編者按：

　　2018年11月27日，由互聯(lián)網(wǎng)打造的“決戰(zhàn)港股2018——海外投資系列峰會(huì)”首站在上海舉行。眾多優(yōu)質(zhì)上市公司高管前來與投資者零距離面對(duì)面溝通。為了讓更多投資者深入了解上市公司，精準(zhǔn)捕捉未來的投資機(jī)會(huì)，互聯(lián)網(wǎng)為您整理了這次上市公司路演的演講，以饗互聯(lián)網(wǎng)諸君。

　　以下是來自上實(shí)城市開發(fā)(00563.HK)財(cái)務(wù)總監(jiān)梁健康的演講全文。

　　大家好，我代表上實(shí)城開感謝主辦單位互聯(lián)網(wǎng)舉辦這次活動(dòng)，也借此機(jī)會(huì)向在座朋友問好。

　　上實(shí)城開是一家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，公司在中國(guó)十個(gè)一二線城市擁有21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前土儲(chǔ)成本具有明顯優(yōu)勢(shì)。公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，上實(shí)集團(tuán)持有上實(shí)控股57.7%的股份，上實(shí)控股持有公司上實(shí)城開71%的股份，而上實(shí)城開持有上海城開59%，41%屬于上海市徐匯區(qū)國(guó)資委持有的。

　　目前公司的每股賬面凈資產(chǎn)是2.76港元，市凈率大概是0.48左右，現(xiàn)在我們的估值非常低，凸顯了良好的投資價(jià)值。

　　財(cái)務(wù)方面，公司2018年上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入38.4億港元左右，同比2017年同比下降9.1%，毛利率達(dá)21億港元，毛利率則高達(dá)54.9%，同比上升4.9個(gè)百分點(diǎn)。上半年溢利6.3億港元，同比下跌約12.6%?，F(xiàn)金流方面，公司有100億左右港元現(xiàn)金水平，現(xiàn)金流充沛。公司的土地儲(chǔ)備368余萬(wàn)平方米。今年1月份及4月份，新增近37萬(wàn)平方米住宅開發(fā)量，

　　7月份公司以5.23億獲得上海首塊城中村改造項(xiàng)目商辦地塊。10月份上實(shí)城開再以4.56億人民幣取得徐匯區(qū)租賃住宅物業(yè)17000方左右，容積率2.8左右，算下來平均成本每平米1.2萬(wàn)左右，收益率6%到8%的水平。

　　我們?nèi)甑匿N售目標(biāo)在67億人民幣左右，已經(jīng)完成銷售59億了，今年預(yù)計(jì)可以完成銷售目標(biāo)。公司保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，凈資產(chǎn)負(fù)債比僅在30.4%左右，收入結(jié)構(gòu)中物業(yè)銷售占的比重非常大，截止中期業(yè)績(jī)時(shí)已售未結(jié)總共有61億港元，主要都是來自于萬(wàn)源城和自然界項(xiàng)目。

　　財(cái)務(wù)表現(xiàn)及損益表方面，公司上半年的毛利率為54.9%，跟去年同期比上升4.9個(gè)百分點(diǎn)，每股盈利5.29港仙，跟去年比有所微跌。值得一提的是我們每股凈資產(chǎn)2.76港元。

　　在未來的實(shí)踐中，我們希望能把公司的內(nèi)在價(jià)值反映出來。我們跟國(guó)內(nèi)A股有整合要求，集團(tuán)承諾解決兩個(gè)平臺(tái)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，后來延期兩年到明年7月份，大概還有七八個(gè)月左右，相信屆時(shí)有什么方案，必定會(huì)按照上市規(guī)則對(duì)外發(fā)布。但過去一年來，事實(shí)上我們?cè)谌ツ臧盐飿I(yè)管理公司賣給A股平臺(tái)600748，同時(shí)，上實(shí)集團(tuán)在上半年也把上投注入上實(shí)城開，開發(fā)量37萬(wàn)平方米。由于在香港上市，集團(tuán)整合的事宜我們的大股東基本上不能投票，整合的方案要由小股東投票才可以通過，上投資產(chǎn)的注入就是例子。

　　簡(jiǎn)單來說，就是整合計(jì)劃是由集團(tuán)主導(dǎo)的，我們這邊比較被動(dòng)，但會(huì)全力配合。

　　在城市布局方面，上海地區(qū)的物業(yè)銷售占比90%左右，占比較大。為什么公司的毛利率能這么高，主要原因就是我們以前拿地的成本非常低，所以公司的毛利率可高達(dá)到50%-60%水平。我們上半年交付的均價(jià)約為46000港元，而上半年合約銷售主要來自萬(wàn)源城，總體均價(jià)為20700元人民幣。

　　土地儲(chǔ)備方面，公司在上海的土儲(chǔ)大概為368萬(wàn)方左右。我們投資性物業(yè)有將近70萬(wàn)方左右。未來可售面積按地區(qū)分，約38%是來自上海。過去四五年左右，我們通過地產(chǎn)處置也帶來了一些收益。

　　上實(shí)城開于2011年收購(gòu)了中新集團(tuán)，當(dāng)時(shí)中新集團(tuán)資產(chǎn)包里有非常多房地產(chǎn)項(xiàng)目，遍布全國(guó)，有些項(xiàng)目不符合集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略，所以在過去數(shù)年中，采取了資產(chǎn)處置的方式，出售并可帶來可觀的利潤(rùn)。

　　公司在過去數(shù)年，在上海項(xiàng)目的成本非常便宜，上海的項(xiàng)目的土地成本大概在一萬(wàn)多、兩萬(wàn)多，而且項(xiàng)目主要集中在徐匯、長(zhǎng)寧和閔行等地。公司會(huì)確保在未來幾年發(fā)展中有足夠的土地儲(chǔ)備，也會(huì)嚴(yán)格控制拿地成本。

　　公司未來幾年，會(huì)集中在重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展上，我們企業(yè)的特點(diǎn)就是上海國(guó)企房地產(chǎn)上市的唯一港股標(biāo)。而且公司具有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，貨值儲(chǔ)備超千億，而且深度布局上海。此外，公司具有兩高兩低的特點(diǎn)，那就是高現(xiàn)金、高毛利、低負(fù)債、低估值。未來公司會(huì)堅(jiān)持集中一二線的核心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，會(huì)通過公開的招拍掛，也會(huì)采取兼并購(gòu)方式增加土地項(xiàng)目，以保持公司持續(xù)地發(fā)展。

　　上實(shí)城開的PPT就到這里，看看大家有什么問題提出來討論一下。

　　提問：你們周轉(zhuǎn)率這方面會(huì)不會(huì)加速？

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)梁健康：我們跟其他的房地產(chǎn)企業(yè)不太一樣，我們主要土地儲(chǔ)備都是在上海，賣一塊會(huì)損失一塊，越到后面賣價(jià)格會(huì)越好，我們會(huì)選擇一個(gè)好價(jià)格才賣。所以我們周轉(zhuǎn)率跟其他民企地產(chǎn)公司有所用不同，我們會(huì)比較慢一點(diǎn)，但是盈利方面，公司會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。我們會(huì)集中在上海，盡量每個(gè)項(xiàng)目都是以便宜的價(jià)格拿地，每套盡量以最好的價(jià)格賣出去。

　　提問：我這邊兩個(gè)問題。目前公司的資產(chǎn)負(fù)債率大概是多少？

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)梁健康：30%左右。

　　提問：上市控股的關(guān)聯(lián)交易多嗎？

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)梁健康：上實(shí)集團(tuán)有兩個(gè)平臺(tái)，一個(gè)是A股的【上實(shí)發(fā)展(600748)、股吧】(600748,股吧)，一個(gè)是港股的本公司，兩個(gè)平臺(tái)間的城市布局沒有重疊，如果在上海的話，兩個(gè)平臺(tái)之間的項(xiàng)目區(qū)域也不會(huì)重疊，公司主要集中在徐匯、閔行和長(zhǎng)寧區(qū)。

　　剛才提到關(guān)聯(lián)交易，可能會(huì)涉及到未來整合方案，但有什么大規(guī)模的關(guān)聯(lián)交易，也必須取得小股東的同意，基本集團(tuán)有什么想法和方法我們會(huì)盡力配合。此外，我們也可以通過整合對(duì)比較低估的項(xiàng)目，使得公司的價(jià)值能釋放出來，因?yàn)楝F(xiàn)在公司的每股凈資產(chǎn)是2.78港元，估值有很大的上升空間。

　　提問：派息率非常低怎么考慮的？

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)梁健康：去年我們的派息比例約35%，收益率約為2%，但目前的收益率達(dá)到4%左右，可望未來會(huì)持續(xù)較高的水平，會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)的。因?yàn)槲覀兪诸^現(xiàn)金也不缺，基本上有100億的現(xiàn)金在手。

　　提問：公司有沒有考慮回購(gòu)？

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)梁健康：有，去年的時(shí)候我們有回購(gòu)過，2017年在1塊6左右回購(gòu)過，今年我們考慮過自身的發(fā)展，覺得整個(gè)市場(chǎng)也不太好，回購(gòu)的作用不會(huì)太大，我們會(huì)不時(shí)檢討相關(guān)的市況才作出適當(dāng)?shù)男袆?dòng)。

　　提問：在2017年7月份有過一次回購(gòu)，回購(gòu)的股份是30萬(wàn)股，回購(gòu)的數(shù)量是非常少的。第二個(gè)西安這邊的土儲(chǔ)接下來的計(jì)劃考慮自己開發(fā)還是有考慮出售？

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)梁健康：先回答你第二個(gè)問題，西安那邊，你看到今年上半年公司的合約銷售中，西安的銷售占比是較大的，而且西安的房?jī)r(jià)也是穩(wěn)中有進(jìn)，現(xiàn)時(shí)已達(dá)一萬(wàn)多每平方。西安房?jī)r(jià)過去兩年都有很穩(wěn)定的上升，對(duì)于我們來說，我們還是持有然后陸續(xù)自己開發(fā)銷售。

　　提問：我們也知道上實(shí)城開和上實(shí)發(fā)展是兩家不一樣的公司，一直承諾要解決競(jìng)爭(zhēng)的問題，現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)有換了層，對(duì)以后未來上實(shí)城開定位發(fā)生什么樣的區(qū)別？

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)梁健康：剛才提到，到明年7月份的限期距離現(xiàn)在只剩下六七個(gè)月左右，相信有什么消息會(huì)按照上市規(guī)則及時(shí)公告。其實(shí)我們和A股跟363都是我們的控股公司，曾明總作為主席和董事長(zhǎng)，相信有助于雙方在整合上協(xié)調(diào)與執(zhí)行。