佳兆業(yè)物業(yè)11月26日公布已經(jīng)通過香港交易所聆開始正式招股。招股時(shí)間為11月26日-11月29日。計(jì)劃未超額認(rèn)購(gòu)情況下發(fā)行3.5千萬(wàn)股，融資金額達(dá)到40.58百萬(wàn)美元至48.62百萬(wàn)美元，占總股本的25%，每股價(jià)格區(qū)間為9.08-10.88港元/股。

　　最近一年以來(lái)，物業(yè)管理公司紛紛加速擁抱資本市場(chǎng)，反映出物業(yè)管理公司逐漸成熟，也備受重視了，物管開始登臺(tái)亮相。物業(yè)公司在A股上市進(jìn)程較為緩慢，因此大多數(shù)大型物業(yè)管理企業(yè)都集中在港股。從行業(yè)的角度看，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的投資價(jià)值前景是十分巨大的，其中主要的邏輯為：1、物業(yè)管理業(yè)務(wù)集中度提升；2、線上線下產(chǎn)業(yè)升級(jí)，即社區(qū)增值業(yè)務(wù)帶來(lái)的加速變現(xiàn)。下文主要對(duì)佳兆業(yè)物業(yè)近年的發(fā)展情況及優(yōu)勢(shì)作為參考，分析此次公司IPO的投資價(jià)值。

　　一、深耕核心區(qū)域優(yōu)勢(shì)突顯

　　佳兆業(yè)物業(yè)是中國(guó)領(lǐng)先的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商之一，物業(yè)服務(wù)定位專注在中高端物業(yè)，區(qū)位主要布局粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)。從公司發(fā)展歷史上看，公司經(jīng)歷三個(gè)階段：

　　1、1999-2009初創(chuàng)期，專注中高端服務(wù)：佳兆業(yè)物業(yè)在1999年正式成立。成立初期的佳兆業(yè)物業(yè)在一開始沒有選擇過度追求速度的發(fā)展模式，而是著力品質(zhì)，以求打造物業(yè)服務(wù)高端品牌。

　　2、2010-2014高速成長(zhǎng)期，業(yè)務(wù)全國(guó)化多元化：2010年佳兆業(yè)物業(yè)放眼全國(guó)，進(jìn)入加速倍增階段。服務(wù)業(yè)態(tài)也逐步涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、旅游、大型場(chǎng)館、工業(yè)園、公建等多元領(lǐng)域。

　　3、2015至今，大力發(fā)展社區(qū)增值業(yè)務(wù)：佳兆業(yè)物業(yè)開始進(jìn)入創(chuàng)新發(fā)展階段，其中快“互聯(lián)網(wǎng)+”、智慧社區(qū)等現(xiàn)代智能科技概念成為公司戰(zhàn)略布局的重要業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)招股書顯示，公司近年業(yè)績(jī)得到穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。2015-2017年三年間，公司營(yíng)收增速達(dá)到18.3%。截至2018年中期，公司營(yíng)收增速進(jìn)一步提升，達(dá)到34%。

　　從公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)可以看出，佳兆業(yè)物業(yè)目前業(yè)務(wù)主要分為四大業(yè)務(wù)：

　　1、物業(yè)管理：包括住宅社區(qū)及非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)；

　　2、交付前及顧問服務(wù)：交付前物業(yè)管理服務(wù)為向物業(yè)建筑工地、預(yù)售示范單位及物業(yè)銷售場(chǎng)地提供清潔、禮賓與管理服務(wù)；物業(yè)顧問服務(wù)為向開發(fā)商建議項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)及建筑管理；

　　3、社區(qū)增值服務(wù)：通過線上線下渠道提供增值服務(wù)，包括停車場(chǎng)、空間租賃及增值服務(wù)；

　　4、智能解決方案服務(wù)：向開發(fā)商及其他物業(yè)管理公司提供智能家居及智能社區(qū)相關(guān)的自動(dòng)化及其他硬件設(shè)備安裝服務(wù)。

　　我們進(jìn)一步看看公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。從營(yíng)收占比上看，物業(yè)管理服務(wù)的依然是主營(yíng)業(yè)務(wù)，占整體營(yíng)收比重為41%。近年，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入規(guī)模及管理面積的規(guī)模保持較快增速。

　　截至2018年6月30日，業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)12個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的38個(gè)城市.公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入達(dá)到1.8億元人民幣，同比增速為47.8%，管理建筑面積達(dá)到2.5千萬(wàn)平米，過去三年復(fù)合增速為14%。

　　眾所周知，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)存量市場(chǎng)中不可或缺的一環(huán)，甚至是至關(guān)重要的一環(huán)，必定成為下一個(gè)時(shí)代風(fēng)口。主要原因在于在存量時(shí)代下，房地產(chǎn)增量趨于平穩(wěn)，同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)滲透率增長(zhǎng)也趨于平穩(wěn)。對(duì)比流動(dòng)性強(qiáng)的線上“流量”，穩(wěn)定的線下的“流量”端口的價(jià)值開始顯現(xiàn)。

　　對(duì)于線下的“流量”區(qū)位是從古自今最為核心的因素。而佳兆業(yè)物業(yè)從創(chuàng)業(yè)至今一直深耕粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，因此具備較強(qiáng)的“卡位”優(yōu)勢(shì)。

　　從公司管理面積的分布上可以看到，公司最主要是分布在粵港澳大灣區(qū)，而根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)城鎮(zhèn)化比率為85%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平的58.5%，幾乎是國(guó)內(nèi)各經(jīng)濟(jì)區(qū)域城鎮(zhèn)化程度最高的區(qū)域。可見未來(lái)這部分地區(qū)存量物業(yè)的價(jià)值將快速提升，這同時(shí)也是推動(dòng)公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)的核心因素之一。

　　根據(jù)佛若斯特沙利文的數(shù)據(jù)顯示，公司目前在粵港澳大灣區(qū)區(qū)的市場(chǎng)份額排在第7，這為公司在未來(lái)提高集中度的行業(yè)趨勢(shì)中獲得優(yōu)勢(shì)。下面則進(jìn)一步看看這一優(yōu)勢(shì)是否具備可持續(xù)性。

　　二、三大優(yōu)勢(shì)支撐物管業(yè)務(wù)增長(zhǎng)

　　目前，佳兆業(yè)物業(yè)所管理的物業(yè)有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，同時(shí)業(yè)績(jī)也在持續(xù)增長(zhǎng)，但是我們還需要進(jìn)一步分析，公司業(yè)務(wù)成長(zhǎng)是否是可持續(xù)的。通過招股書可以總結(jié)出佳兆業(yè)物業(yè)能夠保持物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)能夠持續(xù)增長(zhǎng)的三個(gè)優(yōu)勢(shì)：

　　1、住宅與非住宅物業(yè)管理多元發(fā)展

　　首先，從佳兆業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，公司區(qū)別于其他物業(yè)管理公司一特點(diǎn)為：公司實(shí)現(xiàn)住宅社區(qū)與非住宅社區(qū)的“雙輪”發(fā)展，形成多元化的物業(yè)組合。在非住宅物業(yè)管理上，佳兆業(yè)物業(yè)主要覆蓋的物業(yè)有：1、競(jìng)技場(chǎng)和體育場(chǎng)，包括深圳世界大學(xué)生體育中心；2、政府大樓；3、當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)建筑，包括三譚革命事跡展覽中心、廣州中石化大廈；4、園林公園，包括兩個(gè)濕地公園。

　　招股書中，公司也表明將繼續(xù)發(fā)展非住宅物業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模，會(huì)與不同業(yè)務(wù)伙伴進(jìn)行戰(zhàn)略合作，例如表演場(chǎng)地、體育館、度假物業(yè)、園區(qū)及公共設(shè)施等。眾所周知在一個(gè)物業(yè)持續(xù)升值的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力也是巨大的，因此公司能夠通過多元途徑增加管理的物業(yè)為長(zhǎng)期發(fā)展提供“養(yǎng)料”。

　　2、集團(tuán)與第三方項(xiàng)目均衡發(fā)展

　　佳兆業(yè)物業(yè)在發(fā)展初期階段主要管理物業(yè)來(lái)源主要源于佳兆業(yè)集團(tuán)，這至今也是其持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)之一。根據(jù)目前克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2018年10月，佳兆業(yè)合約銷售金額達(dá)到561.3億元.佳兆業(yè)2017年年報(bào)顯示，公司土儲(chǔ)d達(dá)到2.2千萬(wàn)平米，其中58%位于大灣區(qū)，值得注意的是，佳兆業(yè)作一直是行業(yè)中"舊改"業(yè)務(wù)的領(lǐng)跑者，未來(lái)大灣區(qū)舊改項(xiàng)目也將釋放大量土儲(chǔ)，預(yù)計(jì)達(dá)2.4千萬(wàn)平米。

　　背靠集團(tuán)源源不斷的資源支持，佳兆業(yè)物業(yè)業(yè)績(jī)?cè)谖磥?lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中就擁有穩(wěn)定"壓艙石".而除此之外，近年，公司與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商合作項(xiàng)目數(shù)量也在快速提升.使得公司住宅類物業(yè)管理業(yè)務(wù)來(lái)源更為均衡。

　　截至2018年中期，公司源于獨(dú)立第三方開發(fā)商業(yè)務(wù)收入達(dá)到4.2千萬(wàn)元，收入占比上升至23.5。招股書中，公司也表明戰(zhàn)略上，佳兆業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步利用公司的品牌價(jià)值、全面的物業(yè)組合、優(yōu)質(zhì)服務(wù)及穩(wěn)固的客戶關(guān)系，積極向獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商爭(zhēng)取新的委聘。

　　而第三方項(xiàng)目的來(lái)源有四個(gè)：1、收購(gòu)；2、投標(biāo)；3、直接任命；4、合作經(jīng)營(yíng)。其中收購(gòu)及合作經(jīng)營(yíng)將在上市后著力實(shí)行，因此可預(yù)見獨(dú)立第三方的業(yè)務(wù)的占比也將進(jìn)一步提升。

　　3、上市融資進(jìn)一步增加市場(chǎng)份額

　　公司在招股書的融資用途上表明，上市融資獲得資金中的50%將用于 收購(gòu)或投資其他在市場(chǎng)地位上與本公司相若的物業(yè)管理公司。也就是為何上文提到的獨(dú)立第三方項(xiàng)目在上市后將被快速提升，但值得注意的是，通過收購(gòu)或投資對(duì)公司業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)會(huì)起到綜合性支撐。

　　公司的董事認(rèn)為市場(chǎng)上有多家滿足公司預(yù)期條件的合適目標(biāo)，并相信該等收購(gòu)可達(dá)至規(guī)模經(jīng)濟(jì)，從而提升業(yè)務(wù)規(guī)模、提升資源分配、擴(kuò)充地理覆蓋及降低采購(gòu)成本的目的。

　　通過上述三大優(yōu)勢(shì)，佳兆業(yè)物業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張時(shí)受到支撐的，甚至在上市之后將進(jìn)一步加速。有傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)的支撐下，公司的社區(qū)增值業(yè)務(wù)才能得到良好發(fā)展，而公司上市融資資金有30%將用于增值業(yè)務(wù)的發(fā)展，下面我們進(jìn)一步看看公司社區(qū)增值業(yè)務(wù)的情況。

　　三、增值業(yè)務(wù)加速：C端的K生活與B端的智能解決服務(wù)

　　2014-2016年掀起的O2O泡沫如今還歷歷在目，從“資本狂熱”到“一地雞毛”讓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)回歸理性，企業(yè)首先要堅(jiān)守本源，線下基因的企業(yè)應(yīng)以線下資源和業(yè)務(wù)為核心，再借助技術(shù)延申至線上。如今，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展也走向成熟，物業(yè)管理企業(yè)的線上線下整合也正式開始加速，這與行業(yè)加速提高集中度的需求是相吻合的，這也是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)紛紛上市以求獲取先機(jī)的原因之一。

　　而物管行業(yè)的增值業(yè)務(wù)也是基于O2O背景發(fā)展而來(lái)，由于傳統(tǒng)的物管業(yè)務(wù)隨著人口紅利消失，未來(lái)必定需要通過技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)提升效率，提升利潤(rùn)空間。

　　雖然說(shuō)物業(yè)管理服務(wù)主要是To C的業(yè)務(wù)，但是當(dāng)企業(yè)線上線下打通后，背靠大數(shù)據(jù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，公司可以向B端輸出解決方案服務(wù)。佳兆業(yè)物業(yè)也是如此，公司的增值業(yè)務(wù)主要分為面向C端的社區(qū)增值服務(wù)，以及面向B端的智能解決方案服務(wù)。

　　佳兆業(yè)物業(yè)于2014年開始采用“社區(qū)管家”，并于2018年進(jìn)一步推出K生活，以滿足居民的日常需求C端的社區(qū)增值服務(wù)主要是圍繞K生活平臺(tái)打造的。近年，公司該板塊業(yè)務(wù)收入呈現(xiàn)加速發(fā)展。截至2018年中期，佳兆業(yè)物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到3.8千萬(wàn)元，同比增速為57.3%。

　　公司的社區(qū)增值業(yè)務(wù)主要通過通過線下和線上渠道提供停車場(chǎng)、空間租賃和增值服務(wù)。其中停車位租金是主要的收入來(lái)源，占板塊收入從2015年到2018上半年分別為56.5%， 60.0%， 55.6%及65.4%。截至2018年中期，K生活覆蓋所有在管住宅社區(qū)，約有60萬(wàn)個(gè)注冊(cè)用戶。

　　在公司上市資金用途上，公司表明將有20%資金將用于收購(gòu)或投資從事物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)的公司和提供互輔的社區(qū)增值產(chǎn)品和服務(wù)的公司，同時(shí)將有10%資金開發(fā)并推廣K生活應(yīng)用程序和社區(qū)增值產(chǎn)品及服務(wù)。這意味著將近30%的融資資金將用于社區(qū)增值業(yè)務(wù)上，而公司策略也是十分明晰的。公司上市后計(jì)劃收購(gòu)從事社區(qū)零售業(yè)務(wù)、社區(qū)金融、社區(qū)長(zhǎng)者護(hù)理以及社區(qū)教育的公司。

　　B端的智能解決方案方面，公司該業(yè)務(wù)主要通過提供安全系統(tǒng)、內(nèi)部通訊及供電系統(tǒng)等裝置的采購(gòu)、設(shè)計(jì)及安裝服務(wù)獲取收入。公司招股書數(shù)據(jù)表明，公司自2015年以來(lái)三年間完成了184項(xiàng)合同；截至2018上半年，156項(xiàng)智能解決方案服務(wù)來(lái)自佳兆業(yè)控股；正在進(jìn)行或即將開始的合同數(shù)量為103個(gè)，總價(jià)值為8.4千萬(wàn)元。

　　總體而言，公司未來(lái)的社區(qū)增值業(yè)務(wù)提供的服務(wù)會(huì)多元化，同時(shí)變現(xiàn)手段將增多。成熟的智能家居及智能社區(qū)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)能夠持續(xù)輸出。最終影響公司的毛利率及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

　　結(jié)束：

　　排除上市帶來(lái)的影響，我們回顧公司近年的經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)的計(jì)算已剔除上市費(fèi)用及來(lái)自未分派利潤(rùn)預(yù)扣稅之遞延稅的影響，即按照凈利潤(rùn)加對(duì)應(yīng)年度上市費(fèi)用加上相關(guān)遞延稅計(jì)算。截至2018年中期，公司經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為0.63億元人民幣。

　　根據(jù)物業(yè)公司收入確定性較高且穩(wěn)定的特性，預(yù)測(cè)18年全年經(jīng)調(diào)整的利潤(rùn)不低于1.1億，預(yù)計(jì)2019年凈利潤(rùn)增速為35%，2019年預(yù)期利潤(rùn)能夠達(dá)到1.5億元。

　　佳兆業(yè)物業(yè)目前招股區(qū)間為9.08 10.88港元每股，對(duì)應(yīng)市值為12.7億-15.2億港元，結(jié)合2018年預(yù)期利潤(rùn)情況，可以獲知公司PE為9.3x。

　　2018年以來(lái)，多家物業(yè)上市公司上市，目前看來(lái)整體的股價(jià)表現(xiàn)優(yōu)于大盤。對(duì)比同行估值，佳兆業(yè)物業(yè)目前IPO估值低于于行業(yè)平均水平，處于低估區(qū)間。