“海倫堡很可能是今年最后一只赴港上市的內(nèi)房企，市場環(huán)境不好的情況下，窗口期即將關(guān)閉，公司上市成功的可能性還是比較大的，因為在此之前幾個月把結(jié)構(gòu)、認(rèn)購已經(jīng)弄完了，很可能在 12月初或1月份上市，至于后面排隊上市的房企，比如德信地產(chǎn)等比較麻煩，最大的問題是要找誰來認(rèn)購股票，現(xiàn)在地產(chǎn)股公開認(rèn)購興趣很少，都是找朋友或同業(yè)幫忙?！? 現(xiàn)奧陸資本總裁兼投資總監(jiān)、原花旗銀行董事總經(jīng)理、中國研究所所長、首席策略師、亞洲地產(chǎn)研究組組長蔡金強(qiáng)10月24日向表示。

　　即將趕上“末班車”的廣州房企海倫堡最近在港交所提交了上市招股書。如果順利完成，這是今年第五家在香港上市的內(nèi)房企。

　　海倫堡招股書披露，今年上半年，公司總收益為39.16億元，同比增長29.4%;毛利9.91億元，同比增長52%;凈利潤約5.48億元，同比增長62%。毛利率為25.3%。

　　2340萬平方米的海倫堡土地 　　近三年來看，2015年、2016年、2017年，海倫堡總收益分別為98.02億元，142.28億元、143.56億、復(fù)合年增長率為21%;同期溢利分別為8.36億元、28.98億元和19.8億元，復(fù)合年增長率為53.9%。同期，毛利分別為19.73億元、26.28億元、33.05億元,毛利率分別為20.1%、18.5%、23%。

　　截至目前，住宅物業(yè)的開發(fā)和銷售依然是海倫堡控股最重要的業(yè)務(wù)。其披露，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，其物業(yè)銷售的收益分別為97.39億元、141.23億元、142.21億元和38.45億元，分別占同期總收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

　　至于持有型物業(yè)方面，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，租金收入分別為6350萬元、1.05億元、1.35。

　　截至今年8月31日，海倫堡控股擁有112個處于不同開發(fā)階段的項目或項目階段，總建筑面積約為2340萬平方米。此外還擁有其他的土地資源，包括6塊工業(yè)用地，占地面積約60萬平方米;已與5個項目簽訂收購協(xié)議，預(yù)計總建筑面積110萬平方米;以及兩個舊改項目與當(dāng)?shù)卣炗喠藚f(xié)議，總占地面積約為280萬平方米。

　　上市不過是朋友幫忙 德信地產(chǎn)、銀城國際懸了 　　在全國范圍內(nèi)金九銀十持續(xù)下行、房地產(chǎn)企業(yè)高喊“活下去”、資本市場內(nèi)房股今年猛跌不止以及新內(nèi)房股接連破發(fā)的環(huán)境下，海倫堡的上市，從宏觀層面顯然大為不利，從微觀企業(yè)層面，則多少能為公司開辟融資利好。

　　蔡金強(qiáng)向分析，“現(xiàn)在房企香港上市可能沒有好或者說不好的區(qū)別，因為都是找自己的朋友鼓吹做投資者，把事情弄成，把盤子接下來，如果今年能上市，就意味著在幾個月前跟朋友打交道做基石，可能對方不容易變卦，如果明年上市的話，可能基石投資者都很難找得到。對海倫堡這種銷售在行業(yè)前幾十名的房企來說，現(xiàn)在考慮的是先上市再說，上了以后如果混不下去，也可以在海外進(jìn)行賣股權(quán)融資，萬一真不幸了，還可以海外套現(xiàn)。”

　　蔡金強(qiáng)認(rèn)為，海倫堡已經(jīng)算不幸中的萬幸了，大概率能搭上最后一班車，不是這輪內(nèi)房企上市的倒數(shù)第一就是倒數(shù)第二，反正在車尾，像排在其后的德信地產(chǎn)、銀城國際這種都很懸，不一定能上市成功。

　　中信里昂證券房地產(chǎn)研究地區(qū)主管王艷也告訴，整個內(nèi)房股的PE估值目前都處于歷史最低水平，3-4倍，新上市的內(nèi)房企，公開認(rèn)購基本上少之又少，最近上市的破發(fā)基本上都無可避免，而內(nèi)房企選擇此時上市，最關(guān)鍵因素還是有好朋友支持，并不是新錢。

　　“比如有一家新上市的某房企，公開認(rèn)購只有15%，明顯市場沒有信心?！蓖跗G說到。

　　高負(fù)債模式 下半年還要賣300億 　　根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，海倫堡在上半年以201.3億元位列榜單第58名，銷售額同比增長36%。而據(jù)媒體披露其今年500億目標(biāo)來看，下半年要想完成300億銷售難度不小。

　　與此同時，海倫堡的高負(fù)債率也是市場擔(dān)心的重點(diǎn)。根據(jù)招股書顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡控股未償還借款總額分別為83.61億元、128.74億元、205.04億元及243.2億元。同時，2015年-2017年，海倫堡凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為128%、69.4%、83.4%，2018年上半年則為103.1%。

　　2015年、2016年及2017年12月31日及截至2018年6月30日，海倫堡控股擁有的現(xiàn)金分別為12.8億元、24.69億元、45.96億元及51.55億元。

　　不過，蔡金強(qiáng)指出，像海倫堡沒上市之前股東權(quán)益很小，上市后增資擴(kuò)股后，凈負(fù)債率會有所下降，當(dāng)然，還要看具體發(fā)行規(guī)模。

　　以今年來看，海倫堡的擴(kuò)張也顯得高于同行。上半年，海倫堡共獲取21個項目，其中9幅地塊通過公開招拍掛獲取，總地價約58.635億，土地位于無錫、嘉興、蘇州、南昌、寧波、南充、清遠(yuǎn)及昆明。其余12個項目通過收購獲取，位于南充、德陽、紹興、惠州及南通地區(qū)。

　　對于上市資金用途，海倫堡稱，一是，用作將于2021年底前通過在公司目前運(yùn)營及計劃擴(kuò)張所在的城市尋求并獲取地塊或合適的并購機(jī)會，用于土地收購以增加土地儲備;二是，用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目(即昆明海倫堡中央廣場、中山板芙項目及中山金色港灣花園)的建設(shè)成本;三是用于一般營運(yùn)資金。