景瑞控股聚焦一線及強二線城市的住宅開發(fā)、公寓、辦公，致力成為“最懂建筑和生活的資產(chǎn)管理引領(lǐng)者”。下面有請景瑞控股的CFO陳總：

　　陳超：首先感謝大家參加我們這次公司的分享會，下面跟大家交流一下我們公司的基本情況，包括今年的業(yè)績和未來的戰(zhàn)略。

　　景瑞控股，創(chuàng)始于1993年，總部位于上海，作為以上海為中心深耕長三角的發(fā)展戰(zhàn)略，公司綜合實力是TOP50的房地產(chǎn)企業(yè)，聚焦于地產(chǎn)主業(yè)，布局住宅、公寓、辦公業(yè)態(tài)，打造有品牌影響力的綜合性地產(chǎn)集團。景瑞于2013年10月在香港交易所主板上市，代碼1862.HK，目前市值30億港元。公司大的方向是聚焦核心一、二線城市，在效率與效益上更加注重雙軌并行景瑞控股旗下有五個平臺，目前最大的平臺是景瑞地產(chǎn)，然后是悅樘公寓，還有鍇瑞辦公、合福資本和優(yōu)鉞資管。

　　我們的合約銷售是逐年增長的，區(qū)域布局越來越合理，實現(xiàn)盈利的同時效率也在不斷提高，在資源的儲備上也是比較優(yōu)質(zhì)的。

　　2018年上半年到6月30日累計合約銷售額95.3億，合約銷售單價是26028元/平方米，跟去年同比增長67.4%。截止到10月底，合約銷售額為184億，預(yù)計全年合約銷售額將達到240億。

　　在2018年中期結(jié)轉(zhuǎn)銷售額21.6億，上半年結(jié)轉(zhuǎn)會少一些，結(jié)轉(zhuǎn)主要集中在下半年。我們在物業(yè)管理，物業(yè)租賃包括裝修方面都有非常大的突破，在2018年會有比較好的增長。

　　關(guān)于物業(yè)銷售，公司從2016年在三四線城市大量去化庫存，2017年基本完成了三四線的去庫存，2018年上半年合約銷售中一二線城市占比上升到96%。目前公司的土地儲備主要集中在以上海為中心的長三角區(qū)域，環(huán)渤海區(qū)域的北京和天津，以及華中區(qū)域的武漢和重慶，未來我們希望在大灣區(qū)能有所突破，目前已設(shè)立了團隊在大灣區(qū)進行拓展。

　　2018年上半年公司合約銷售回款率是90%，去年全年回款率是93%，在回款上我們在行業(yè)內(nèi)排名靠前。銷售毛利率這幾年逐年提高，從2014年的17%提高到2018年中期的25%，全年下來銷售毛利率預(yù)計也會保持25%左右，包括未來因為我們的土地成本以及對應(yīng)的價格，土地成本現(xiàn)在平均在5000塊多一些，平均銷售價格在22000元，維持在25%左右的毛利率我們是有信心的。

　　目前手上土地儲備資源，截止2018年8月底總貨值770億元，其中可售貨值709億，權(quán)益總貨值437億元，97%都分布在一二線城市。

　　公司的業(yè)績亮點包括，1.繼續(xù)聚焦四大核心城市群，長三角、環(huán)渤海、華中及大灣區(qū)，2.在一線城市持有很多優(yōu)質(zhì)物業(yè)，3.審慎的土地收購策略及充足的土地儲備，4.定制化服務(wù)提升產(chǎn)品價值和客戶滿意度。

　　我們在一線城市目前持有大量優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，分別屬于悅樘公寓及鍇瑞辦公兩個平臺。

　　在悅樘公寓平臺，現(xiàn)在的長租公寓總共有12個物業(yè)，其中自持的有10個，其中有9個分布在北京和上海，還有一個是在蘇州，另外兩個是在南京、杭州，是屬于輕資型的。目前我們持有的長租公寓地理位置優(yōu)越，均位于城市的核心區(qū)域，未來價值增長潛力巨大。

　　鍇瑞辦公目前有三個物業(yè)，兩個在北京，一個在東二環(huán)，一個在東三環(huán)，上海有一個在張江。

　　公司取得土地有一個基本原則，對于開發(fā)類的毛利率在25%以上，凈利潤率在10%以上，今年下半年因為市場的影響，我們更進一步調(diào)整了對土地儲備的要求，影響凈利潤率在12%以上，在拿地的過程中堅定一二線的核心布局，我們會鎖定這個戰(zhàn)略不會調(diào)整，我們堅信一二線城市未來風(fēng)險包括成長性，深耕下去對公司帶來的利潤空間有一定的保障。另外把控投資的節(jié)奏，我們在今年的投資量并不會特別多，因為我們考慮到接下來會有更好的機會。招拍掛拿地與二級市場基本上是50%與50%的量。還有是把控投資節(jié)奏，積極展開合作，基金化運作，到目前為止累積的基金規(guī)模達到20億，現(xiàn)在還有幾個基金預(yù)備成立，具體細節(jié)還在談，年終預(yù)計管理收入費用2200萬，這個基金公司成立的比較晚，是2017年下半年成立的，到目前運作的不錯。

　　這是我們在孵化鏈條上成立的一個裝配公司“品宅”，通過定制化服務(wù)提升客戶滿意度，這是我們定制化產(chǎn)品的案例——杭州天賦項目。我們定制化服務(wù)的主要的幾個突出的特點，

　　第一：高黏性的聚客平臺，我們有自己開發(fā)的客戶的交流平臺；

　　第二：即插即用的產(chǎn)品開發(fā)體系，這個對于客戶在戶型、裝修調(diào)整上有很大的幫助；

　　第三：柔性供應(yīng)技術(shù)開放系統(tǒng)，客戶可以在我們的系統(tǒng)上進行界面的互動，包括我們現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)了互動界面，這還是第一個階段門檻比較低，后面模塊化制造和裝備階段也在開發(fā)，這是比較高的門檻；

　　第四：端到端一體化信息系統(tǒng)，給客戶建造比較好的平臺。這是我們定制化產(chǎn)品做的項目，以杭州天賦項目為例，我們的設(shè)計和建造理念客戶都是非常認同的。

　　反映到財務(wù)上具體的數(shù)字表現(xiàn)，營業(yè)收入從2017年開始保持相對穩(wěn)定的增長，毛利潤和毛利率都有所提高，今年上半年的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率為27.2%。

　　結(jié)轉(zhuǎn)收入按城市分布情況，跟土地儲備分布的城市及后面調(diào)整完分布城市相關(guān)，所以我們的結(jié)轉(zhuǎn)收入城市，2018年都是集中在一二線，三四線很少，包括未來還是在一二線城市為主。

　　從2017年開始慢慢調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，到目前為止其中占的最大的是銀行貸款，我們認為未來銀行的融資會是一個比較穩(wěn)定、持續(xù)的融資成本比較低的。資本市場的融資包括境內(nèi)跟境外的債券，另外還有一部分是信托融資，這個數(shù)是截止到6月30日，預(yù)計信托占比會不斷降低。公司綜合的融資成本到6月30日是7.32%，全年預(yù)計會略有升高。

　　未來景瑞的戰(zhàn)略，從地產(chǎn)板塊來說是圍繞“客戶洞見”戰(zhàn)略，持續(xù)擴大定制化產(chǎn)品的落地，這個是我們在一二線城市發(fā)揮優(yōu)勢的策略，計劃三年后達到100%定制化項目覆蓋率。

　　悅樘公寓方面目前聚焦北上廣深，上海和北京是突破城市，希望在上海和北京深耕把品牌建立起來，未來我們希望在北上廣深這幾個城市以及周邊蘇州、杭州這些核心的二線城市實現(xiàn)規(guī)模的擴張。鍇瑞辦公，我們現(xiàn)在的做法是收購老舊的項目，通過改造運營，公寓和運營都是我們的團隊，希望通過我們自己的運營改造，在三年后退出，但是長租公寓我們希望長期持有。優(yōu)鉞資管我們今年是20億的私募股權(quán)管理規(guī)模，我們希望三年后能夠進入到行業(yè)的前二十名。合福資本，整合行業(yè)上下游生態(tài)圈資源，一個是定制化裝修的，還有一個是景瑞物業(yè)，管理規(guī)模是3000萬方，在全國排名前50強，今年的凈利潤也是相當(dāng)不錯的，我們現(xiàn)在也啟動了物業(yè)國內(nèi)上市的動作，計劃在2020年能夠完成報批。

　　謝謝，接下來把時間留給大家來交流。

　　Q&A環(huán)節(jié)

　　Q1:剛才我看您提到的優(yōu)先票據(jù)占比特別高，從10%到20%多,這個對于資金成本和周轉(zhuǎn)有何影響？

　　優(yōu)先票據(jù)和公司債券，優(yōu)先票據(jù)是境外的，公司債券指的是境內(nèi)的，從整個債務(wù)的比例來說，把這兩塊可以看成是一塊，它們是屬于資本市場的融資，一個是境內(nèi)的公司債一個是境外的優(yōu)先票據(jù)，境外只有兩筆總共加起來7.5億美金，境內(nèi)也只有兩筆，總共加起來是24.5億人民幣。我們負債總量并不會太大，所以比例也不會太高。而且我們的債務(wù)是比較穩(wěn)定的，這兩筆美元債，一筆是2020年的4月份到期，一筆是2021年4月份到期，國內(nèi)公司債，一個是明年3月份到轉(zhuǎn)售期，一筆債是今年9月份到轉(zhuǎn)售期。今年9月份這筆，我們都成功轉(zhuǎn)售掉了，延續(xù)到了明年的9月份，所以在債務(wù)的剛性兌付上還是比較少的。

　　Q2:公司這邊二級市場基金規(guī)模已經(jīng)達到了20億，規(guī)模也應(yīng)該算是挺大的，現(xiàn)在業(yè)績?nèi)绾危?/p>

　　我們的優(yōu)鉞資管是專注房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的資產(chǎn)管理平臺，聚焦機會型和增值型基金，打造房地產(chǎn)領(lǐng)域“端到端”閉環(huán)的資產(chǎn)運營能力。2018年上半年新增發(fā)起股權(quán)基金三支，預(yù)計基金規(guī)模總額達近人民幣20億元。