老牌港資房企瑞安房地產(chǎn)有限公司(0272.HK，以下簡稱“瑞安房產(chǎn)”)近期遭遇人事大地震。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，包括瑞安管理執(zhí)行董事、豐誠物業(yè)董事長郭慶，瑞安房地產(chǎn)瑞虹新城項(xiàng)目總監(jiān)及中國新天地市務(wù)推廣及策略傳播總監(jiān)劉夢(mèng)潔，成本測(cè)量部總監(jiān)Frankie Lai，瑞安管理（上海）有限公司總經(jīng)理李劍鋒，前瑞虹商業(yè)總經(jīng)理張良軍等在內(nèi)的一批老臣相繼離職。

　　外界認(rèn)為，這批老人的出走，可能意味著瑞安一個(gè)時(shí)代的徹底結(jié)束?；仡欉^去數(shù)十年的發(fā)展，包括瑞安在內(nèi)的眾多港資涌入內(nèi)地掘金，一度成為中國房地產(chǎn)的先鋒。不過近年來，隨著內(nèi)資房企的迅速崛起，港資房企頹勢(shì)漸顯，輝煌不再。其中，瑞安房地產(chǎn)就是港資房企內(nèi)地發(fā)展的一個(gè)縮影。

　　據(jù)了解，在數(shù)位離職高管中，郭慶加入瑞安已經(jīng)有21年，劉夢(mèng)潔在瑞安工作也有17年之久。針對(duì)高層管理人員的變動(dòng)以及公司內(nèi)地發(fā)展計(jì)劃等問題，瑞安房產(chǎn)企業(yè)傳訊部相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者稱：“我們尊重公司每一位員工在其職業(yè)生涯發(fā)展過程中所做的選擇。公司人員流動(dòng)是正常現(xiàn)象，公司也會(huì)招募更有經(jīng)驗(yàn)的人加入瑞安房地產(chǎn)，以助力公司在未來的發(fā)展過程中，注入更多活力和創(chuàng)新精神，從而繼續(xù)打造更高品質(zhì)的綜合社區(qū)?！?/p>

　　內(nèi)地業(yè)務(wù)收縮老臣相繼出走

　　瑞安房地產(chǎn)2017年年報(bào)顯示，現(xiàn)年43歲的郭慶于1997年加入瑞安房地產(chǎn)，在中國房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)擁有逾21年工作經(jīng)驗(yàn)。郭慶曾出任瑞安房地產(chǎn)武漢天地項(xiàng)目之項(xiàng)目總監(jiān)，亦曾參與該集團(tuán)于上海的其他項(xiàng)目，包括上海新天地、太平橋公園、翠湖天地一期及楊浦創(chuàng)智天地項(xiàng)目。

　　郭慶持有同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃學(xué)士學(xué)位，他在構(gòu)建該集團(tuán)的管理體系和流程方面承擔(dān)重要職責(zé)，曾領(lǐng)導(dǎo)行政服務(wù)部，流程與信息管理部，集團(tuán)在武漢、重慶及佛山的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及集團(tuán)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　同時(shí)，39歲的劉夢(mèng)潔在任職期間曾負(fù)責(zé)瑞虹新城項(xiàng)目整體策劃、定位及開發(fā)管理，住宅營銷及商業(yè)地產(chǎn)的全面管理工作，同時(shí)負(fù)責(zé)中國新天地市務(wù)推廣、數(shù)字化營銷及客戶關(guān)系管理工作。

　　劉夢(mèng)潔于2001年加入瑞安房地產(chǎn)，在營銷市務(wù)及資產(chǎn)管理方面擁有逾16年工作經(jīng)驗(yàn)。持有復(fù)旦大學(xué)EMBA碩士學(xué)位、復(fù)旦大學(xué)國際新聞本科學(xué)歷，并為上海市虹口區(qū)政治協(xié)商委員會(huì)委員。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了最近這一批離職高管，過去幾年間，包括蔡玉強(qiáng)、黃勤道、尹焰強(qiáng)在內(nèi)的老臣均已相繼離開。市場(chǎng)觀察人士提出，公司老臣相繼出走會(huì)導(dǎo)致人心浮躁，且會(huì)阻礙公司長遠(yuǎn)戰(zhàn)略的持續(xù)有效執(zhí)行。

　　回顧瑞安房地產(chǎn)的內(nèi)地發(fā)展史，較早進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的瑞安房地產(chǎn)，采取“低價(jià)囤地緩慢開發(fā)”的重資產(chǎn)模式，以吃透土地溢價(jià)，并大量布局舊改和商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，其中最具標(biāo)志性的項(xiàng)目當(dāng)屬上海新天地，以及上海盧灣區(qū)舊改項(xiàng)目。

　　不過近幾年來，隨著內(nèi)地房企的異軍突起，瑞安房地產(chǎn)開始感覺水土不服，不得不拋售內(nèi)地物業(yè)以回籠資金，有收縮內(nèi)地戰(zhàn)線之勢(shì)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2012年起，瑞安以11.68億元出售沈陽項(xiàng)目二期，到最近一次2018年6月，將持有的彩橋控股全部股權(quán)的50%以45.89億元對(duì)價(jià)賣給大悅城旗下公司，羅康瑞在出售物業(yè)上已經(jīng)套現(xiàn)將近500億元。

　　而如今，老臣們又紛紛選擇離開，原因何在？對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，對(duì)于部分港資房企來說，發(fā)展遇到了瓶頸，不排除高層管理人員有換平臺(tái)的想法。同時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)行情預(yù)期不樂觀，也加速了企業(yè)內(nèi)部的換血。

　　不過值得一提的是，今年7月初，連續(xù)出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的瑞安房地產(chǎn)，聯(lián)合太保壽險(xiǎn)、永業(yè)集團(tuán)，以136.1億元的總價(jià)拿下上海史上總價(jià)第三高土地——新天地商辦地塊，樓面價(jià)約為44963元/平方米，溢價(jià)率0.22%?！　⊥?，瑞安房地產(chǎn)公告稱，就該項(xiàng)目成立合資公司，其中太保壽險(xiǎn)擁有70%股權(quán)，SODH(瑞房全資子公司)擁有25%股權(quán)，上海永業(yè)擁有5%股權(quán)。合資公司的注冊(cè)資本由各股東根據(jù)股權(quán)比例分配以現(xiàn)金支付，合資公司董事長由太保壽險(xiǎn)委任。瑞房僅具有小股東身份，對(duì)此公告中表示“符合輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)策略”。

　　長三角房地產(chǎn)觀察人士提出，隨著內(nèi)地用工成本逐漸上漲，以及本土企業(yè)快速崛起，港資企業(yè)在發(fā)展理念上與內(nèi)地企業(yè)產(chǎn)生了較大差異，發(fā)展模式也發(fā)生了很大變化，資金和土地帶來的利潤在減少，對(duì)企業(yè)的要求是緊隨市場(chǎng)，緊跟大市而動(dòng)，這一點(diǎn)對(duì)很多港資企業(yè)來說，有較大難度。

　　“邊買邊賣” 港資房企內(nèi)地投資邏輯何在？

　　過去數(shù)十年間，以瑞安房地產(chǎn)、九龍倉、恒隆、長實(shí)等為代表的港資房企涌入內(nèi)地掘金，曾引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向。不過近年來，隨著內(nèi)地房企的異軍突起，港資企業(yè)逐漸顯露出頹勢(shì)，包括恒隆、【新世界(600628)、股吧】(600628,股吧)、湯臣、長實(shí)等多家企業(yè)均在陸續(xù)減持內(nèi)地項(xiàng)目。

　　值得一提的是，在拋售非核心項(xiàng)目“瘦身”的同時(shí)，部分港資房企也在購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以加劇擴(kuò)張步伐。自去年以來，港資房企在內(nèi)地市場(chǎng)頻繁落子。其中，恒隆地產(chǎn)（00101.HK）、九龍倉（00004.HK）2家企業(yè)更是瞄準(zhǔn)杭州、蘇州，加大對(duì)長三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度。

　　日前，被譽(yù)為“浙江省內(nèi)最具商業(yè)價(jià)值的地塊”、地處杭州武林商圈最核心區(qū)域的百井坊地塊掛牌出讓，最終被港資房企恒隆地產(chǎn)以107.31億元拿下，這是杭州第三宗總價(jià)過百億的地王，也是恒隆地產(chǎn)上半年在土地市場(chǎng)的唯一一次出手。

　　據(jù)介紹，恒隆預(yù)計(jì)投資約190億元，在百井坊商業(yè)綜合體地塊發(fā)展大型商業(yè)綜合項(xiàng)目，包括世界級(jí)商場(chǎng)和辦公樓。

　　“恒隆地產(chǎn)一直是著眼長線發(fā)展的地產(chǎn)商，內(nèi)地消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)已逐步復(fù)蘇，加上內(nèi)地中產(chǎn)階層崛起，以及個(gè)人消費(fèi)持續(xù)增長，成為中國重要的經(jīng)濟(jì)支柱，恒隆對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)充滿信心，并預(yù)期我們的業(yè)務(wù)于將持續(xù)增長。”日前，恒隆地產(chǎn)集團(tuán)傳訊部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)提到，恒隆一直對(duì)內(nèi)地商業(yè)及零售市場(chǎng)的發(fā)展非常樂觀，這次入駐杭州，正配合恒隆欲進(jìn)一步擴(kuò)大在內(nèi)地投資的長遠(yuǎn)策略。

　　同時(shí)，記者采訪中了解到，港資房企九龍倉近來在內(nèi)地市場(chǎng)拿地動(dòng)作頻頻，在2017年9月的蘇州土拍中，九龍倉先后以8.17億元、17.15億元及22.89億元競得24、25、27號(hào)地，總拿地價(jià)48.21億元，新增18.76萬平方米土地面積。

　　而距離該次拿地不久，九龍倉剛以10.97億元總價(jià)、樓面價(jià)3.65萬元/平方米、自持比例25%競得杭州三塘單元宅地。短短兩天時(shí)間，九龍倉跨越蘇杭拿下4宗地，儲(chǔ)備土地19.83萬平方米，一時(shí)在業(yè)界引起轟動(dòng)。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，九龍倉長期以華東為布局重點(diǎn)，目前其在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備約400多萬平方米，其中華東就有200萬平方米，分布于上海、蘇州、無錫、寧波、杭州等地。該公司去年下半年至今所拿19塊地中，約有12塊在蘇州、杭州。

　　對(duì)此，九龍倉集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“九龍倉對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)抱審慎樂觀的態(tài)度。因應(yīng)內(nèi)地市場(chǎng)的變化，九龍倉近年已調(diào)整策略，將原本分布16個(gè)城市的布局調(diào)整至現(xiàn)時(shí)聚焦北京、上海、杭州、蘇州、廣州及深圳6個(gè)目標(biāo)城市，這有助推動(dòng)集團(tuán)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)的業(yè)務(wù)。”

　　據(jù)了解，九龍倉計(jì)劃今年在北京、上海、杭州及蘇州推出7個(gè)住宅項(xiàng)目，全年的銷售目標(biāo)是220億元，可售面積約100萬平方米，今年的竣工面積約80萬平方米。“集團(tuán)將繼續(xù)采取謹(jǐn)慎但積極的買地策略，在目標(biāo)城市物色合適地塊。”該負(fù)責(zé)人回復(fù)表示?！　?duì)于港資企業(yè)內(nèi)地投資動(dòng)向，萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅此前在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)提到：此前港資房企在香港擁有大量土儲(chǔ)，近幾年來，隨著內(nèi)地房企進(jìn)入香港拿地，將地價(jià)大大推高，港資房企也在反思自身的布局版圖，挖掘內(nèi)地市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。

　　編輯：石英婧；校對(duì)：彭玉鳳