深圳的天氣入冬了，但遲遲也感受不到?jīng)鲆狻＞拖裰袊姆康禺a(chǎn)市場，由“上帝之手”階段性調(diào)控氣候冷暖，寒冷的基調(diào)籠罩下，房企大佬們大都步步為營：降價、打折、轉(zhuǎn)型、開拓多元新業(yè)務(wù)，各顯神通；而就在如今，可說是艱難的行業(yè)背景下，一匹黑馬橫空闖入大眾視野——中梁控股。

　　11月13日，中梁控股的招股書正式在港交所掛網(wǎng)。這意味著如果一切順利，中梁將成為今年赴港上市最大規(guī)模的房企。從招股書上看，中梁的兩個特點確實讓人眼前一亮，那就是“快”和“準(zhǔn)”，這分別體現(xiàn)在其銷售端和負債端上。

　　一、三年逆轉(zhuǎn)，躋身千億銷售房企

　　根據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞2018年房企銷售額排名榜，中梁控股是前二十五家房企中唯一還未上市的公司。且截止至2018年10月，中梁銷售金額達到1002億元人民幣，位列中國地產(chǎn)行業(yè)第24，正式躋身千億房企行列。

　　中梁經(jīng)歷從百億做到千億的過程，僅僅用了三年時間。從2015年的168億銷售額，到2016年實現(xiàn)100%增長至336.8億元人民幣，之后2017年繼續(xù)發(fā)力增長125%，至757.9億元人民幣，截止至2018年10月31日，中梁突破千億大關(guān)達到1002億元人民幣；這意味著由2015年至今，中梁控股近三年物業(yè)銷售額增長翻了近5倍，其行業(yè)排名也在持續(xù)攀升。這體現(xiàn)出中梁在銷售端上的快。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）　　這種增速是業(yè)內(nèi)少有的，雖然近年打準(zhǔn)時機實現(xiàn)彎道超車的住宅開發(fā)企業(yè)不少，但是中梁的此輪加速可以說是上了行業(yè)增長的最后一輪快車。因為，不管是如今調(diào)控常態(tài)化，還是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型期，可預(yù)見未來地產(chǎn)行業(yè)正式邁入存量時代，15-16年的時期難再現(xiàn)。

　　未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨于成熟，城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)，但是投資邏輯主要集中在三點：

　　1、行業(yè)集中度加大；2、線下流量價值突顯，核心城市核心地段資產(chǎn)價值突顯；3、業(yè)務(wù)多元化。

　　但是過去的積累的規(guī)模優(yōu)勢是企業(yè)順應(yīng)上述趨勢的根基，因此最近兩年為何市場及投資者都關(guān)注千億規(guī)模，這背后有深層原因。那么中梁是如何通過2-3年就成功進入千億規(guī)模的呢？答案必定在土儲。

　　中梁前期以快速拿地積累了充沛的土儲實現(xiàn)彎道超車。根據(jù)克而瑞公布：截止至2018年上半年，中梁總土儲貨值達到2797億元人民幣，其中，權(quán)益貨值達2364億元人民幣，在中國100強房企土儲排名第39。根據(jù)招股書，截至2018年8月31日，中梁應(yīng)占的土地儲備總額為達到3502萬平方米。

　　快速拿地積累充沛土儲同時也注重高質(zhì)量。中梁在土地收購上擁有近800名員工，覆蓋100多個城市，主要依靠專業(yè)的投資團隊的經(jīng)驗和精確的決策，快速獲取優(yōu)質(zhì)土地。截止至2018年8月31日八個月，中梁已經(jīng)成功獲取183幅新地塊。我們可以通過中梁營收增長情況判斷，銷售端的增長傳遞到利潤端的情況如何。中梁控股2015年至2017年收益分別為16.19億、29.25億、140.26億元人民幣，三年增長達7.7倍。截止至2018年6月30日止，錄得銷售收益97.31億元人民幣，較去年同期增長2.3倍。雖然增幅較快，但從數(shù)值上看與合約銷售的千億規(guī)模有不匹配，這主要原因有兩個：1、結(jié)轉(zhuǎn)收入相對合約銷售時滯后的，且高速增長的企業(yè)更為明顯。2、有部分合約銷售通過聯(lián)營和合營獲得，部分并未入賬。那么公司目前有多少未結(jié)轉(zhuǎn)的收入呢？　　從公司招股書披露的財務(wù)報表上可見，截至2018年中期，公司合約負債規(guī)模達到804.7億，這意味著公司已經(jīng)累計了超過800億的收入未結(jié)轉(zhuǎn)。而根據(jù)工程周期，預(yù)計2018年開始中梁將進入結(jié)轉(zhuǎn)高峰期。隨著公司的利潤釋放，中梁面對當(dāng)前行業(yè)冷周期，具備一定的抗風(fēng)險能力。

　　二、強大融資能力支撐發(fā)展，降負債時機精準(zhǔn)

　　中梁如此拿地的擴張速度，背后必定需要強大的融資能力支撐，而我們知道15-16年期間當(dāng)時融資環(huán)境較為寬松，而隨后2017年開始整體融資環(huán)境才開始收緊，同時在這段期間，對房地產(chǎn)的調(diào)控也在逐步升溫。

　　而我們也可以看到中梁的負債在2016年開始大幅上升的，因為負債端包含了公司的合同負債，這部分是預(yù)售的回款負債，在避免負債端數(shù)據(jù)失真情況下常使用有息負債進行分析。

　　　　負債快速上升，而中梁采取四渠道進行融資：1、傳統(tǒng)銀行信貸；2、發(fā)公司債；3、信托；4、內(nèi)部融資體系。

　　其中，中梁的負債端主要是以開發(fā)貸為主的銀行貸款，必定隨著開發(fā)項目的增加而增加。而讓人眼前一亮的是，中梁降負債的時機。

　　從公司的凈負債率上看， 2017年為341%，截止至2018年6月30日僅為46%。

　　負債端下降得這么“快”和“準(zhǔn)”最近也引起市場關(guān)注。而通過觀察招股書披露信息我們可以判斷，這是公司判斷行業(yè)形式進行的主動降負債，而且成果斐然，這么顯著的降負債效果在業(yè)內(nèi)也是少有的。其中原因主要有以下三點：

　　1、主動降負債：

　　首先從有息負債上看，從2017年開始公司就放緩了負債端的擴張，這與2017年開始收緊的融資環(huán)境相配合的。

　　　　其次，在2017年至2018年中，中梁的合營和聯(lián)營公司持續(xù)增多，公司通過投資形式獲取土儲同時，關(guān)聯(lián)公司也能為公司帶來融資。從招股書的現(xiàn)金流量表上看，公司融資活動所得的現(xiàn)金流量凈額在2018年上半年出現(xiàn)流出。因此整體來看，公司融資的渠道并未受阻，但是公司的負債實質(zhì)在2018年開始下降。

　　2、主動放緩?fù)羶χС觯?/STRONG>

　　截止至2018年6月30日，中梁現(xiàn)金及銀行結(jié)余為198.62億元，相比2015年的30.63億，上漲了近168億，相當(dāng)于增長近5.5倍。

　　　　結(jié)合上面現(xiàn)金流量凈額的變化及現(xiàn)金及銀行結(jié)余兩者的變化可以看出兩點：1、公司通過開發(fā)銷售回款加速增加；2、通過招拍掛形式收購?fù)羶?jié)奏放緩。最終公司的現(xiàn)金及銀行結(jié)余越來越充裕，這對公司應(yīng)對目前“面粉”價格上升，毛利下滑的行情是有利的，同時也有利于公司把握下一次的行業(yè)時機。

　　利潤和現(xiàn)金的增加也必定推升公司凈資產(chǎn)，結(jié)合下降的負債最終使得公司凈負債率的幾何式下降。但除此之外，公司的一系列重組也起到了關(guān)鍵作用。

　　3、集團資產(chǎn)重組，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；根據(jù)公開資料公布，集團在申請上市之前，為簡化公司架構(gòu)，進行了一些列重組。重組完成后，蘇州華成擁有上海中梁企業(yè)發(fā)展的100%股權(quán)。　　中梁持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保留優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并剝離了部分非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)和負債資產(chǎn)。例如：2018年4月正式剔除關(guān)聯(lián)開發(fā)的示范區(qū)及物業(yè)項目的精裝修樣板房的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；轉(zhuǎn)讓浙江天劍（截至2018年6月27日，浙江天劍擁有20個開發(fā)項目，可售建筑面積為151萬平方米，其中有13個處于預(yù)售階段，7個處于建設(shè)的早期階段且尚未開始任何預(yù)售階段）。

　　總體而言，中梁在行業(yè)融資收緊、利潤釋放、主動降負債三個因素疊加之下，最終形成凈負債率的下滑，目前46%的凈負債率配合千億的規(guī)模在未來競爭中能獲得較高的優(yōu)勢。

　　結(jié)束語：

　　中梁控股發(fā)展目標(biāo)清晰，戰(zhàn)略布局從最初的專注于長三角經(jīng)濟區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商快速成長，到全國范圍內(nèi)迅速擴張，在多個城市多個項目齊頭并進協(xié)同發(fā)展，包括：杭州、蘇州、寧波、溫州、重慶、昆明、沈陽、煙臺、贛州、佛山、江門；覆蓋中國五大區(qū)域：長三角經(jīng)濟區(qū)31個城市、中西部經(jīng)濟區(qū)47個城市、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)12個城市、海峽兩岸經(jīng)濟區(qū)12個城市和珠三角經(jīng)濟區(qū)8個城市。

　　行業(yè)地位來看 ，中梁在房地產(chǎn)百強企業(yè)名單中由2014年的59位升至2018年的第29位，獲得中國房地產(chǎn)協(xié)會及上海易居測評中心評為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長速度第一名；按2018年上半年訂約銷售總額排名第25位，是未上市房地產(chǎn)開發(fā)商中排名最高。另外，億翰智庫評為中國房企綜合實力第19位。其“中梁”品牌自2015年至2018年期間，連續(xù)四年獲中國房地產(chǎn)Top 10 研究組評為中國華東房地產(chǎn)公司品牌價值前三強。

　　未來，中梁可以充分利用IPO獲得的國際平臺繼續(xù)擴張版圖領(lǐng)域，并在已有充足的可結(jié)轉(zhuǎn)收益補給下，持續(xù)面對市場階段性的冷周期；如果順利上市，在進一步增強集團品牌影響力作用下，相信前景還是值得期待。