北京房企遠洋集團在探索“房地產(chǎn)金融”的道路上越行越遠。這次它設(shè)立了一個基金，并把自己旗下一個商業(yè)綜合體項目放了進去。

　　12月23日，遠洋公告表示，全資子公司新耀環(huán)球有限公司，與工銀國際投資管理有限公司的全資附屬永帆國際有限公司，分別出資人民幣9億元的等值美元設(shè)立一個基金公司：SOL Property Fund GP II Limited。

　　而該基金公司設(shè)立的目的，是為了設(shè)立物業(yè)基金，收購遠洋全資子公司迅榮創(chuàng)富有限公司持有的，位于北京市朝陽區(qū)CBD核心區(qū)的一個商業(yè)綜合體——遠洋光華國際。

　　資料顯示，遠洋光華國際于2009年落成，總建筑面積約10.8萬平方米，共有寫字樓、服務(wù)式公寓、商業(yè)三種業(yè)態(tài)。寫字樓部分分共分AB、C兩座。AB座一體相連，C座獨立成棟；其中，AB座建筑面積5.31萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積2492.5平方米；C座面積5.27萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積2513.96平方米。

　　項目目前由西門子中國、甲骨文、普華永道會計事務(wù)所、葛蘭素史克(中國)等企業(yè)租用。截至2018年6月30日止六個月，該物業(yè)產(chǎn)生租金收入總額約人民幣1.56億元(未經(jīng)審核)，出租率約為93%。

　　上述收購的代價約為53.8億元，出售完成后，遠洋光華國際項目將不再并表。遠洋預(yù)計，出售事項產(chǎn)生的未經(jīng)審核除稅前收益估計約為17.95億元，該筆資金將用作一般營運需要。

　　這也是近半個月內(nèi)，遠洋接連推進的第二筆房地產(chǎn)金融化交易。12月13日，該公司以北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來匯，以及位于天津的遠洋未來廣場三個項目作底層資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模為32.03億元的ABS產(chǎn)品。

　　其中，北京的遠洋未來廣場、北京遠洋山水未來匯、天津遠洋未來廣場建筑面積分別為6.2萬平方米、2.7萬平方米和16.6萬平方米。遠洋以此發(fā)行的ABS優(yōu)先級分為A1、A2兩檔，其中，A1檔發(fā)行利率為5.5%、A2檔發(fā)行利率為6%。

　　粗略計算，遠洋近期通過物業(yè)基金、類REITs等金融手段，已累計將旗下四個商業(yè)項目套現(xiàn)約達85.83億元。

　　針對上述地產(chǎn)金融化手段，遠洋表示，隨著投資物業(yè)體量的不斷擴大，集團正在形成和建立針對商業(yè)地產(chǎn)的“投資、運營、增值、退出”的閉合資本運作模式。目前遠洋持有性物業(yè)規(guī)模約達360萬平方米，主要位于北京、上海等城市。

　　另一方面，拿一些比較優(yōu)秀的底層資產(chǎn)做、金融化，也是地產(chǎn)公司目前比較好的籌資方式，“這也正成為市場的一種趨勢”。

　　以最新出售遠洋光華國際為例，遠洋收回的現(xiàn)金流還能夠降低集團的杠桿比例，及優(yōu)化集團的財務(wù)指標(biāo)。這被視為遠洋針對財務(wù)負債優(yōu)化而尋求商業(yè)項目的退出。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解，截至今年6月30日，遠洋總資產(chǎn)達到2192億元，同比上漲14.22%；但負債亦達到1571億元，增速17.94%；同期負債率為71.66%，達到近年來的高位。

　　因此，就有業(yè)內(nèi)人士分析認為，遠洋這次設(shè)立基金收購旗下的項目，就相當(dāng)于一次“套現(xiàn)”。至于為什么不直接出售項目的股權(quán)，因為“做成基金以后會比較有想象空間和操作性”，以后這個項目還可以變成底層資產(chǎn)做證券化。

　　同時，房地產(chǎn)金融化也是遠洋近年來一直側(cè)重探索的業(yè)務(wù)。在“投融管退”中，遠洋此次就是以股權(quán)的方式做項目投資的“退出”。

　　據(jù)了解，遠洋在2010年設(shè)定第三步發(fā)展戰(zhàn)略，提出了“具有投融資能力的房地產(chǎn)投資管理公司”的愿景，房地產(chǎn)金融納入遠洋的核心主業(yè)，并希望構(gòu)建“實業(yè)+金融”的模式。

　　公司董事局主席兼總裁李明就曾對外表示：“除了住宅業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)遠洋更多是期望以投融資的方式去開展，以管理人或投資人的身份，收取相關(guān)的管理費或投資收益?！?/p>

　　2011年，遠洋曾嘗試與KKR集團在成立雙GP基金平臺，投資中國房地產(chǎn)市場。2017年，遠洋資本就已經(jīng)與工銀國際基金搭建了“遠洋-工銀持有型物業(yè)基金”，規(guī)模50億元。

　　中信資本董事總經(jīng)理，主要負責(zé)募資和業(yè)務(wù)發(fā)展的董偉海在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時，曾表示：“國內(nèi)的資本市場逐漸成熟，國內(nèi)的機構(gòu)投資人在這方面的投資，尤其是在辦公樓的投資，這些年是明顯加大的。”

　　同時，ABS和類REITs等給商業(yè)物業(yè)的退出提供了一個新的思路、一個新的途徑。所以近年來商業(yè)物業(yè)的交易比較活躍?！敖荒暧幸恍┳兓?，對于有些開發(fā)商來說，它可能會歡迎基金以股權(quán)的形式投進去，這是幫它解決資本金的問題。”董偉海稱，這方面商業(yè)物業(yè)有一個比較大的需求，因為商業(yè)物業(yè)的投資金額很大。

　　同時，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前也是一個出售項目的好時機。

　　光大安石資產(chǎn)管理副總裁不久前曾告訴觀點地產(chǎn)新媒體，在目前資本市場“錢緊”的情況下，“現(xiàn)在是一個將資產(chǎn)賣出的好時機”。市場情況不會一時好轉(zhuǎn)，否則未來現(xiàn)金流出問題了，到后面會更麻煩。

　　可供佐證的案例是，12月21日，市場傳言黑石擬以12億美元(約合82.75億人民幣)，收購豐樹集團旗下上海怡豐城及其相鄰辦公大樓。

　　上海怡豐城是豐樹在中國單體投資額最大的項目，總投資額約人民幣50億元。與出讓價格相比計算，若忽略經(jīng)營費用、相關(guān)債務(wù)等開支，豐樹便憑借該項目便獲得將近30億元的收益。

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