10月11日，美的置業(yè)控股有限公司（03990.HK，以下簡(jiǎn)稱“美的置業(yè)”）正式在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。

　　美的置業(yè)早前原定招股價(jià)格介于每股17港元~21.5港元，但最終鎖定發(fā)行價(jià)為招股價(jià)區(qū)間下限，即17港元/股，這意味著該公司在招股階段向投資者兜售股份沒有獲得更高溢價(jià)。

　　掛牌當(dāng)日，美的置業(yè)以低于發(fā)行價(jià)的16.6港元/股開盤，開盤即破發(fā)。至當(dāng)日收盤價(jià)為15.88港元/股，跌幅達(dá)6.59%。

　　與美的置業(yè)同日登陸港交所，還有另一家內(nèi)地房企大發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（06111. HK），當(dāng)日收?qǐng)?bào)4.20港元/股，與招股價(jià)持平。

　　中小房企赴港上市的趨勢(shì)正愈演愈烈。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已成功赴港上市的內(nèi)地房企包括美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)以及弘陽地產(chǎn)，11日收盤時(shí)市凈率分別為1.38、1.41、1.24以及0.8，除大發(fā)地產(chǎn)外股價(jià)普遍下跌，市場(chǎng)表現(xiàn)難言樂觀。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道持續(xù)縮緊，房企融資成本不斷走高，行業(yè)集中趨勢(shì)與規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)提高，中小房企在夾縫中求生存的境況愈發(fā)窘迫，為追求規(guī)模擴(kuò)張獲得話語權(quán)，房企高負(fù)債赴港上市、“折價(jià)”發(fā)行成為常見現(xiàn)象。

　　“破發(fā)潮”下赴港上市

　　據(jù)了解，美的置業(yè)此次公開發(fā)行1.8億股，原計(jì)劃每股價(jià)格定于17港元，總募資額為30.6億港元，扣除相關(guān)費(fèi)用后募資凈額為29.17億港元。

　　截至目前，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)主要由房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所貢獻(xiàn)，據(jù)招股書披露數(shù)據(jù)，美的置業(yè)2015年、2016年、2017年以及2018年前8個(gè)月的商品房合同銷售額分別為111億元、206億元、507億元以及560億元，以此計(jì)算，近3年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)114%。

　　亮眼的業(yè)績(jī)并未讓美的置業(yè)受到港股投資者的歡迎。據(jù)悉，由于香港公開發(fā)售部分認(rèn)購(gòu)不足，按照回?fù)軝C(jī)制，合共1343.4萬股未獲認(rèn)購(gòu)的香港發(fā)售股份已重新分配至國(guó)際發(fā)售，最終香港發(fā)售股數(shù)減至456.6萬股，而國(guó)際發(fā)售1754.34萬股。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向記者表示：“在近期港股市場(chǎng)環(huán)境較差的情況下，美的置業(yè)出現(xiàn)破發(fā)是不出意外的，一個(gè)原因是美的置業(yè)的樓盤賣得較少，另一個(gè)原因是近期赴港上市的企業(yè)增多，部分企業(yè)是由于融不到資而上市，這些企業(yè)并不被香港市場(chǎng)真正認(rèn)可，因此發(fā)生了破發(fā)潮。”

　　根據(jù)招股書文件，此次募集資金所得中，約70%將用作2020年底前收購(gòu)?fù)恋匾栽黾油恋貎?chǔ)備，以募資凈額為29.17億港元計(jì)算，美的置業(yè)未來將至少使用20.4億港元資金進(jìn)行土地收購(gòu)。

　　作為業(yè)界“黑馬”，美的置業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張下杠桿水平也顯著上升。今年3月31日以來，美的置業(yè)先后在寧波、佛山、舟山、大理等地共拿下39幅地塊，總土地面積約為287.64萬平方米，總對(duì)價(jià)約為人民幣220億元，規(guī)模擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)明顯，美的置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，根據(jù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們預(yù)計(jì)兩年內(nèi)達(dá)到千億元銷售額目標(biāo)。

　　同策研究院院長(zhǎng)助理張宏偉告訴本報(bào)記者：“美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等內(nèi)地中小房企近兩年規(guī)?；瘮U(kuò)張的速度比較猛，赴港上市的主要原因也是希望通過資本市場(chǎng)解決融資問題，對(duì)接下來繼續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┲谱饔?。?/p>

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2016年及2017年度與2018年3月31日，美的置業(yè)的借款總額（包括銀行貸款及其他借貸和公司債券）分別為人民幣243.59億元、382.55億元及435.79億元，而同凈負(fù)債比率則分別為624.7%、118.9%以及181.4%。2017年凈負(fù)債比率的下降是由于同年公司控股股東于2017年注資60億元，隨著借款金額上升，該比值在今年繼續(xù)提升。

　　對(duì)于公司較高的凈負(fù)債率，美的置業(yè)在招股書中寫道：“美的置業(yè)目前維持并繼續(xù)相當(dāng)高的債務(wù)水平，美的置業(yè)未必可產(chǎn)生充足的現(xiàn)金以履行現(xiàn)有及未來的債務(wù)責(zé)任?！贬槍?duì)如何緩解較高的凈負(fù)債比率等問題，美的置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，一直以來，我們合理規(guī)劃規(guī)模、利潤(rùn)、凈負(fù)債率三者的平衡發(fā)展，保持理性擴(kuò)張。公司負(fù)債率在上市后預(yù)計(jì)進(jìn)一步下降。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從負(fù)債率等數(shù)據(jù)看，過高自然是有壓力的，美的置業(yè)接下來的風(fēng)險(xiǎn)防范，則要體現(xiàn)在既有項(xiàng)目的去化和新融資渠道的開拓上。

　　背靠“大樹”激進(jìn)擴(kuò)張

　　招股書顯示，過去3年美的置業(yè)背靠【美的集團(tuán)(000333)、股吧】品牌優(yōu)勢(shì)，擁有行業(yè)間較低的融資成本，美的置業(yè)公司主席、執(zhí)董兼總裁郝恒樂提到，美的置業(yè)2018年前3個(gè)月的融資成本在5.6%左右，而公司整體加權(quán)平均融資成本未超出6%。但今年以來，融資成本開始顯著提升。

　　資料顯示，2018年5月及9月，該公司分別發(fā)行本金總額為人民幣14億元及人民幣10億元的公司債券，年票息率分別為7.8%及7.5%，將分別于2020年5月及2020年9月到期，融資成本相比以往有明顯提升。

　　截至2018年6月30日，美的置業(yè)借款余額為364.83億元，較2017年末的借款余額321.45億元增加43.38億元，超過公司2017年末的凈資產(chǎn)148.59億元的29.19%。黃立沖認(rèn)為，“美的置業(yè)敢把杠桿率加高，很大原因是因?yàn)楸晨棵赖募瘓F(tuán)，有充足的資金支持，即便上市了，也不排除美的集團(tuán)會(huì)繼續(xù)提供支持，這也導(dǎo)致了美的置業(yè)一直以來的獨(dú)立性不強(qiáng)?！?/p>

　　根據(jù)招股書，美的控股實(shí)際控制人何享健的兒媳盧德燕為美的置業(yè)的控股股東，何享健的兒子何劍鋒為美的置業(yè)非執(zhí)行董事。其中，盧德燕通過美的發(fā)展控股（BVI）有限公司、美恒有限公司和美域有限公司3家控股公司成為美的置業(yè)控股的控股股東。

　　美的置業(yè)和控股股東的資金來往較為密切，2015年~2017年末及2018年一季末，美的置業(yè)應(yīng)收控股股東及關(guān)聯(lián)方的款項(xiàng)金額為11億元、18億元、11億元及9億元；應(yīng)付控股股東及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)金額為51億元、28億元、49億元及29億元。

　　其招股書提到，美的置業(yè)負(fù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~會(huì)削弱其資本開支能力，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成不利的影響。從2016年到今年3月31日，美的置業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)數(shù)，2016年和2017年，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-55.54億元、-73.57億元。

　　2015、2016年、2017年及截至2018年3月31日，美的置業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的貸款（控股股東及緊密聯(lián)系人）分別為20.12億元、16.5億元、28.56億元、30.19億元。而黃立沖也提及，美的置業(yè)通過美的集團(tuán)的支持固然能帶來很多好處，但同時(shí)也會(huì)給美的集團(tuán)的資金運(yùn)用帶來一定壓力。

　　張宏偉認(rèn)為，美的置業(yè)有著母公司的支持和品牌背書，不僅能降低融資成本，在拿地和運(yùn)營(yíng)上也存在一定優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在雖然負(fù)債率較高，未來在母公司或資本市場(chǎng)能給予比較多支持的情況下，可能會(huì)有跳躍式的增長(zhǎng)。

　　“折價(jià)”發(fā)行顯融資困境

　　10月11日，香港恒生指數(shù)跌3.54%至25266.37點(diǎn)，所有板塊全線翻綠，新股延續(xù)破發(fā)潮。今年以來恒指已跌超15%，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年赴港上市的56家內(nèi)地企業(yè)，41家目前已跌破發(fā)行價(jià)。

　　在“破發(fā)潮”下，港股卻呈現(xiàn)出邊破發(fā)邊排隊(duì)上市的奇景，除了已上市的美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)以及弘陽地產(chǎn)，已提交上市申請(qǐng)等待港交所審批的還有萬城控股、恒達(dá)集團(tuán)、銀城國(guó)際、德信中國(guó)等多家內(nèi)地中小房企。

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為：“中小房企赴港上市的主要原因還是獲得第一筆融資，而后的股價(jià)漲跌其實(shí)對(duì)企業(yè)本身的影響有限，這也是房企在破發(fā)潮下還熱衷于上市的原因。”他進(jìn)一步指出，現(xiàn)在香港市場(chǎng)也并不太看好房地產(chǎn)企業(yè)。所以房企雖然成功上市，但是整體發(fā)展依然處于一個(gè)受限的狀態(tài)。

　　以弘陽地產(chǎn)為例，今年7月中旬赴港上市，全球發(fā)售8億股，由于香港公開發(fā)售股份出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足的情況，因此將未獲認(rèn)購(gòu)的發(fā)售股份重新分配至國(guó)際發(fā)售，按一手1000股計(jì)，新股中簽率100%。其最初每股凈資產(chǎn)為4.07元，招股價(jià)定為每股2.18港元至3.18港元，但最終僅達(dá)成2.28港元/股定價(jià)，僅為4.07港元/股凈資產(chǎn)的56%，截至10月11日，市凈率也僅為0.8。

　　黃立沖表示，內(nèi)房股赴港上市“折價(jià)”發(fā)行是很正常的，一是房地產(chǎn)公司上市時(shí)一部分物業(yè)按照市場(chǎng)價(jià)值重新評(píng)估，放在了資產(chǎn)負(fù)債表中，凈資產(chǎn)因此被抬高；二是因?yàn)橹行》科蟮墓乐灯毡椴桓?，沒那么受香港市場(chǎng)投資者的歡迎，為了能夠發(fā)售股份，有時(shí)候以市凈率0.8、0.6的價(jià)格進(jìn)行出售都是正?，F(xiàn)象。

　　美的置業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張道路仍在繼續(xù)，上述負(fù)責(zé)人表示，未來美的置業(yè)還會(huì)擇機(jī)開疆拓土，增加土地儲(chǔ)備。截止到今年6月30日，美的置業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)4000萬平方米，并布局二三線城市，策略性地進(jìn)入一線城市。