時(shí)代周報(bào)記者 蔡穎 發(fā)自廣州　　在傳統(tǒng)印象中物管行業(yè)總是臟、累、瑣碎的代名詞。作為房地產(chǎn)行業(yè)的附屬部分，物管業(yè)務(wù)一直都是不痛不癢的存在。但近年來，隨著開發(fā)商紛紛深耕存量市場(chǎng)，曾被視為“雞肋”的物管行業(yè)迎來了發(fā)展的春天。

　　據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未來5年全國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬(wàn)億元，將成為萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。2017年下半年以來，物管企業(yè)紛紛選擇登陸資本市場(chǎng)，在繼彩生活開上市先河之后，中海物業(yè)、中奧到家以及綠城服務(wù)等緊隨其后成功赴港上市。

　　1月29日，雅居樂集團(tuán)宣布，旗下的雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雅生活”）于2018年1月29日就“建議分拆及全球發(fā)售”發(fā)布招股章程，計(jì)劃在2018年1月29日-2月2日發(fā)售3.33億股股份，預(yù)計(jì)2月9日在香港聯(lián)交所主板開始公開交易。自此，港股市場(chǎng)迎來了第六家內(nèi)地物業(yè)管理公司。

　　目前，物業(yè)管理行業(yè)吸引資本市場(chǎng)的極大關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，截至2017年6月30日，內(nèi)地已有5家物業(yè)企業(yè)成功登陸香港主板，51家掛牌新三板，還有至少3家計(jì)劃沖刺A股，5家準(zhǔn)備登陸香港主板，10余家在排隊(duì)等待新三板審查。

　　分拆上市

　　據(jù)雅居樂發(fā)布的公告顯示，雅生活擬向全球發(fā)售3.33億股股份。其中，香港發(fā)售占10%，國(guó)際發(fā)售占90%，供合資格雅居樂股東申請(qǐng)的優(yōu)先發(fā)售包括2783.53萬(wàn)股預(yù)留股份。發(fā)售價(jià)為10.8-14.2港元/股，每手為250股，入場(chǎng)費(fèi)約3577.33港元。募集金額可能高達(dá)6.05億美元（約合38.68億元人民幣）。

　　按照雅生活的計(jì)劃，本次IPO融資所得的39.84億港元中的65%將用于選擇性地把握戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)以及進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，涉及資金共計(jì)25.98億元。約15%將用于發(fā)展“管理數(shù)字化、服務(wù)專業(yè)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化及操作機(jī)械化”。

　　在本次上市的全球發(fā)售完成后，雅居樂及綠地控股(600606)(600606,股吧)將分別持有雅生活及其附屬公司約54%及15%的已發(fā)行股本。而此番在港交所上市只是雅生活發(fā)展的起步，雅生活執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官劉德明也表達(dá)了對(duì)A股的向往。

　　1月28日，雅生活就赴港上市一事在香港召開發(fā)布會(huì)，劉德明在談及“為何如此青睞A股”時(shí)表示，目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)市場(chǎng)非常大，在A股上市以后，在一些政府采購(gòu)項(xiàng)目上會(huì)更具優(yōu)勢(shì)，登陸A股將有利于獲得更多政府項(xiàng)目。

　　值得注意的是，近來，雅生活的業(yè)績(jī)有著顯著提升。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月30日9個(gè)月，其收入約11.7億元，同比增加34%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約1.9億元，同比增長(zhǎng)56%。

　　加快并購(gòu)擴(kuò)規(guī)模

　　目前的物業(yè)管理公司還處于盈利模式探索階段，擴(kuò)大規(guī)模正成為行業(yè)共識(shí)。雅居樂自然不甘落后，通過并購(gòu)的手段來實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，其中，綠地扮演了重要角色。

　　2017年6月，雅居樂集團(tuán)宣布收購(gòu)綠地物業(yè)，交易對(duì)價(jià)為10億元。此番雅居樂收購(gòu)綠地物業(yè)，將增加物管面積417萬(wàn)平方米。收購(gòu)公告中指出，在2018-2022年，將確保雅居樂每年自綠地開發(fā)的物業(yè)中獲得700萬(wàn)平方米物業(yè)服務(wù)面積，還有300萬(wàn)平方米的物業(yè)服務(wù)面積的優(yōu)先獲得權(quán)。

　　而在2017年8月，綠地集團(tuán)宣布以10億元戰(zhàn)略入股雅居樂旗下的雅生活集團(tuán)。此次收購(gòu)，綠地集團(tuán)將取得雅生活集團(tuán)20%股份，成為雅生活集團(tuán)長(zhǎng)期戰(zhàn)略性股東。

　　至此，雅生活背靠雅居樂和綠地控股兩大知名房企，旗下?lián)碛小把啪訕肺飿I(yè)”和“綠地物業(yè)”兩大品牌。

　　除了實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張之外，雅居樂集團(tuán)表示，綠地物業(yè)和雅居樂物業(yè)之間還可以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。綠地物業(yè)的優(yōu)勢(shì)主要集中在住宅及商用物業(yè)，尤其是超高層商業(yè)，而雅居樂物業(yè)在旅游地產(chǎn)、大盤住宅物業(yè)方面擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。

　　當(dāng)傳統(tǒng)管理和增值服務(wù)的商業(yè)模式呈現(xiàn)日漸式微的趨勢(shì)時(shí)，如何搶占市場(chǎng)，尋找新的變現(xiàn)能力成為雅生活需要思考的問題。雅生活試圖從O2O營(yíng)銷模式上來實(shí)現(xiàn)突圍。在線上，推出了移動(dòng)應(yīng)用程式雅管家、雅商家及雅助手，在線下打造了包括雅生活體驗(yàn)中心，及雅管家聯(lián)盟的商品供應(yīng)商及服務(wù)供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)于一體的一站式服務(wù)平臺(tái)。截至2017年9月30日，雅管家移動(dòng)應(yīng)用程式已覆蓋所有在管住宅物業(yè)(不包括綠地物業(yè)管理下的物業(yè))，并吸引超過238900名注冊(cè)用戶。

　　除了自建程序，雅生活還借助外部力量來獲取更多的流量渠道。今年1月，雅生活與支付寶訂立了為期三年的合作框架協(xié)議，兩者將會(huì)在在線支付、資金結(jié)算、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、智能社區(qū)及營(yíng)銷等方面建立深度的合作關(guān)系。

　　物管企業(yè)角逐資本市場(chǎng)

　　物管行業(yè)集中度不高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局尚未完全固化，借助資本力量有助于實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)展。當(dāng)融資渠道受到限制，上市便成為物管企業(yè)的普遍選擇。

　　成立于2002年的彩生活于2014年率先在港交所上市，發(fā)行股票2.5億股，每股發(fā)行價(jià)3.78港元，共募集資金金額9.45億元，成為“中國(guó)社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)第一股”，揭開了內(nèi)房股分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市的序幕。彩生活在上市3天后，市值達(dá)就到55.6億港元，一度反超母企花樣年的52.4億港元，這讓港股市場(chǎng)上的物管企業(yè)頗為興奮。

　　緊隨其后的是中海物業(yè)，2015年10月23日中海物業(yè)成為第二家在香港上市的內(nèi)地物業(yè)管理公司。中海物業(yè)表示，從中海地產(chǎn)分拆上市有利于為公司提供獨(dú)立的集資平臺(tái)，增加融資靈活性。

　　2015年11月，中奧到家正式在港交所敲鐘上市，集資所得款項(xiàng)凈額約2.96億元，成為國(guó)內(nèi)第三家登陸港交所的物業(yè)企業(yè)。上市物業(yè)公司也由此進(jìn)入了“三國(guó)鼎立”的競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　此后，加入接力賽的玩家越來越多，2016年7月，綠城服務(wù)上市，成為國(guó)內(nèi)第四家赴港上市的物業(yè)公司。2018年，雅生活登陸港股。

　　除了在港交所尋求上市，A股市場(chǎng)也成為物管企業(yè)的選擇之一。就在2017年12月29日，南都物業(yè)(603506)服務(wù)股份有限公司獲證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，成為第一家成功登陸A股的物業(yè)管理公司。萬(wàn)科、富力等房地產(chǎn)巨頭也都有計(jì)劃分拆物業(yè)上市，希望能從中分食一塊蛋糕。

　　而面對(duì)上市熱潮，行業(yè)分析人士建議，分拆上市只不過是起點(diǎn)而已，而清晰的商業(yè)模式、強(qiáng)大的變現(xiàn)能力才能受到資本市場(chǎng)的持續(xù)歡迎。

　　以雅生活為例，將自己定位于綜合生活服務(wù)管理平臺(tái)，有著清晰的發(fā)展邏輯即打造線上線下的互動(dòng)模式。而其背后兩個(gè)股東的強(qiáng)力支持，為其準(zhǔn)備上市也打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這也是其受資本青睞的原因。