌表示，這些交通將極大拉動(dòng)人流、物流以及周邊物業(yè)價(jià)值，這個(gè)投資意義就不僅是股票投資，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)也有極大的升值空間。按照公司規(guī)劃，三年希望銷售規(guī)模能達(dá)到1000億元，這意味著公司每年復(fù)合增速30%以上，這也吻合粵港灣發(fā)展趨勢(shì)。

　　在粵港澳灣區(qū)，公司制定了不同的拿地策略：在三個(gè)自貿(mào)區(qū)和深圳、廣州等核心城市區(qū)，土地資金稀缺，公開(kāi)招拍掛機(jī)會(huì)較少，價(jià)格較貴，公司將會(huì)采取收并購(gòu)等多種方式保障發(fā)展需求；核心地區(qū)外延70公里是江門、肇慶等地區(qū)，土地相對(duì)充裕，地價(jià)相對(duì)較低時(shí)公司會(huì)擇機(jī)招拍掛；100公里外的汕尾、河源、清源、云浮、陽(yáng)江等土地充足，交通不斷完善，公司會(huì)適時(shí)擴(kuò)充土地資源。

　　近年來(lái)，地產(chǎn)調(diào)控在逐漸升級(jí)，租賃市場(chǎng)也在發(fā)展。賴卓斌表示贊同“房子是拿來(lái)住的，不是拿來(lái)炒”的定位，以及多渠道增加供給、租售并舉等方向，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，期待一個(gè)平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐步形成”低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的劃分。

　　目前龍光地產(chǎn)關(guān)注商品房市場(chǎng)，主要由供求關(guān)系來(lái)決定。聚焦大灣區(qū)就是看到供求關(guān)系，比如在深圳，對(duì)普通人來(lái)講價(jià)格是不低的，但考慮到供求關(guān)系和人口凈流入規(guī)模，以及70%以上租住率，存量、增量都很大。所以公司會(huì)繼續(xù)看好和深耕大灣區(qū)。

　　賴卓斌稱，從宏觀來(lái)看，地產(chǎn)有長(zhǎng)周期和短周期之分。長(zhǎng)周期的核心決定因素是人口，只要中國(guó)的城市化周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，人口隨著產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，長(zhǎng)周期就會(huì)存在；短周期主要與貨幣政策、政策調(diào)控相關(guān)，很難預(yù)測(cè)。公司對(duì)行業(yè)很看好，也對(duì)長(zhǎng)期健康發(fā)展有信心。