安信國際證券(香港)發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)報告：2018年房地產(chǎn)調(diào)控大至已收成效，房市已趨平穩(wěn)，政策繼續(xù)從緊的壓力相對較輕。 我們比較偏好現(xiàn)金流較佳、土儲較集中在一/二線城市、負債水平較低的龍頭企業(yè)，另外也可以留意深耕個別經(jīng)濟圈的區(qū)域性龍頭。推薦公司：金茂、龍光，亦可重點關注龍湖、 華潤。

　　報告摘要　　2018銀根從緊，國內(nèi)貸款增速下降。截至2018年第三季末，全國房地產(chǎn)貸款余額為37.5萬億元，環(huán)比增長4.7%，增速反復回落。個人住房貸款余額為24.97萬億元，環(huán)比增長4.3%，增速較上半年微升0.2個百分點，但比2017年同期下降1個百分點。房地產(chǎn)貸款增速維持平穩(wěn)，并未大幅放量。整體而言，受宏觀調(diào)控政策所制，房地產(chǎn)資金流入被限制，目前對房地產(chǎn)市場，政府依然保持著較緊的政策環(huán)境，但在經(jīng)濟及國際貿(mào)易等不明朗因素下，從緊政策有望放松。

　　債務集中到期，再融資壓力上升。主要內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商的離岸債總額約1400億美元，2019上半年到期之債務總額約140億美元，占離岸債總額的10%，然而大部份2019上半年到期的債務已作了再融資安排，短期壓力不大。第二個離岸債再融資高峰期為2020下半年至2021上半年，合作約330億美元的離岸債將會到期，我們預期企業(yè)再融資的壓力將持續(xù)下去，高發(fā)債成本將在2019年繼續(xù)。

　　銷售速度放緩，調(diào)控已收成效。整體銷售額首11月同比增長12%，而銷售面積同比只有1.4%，在樓市調(diào)控政策下，銷售增長從2016年高位回落。一線城市在嚴厲限購政策下，銷售處于低位。二、三線城市在去庫存過程后，銷售面積增速亦逐漸回落。在樓市延續(xù)降溫的環(huán)境下，預期調(diào)控政策有望在明年開始逐步放松。

　　項目動工加速，庫存正在重建。房地產(chǎn)動工量亦有所回升，動工量增速在第三季度起明顯加快，根據(jù)我司首席經(jīng)濟師高善文博士的分析，房地產(chǎn)市場正在重建庫存當中，房地產(chǎn)去庫存政策已經(jīng)完全達到了預定目標。在這大環(huán)境下，我們比較偏好防守性較強、土儲較集中在一/二線城市的龍頭企業(yè)。

　　個股推薦：中國金茂在一、二線城市擁有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備(占土儲貨值超過90%)，建筑面積約3300萬平方米，估計貨值約7300億元，權益貨值4200億元。現(xiàn)時推進城市運營項目共14個(分布在省會及副省會級城市)，陸續(xù)會轉(zhuǎn)化為公司土儲。凈杠桿比率71%，在行業(yè)中屬中間水平，但短債比率只有28%，加上國企背景融資壓力相對較輕。我們維持對中國金茂“買入”的評級，目標價5.7港元。龍光地產(chǎn)擁有土儲約3500萬平方米，權益貨值約4200億元，主要集中在深圳及周邊輻射城市如惠州等，一、二線土儲貨值占70%。在深惠一體化及廣佛同城的帶動下，土儲更顯優(yōu)勢。雖然公司凈杠桿比率在80%，較同業(yè)平均水平為高，但考慮到公司以深耕大灣區(qū)的策略，并以深圳為核心發(fā)展地區(qū)，2019年銷售風險較低，現(xiàn)金流問題不大。我們預計公司2019年的可售資源約1600億元，其中200億元會在深圳。我們維持龍光“買入”評級，目標價為港幣12.8。此外我們認為投資者亦可關注華潤及龍湖兩家以一線及省會城市為主，并且擁有較強勁的投資物業(yè)組合的地產(chǎn)龍頭。土儲貨值分別約8200億元及10,600億元，一、二線城市貨值占總量接近90%，明年銷售風險較輕。租金及管理收入之分部營運利潤(不計投資物業(yè)升值收益)能覆蓋大部分利息支出。凈杠桿比率在52-55%，低于行業(yè)平均水平。在融資環(huán)境從緊的情況下，突顯公司現(xiàn)金流的優(yōu)勢。

　　風險提示：i) 調(diào)控政策放松不如預期；ii)經(jīng)濟下行對銷售造成壓力；iii)房企再融資壓力上半。

　　（文章來源：安信國際）