2018年的樓市，讓各路房企感受到了涼意。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，大型房企在這一年可謂是痛并快樂著。痛的是，頻繁的政策調(diào)控和價(jià)格管制下，房企帶著規(guī)模一路狂奔的背景下，利潤(rùn)空間一再被壓縮；快樂的是，受益行業(yè)集中度上升、銷售規(guī)模增加以及內(nèi)部管控加強(qiáng)，龍頭房企仍將維持較高的盈利水平，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

　　小房企則更是苦不堪言，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)猶如春秋走向戰(zhàn)國(guó)時(shí)期情形：小國(guó)或許將被逐漸吞并，大國(guó)則越來越強(qiáng)。

　　年底了，通過梳理地產(chǎn)行業(yè)的政策及代表性公司，與投資者一同回顧內(nèi)房股的這一年。

　　政策是地產(chǎn)的關(guān)鍵土壤

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極其復(fù)雜的巨大市場(chǎng)，民生與發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政策與民意、政府與市場(chǎng)等多重因素、多種力量的合作和博弈，共同決定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　政策方面，今年以來，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分類調(diào)控精神指導(dǎo)下，各地政策持續(xù)加碼，年內(nèi)累計(jì)各項(xiàng)調(diào)控政策多達(dá)450次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年。盡管在金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”。

　　如2018年3月，兩會(huì)政府工作報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控。7月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

　　此外，在供給端則發(fā)力住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性安居住房，增加有效供給比重。

　　目前來看，全國(guó)樓市經(jīng)歷了從局部過熱到整體降溫的過程，房?jī)r(jià)、銷售、投資、地價(jià)等多項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)均明顯降溫。房企也開始思索未來的路，更多的房企選擇了慢下來，更加穩(wěn)妥有質(zhì)量的發(fā)展。

　　如中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面價(jià)同比持續(xù)下跌，溢價(jià)率回落。11月，百城房?jī)r(jià)單月環(huán)比漲幅為0.27%，漲幅明顯回落，更是有31個(gè)城市出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格下跌。

　　此外，期內(nèi)全國(guó)300個(gè)城市共流拍700宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為8534萬平方米，從占比來看，流拍宗數(shù)占總推出宗數(shù)的比重為7.8%，為2010年以來的最高值。

　　這表明房企面對(duì)當(dāng)下各地較高的地價(jià)愈發(fā)慎重，更多的企業(yè)開始觀望，等待更合理的價(jià)格和投資時(shí)機(jī)。這種等待或?qū)⒃?019年看到效果，一旦土地市場(chǎng)特別是地價(jià)調(diào)整到位，更多的大企業(yè)乃至更多的國(guó)企將基于較好的資金實(shí)力再次加快拓展。

　　未來，受政策持續(xù)深化影響，一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)維持穩(wěn)定，其他熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)降溫的城市數(shù)量將進(jìn)一步增加。

　　逆勢(shì)中上漲的內(nèi)房股

　　令人驚奇的是，通過梳理主要內(nèi)房股的股價(jià)表現(xiàn)，注意到，盡管中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代已過去，但是不少房企仍用強(qiáng)悍的吸金能力，完成了股價(jià)的逆勢(shì)上漲。

　　截至2018年12月28日，港股上市內(nèi)房股(百強(qiáng)房企，且市值>50億港元)中，年內(nèi)漲幅超過5%的仍然有12只。其中股價(jià)表現(xiàn)最為強(qiáng)勢(shì)的為華潤(rùn)置地(01109)，該股逆勢(shì)大漲36.09%；其次表現(xiàn)較好的為正榮地產(chǎn)，年內(nèi)漲幅達(dá)27.76%。

　　其實(shí)，對(duì)于房企而言，在銷售增長(zhǎng)確定的前提下，判斷其盈利增長(zhǎng)確定性的核心變量指標(biāo)是盈利質(zhì)量，而影響盈利質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)則是毛利率和核心利潤(rùn)率。

　　鑒于2018年報(bào)未披露，按照半年報(bào)，港股內(nèi)房股中毛利率及核心利潤(rùn)率都居前的有華潤(rùn)置地(01109)、龍湖集團(tuán)(00960)、中海地產(chǎn)(00688)、龍光地產(chǎn)(03380)以及世茂房地產(chǎn)(00813)。正是憑借著超強(qiáng)的賺錢能力，這些房企在樓市熱潮退卻后，仍保持逆勢(shì)大漲。

　　其中華潤(rùn)置地表現(xiàn)最為搶眼，資料顯示，截至2018年11月，華潤(rùn)置地及其附屬公司近1897億元的合同銷售額已超過其年初設(shè)立的1830億元的銷售目標(biāo)。

　　華潤(rùn)中期業(yè)績(jī)顯示，上半年綜合毛利率高達(dá)48.1%，較2017年同期上漲13.1個(gè)百分點(diǎn)。該水平超過前20房企所有同行，高出行業(yè)龍頭萬科近14個(gè)百分點(diǎn)，亦高出多年的“利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)近12個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，華潤(rùn)今年上半年在一線城市的毛利率高達(dá)60.6%。其中，深圳灣悅府和華潤(rùn)城三期的毛利率都超過70%。此外，其凈利潤(rùn)率也高達(dá)20.2%，亦超過很多房企的毛利率水平。

　　臨近年底，華潤(rùn)置地逆勢(shì)拿地補(bǔ)倉力度不減，單12月，華潤(rùn)置地不僅簽下了規(guī)劃用地約3000畝的沈陽產(chǎn)業(yè)綜合體，還先后落子北京順義、廣東東莞、廣東湛江、廣西柳州、浙江杭州良渚新城、黑龍江哈爾濱香坊區(qū)。

　　另外一只值得關(guān)注的內(nèi)房股為龍光地產(chǎn)，從毛利率指標(biāo)來看，龍光地產(chǎn)37%的毛利率超過中海，與龍湖處于同一水平；在以大灣區(qū)為戰(zhàn)略核心的房企中，龍光核心利潤(rùn)率亦高達(dá)19.4%，其股價(jià)年內(nèi)漲幅也超過20%。

　　龍光為深耕大灣區(qū)的本土房企，大灣區(qū)為其戰(zhàn)略核心。截至2018年上半年，龍光地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積達(dá)到2200萬平，占總土儲(chǔ)的比重為62%。按照龍光地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，未來5-10年，該公司在大灣區(qū)的市場(chǎng)份額將由2018年上半年的近4%提高到10%。

　　由此可見，有國(guó)資背景的房企，整體盈利能力優(yōu)于民營(yíng)房企，如盈利標(biāo)桿華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)表現(xiàn)出眾；此外，中型房企中深耕區(qū)域的龍光地產(chǎn)也是低調(diào)的利潤(rùn)高手。

　　中小型房企掀起赴港上市潮

　　2018年，對(duì)于赴港上市的地產(chǎn)股而言，時(shí)機(jī)并不好，但企業(yè)要發(fā)展、要融資，就必須要進(jìn)入資本市場(chǎng)。

　　注意到，過去一年來，香港資本市場(chǎng)頻頻傳來內(nèi)地中小房企的敲門聲。如今年先有正榮地產(chǎn)、福晟國(guó)際、美地置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、恒達(dá)集團(tuán)、萬城控股成功上市，此外中梁也已遞交招股書，還有計(jì)劃上市的銀城國(guó)際、德信地產(chǎn)。

　　繼正榮上市后，中梁地產(chǎn)為新進(jìn)千億陣營(yíng)房企之一，唯一一家尚未上市的千億房企。據(jù)悉，中梁控股目前總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1347.26億元，在近8年擬上市住宅為主的房企中規(guī)模最大。

　　值得一提的是，從年初以來股價(jià)逆勢(shì)上漲的12只內(nèi)房股中，就有兩只為次新地產(chǎn)股，分別為正榮地產(chǎn)及弘陽地產(chǎn)，對(duì)比今年港股IPO破發(fā)潮顯然為一枝獨(dú)秀。

　　正榮地產(chǎn)于今年1月份上市，5月份即被納入恒生綜指，6月份被納入滬深港股通。正榮的投資價(jià)值之所以能被認(rèn)可源于其扎實(shí)的基本面，以“改善大師”精準(zhǔn)定位的正榮，上市后成功打通了境內(nèi)外融資渠道，有效改善自身債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)悉，正榮致力于優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)，目標(biāo)于兩年內(nèi)將短期債務(wù)占比由2018中期的53.2%降至30%，2018年底將其信托貸款占總債務(wù)的比例由中期的39.4%分別減至30%，2019年底降至25%-30%。

　　法巴預(yù)期正榮2018-2020年銷售同比增長(zhǎng)達(dá)56%、19%、23%，并預(yù)計(jì)2018-2020年其凈負(fù)債比率由2018年中期的172%分別降至115%、97%、78%。若正榮能完成降負(fù)債的目標(biāo)，其安全邊際又多了一道防線。

　　對(duì)于另外一家逆勢(shì)上漲的次新股為弘陽地產(chǎn)，該公司近年來飛速發(fā)展得益于早期深耕發(fā)展蘇皖地區(qū)，其土地大多十分優(yōu)質(zhì)。但是，發(fā)展多年依然未跳出蘇皖地產(chǎn)圈的現(xiàn)實(shí)逐步變成了公司的一大“高危風(fēng)險(xiǎn)”。公司在此前的招股書中提到，未來將在包括武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長(zhǎng)沙等重要節(jié)點(diǎn)性城市設(shè)立分公司，并在目標(biāo)城市通過收購方式并入土地。

　　如果說資金是企業(yè)之血，利潤(rùn)則是企業(yè)發(fā)展之源，對(duì)于紛紛登陸資本市場(chǎng)的中小型房企而言，其發(fā)展還是得回歸到有效益的增長(zhǎng)。在限價(jià)導(dǎo)致的項(xiàng)目利潤(rùn)水平下降的情況下，房企未來更應(yīng)精準(zhǔn)抓住客戶需求，特別是在客戶價(jià)值敏感點(diǎn)上做足功課，在觀感質(zhì)量上嚴(yán)格把關(guān)，力求在市場(chǎng)蛋糕不會(huì)更大、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的環(huán)境中脫穎而出。

　　政策的曙光，2019年房企如何展望？

　　從恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)圖來看，內(nèi)房股行情始于2016年12月，止于今年二季度。近來，外資大行及機(jī)構(gòu)密集發(fā)布研報(bào)，唱好優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股，建議投資者買入或長(zhǎng)期持有。

　　如花旗和德意志銀行都認(rèn)為，內(nèi)房股估值已跌至“歷史低位”。花旗預(yù)測(cè)2019年整體PE為4.3倍，股息率為9.8厘。德意志銀行則預(yù)測(cè)內(nèi)房股未來12個(gè)月PE為4.1倍，股價(jià)較每股資產(chǎn)凈值折讓50%。

　　瑞信更是在11月銷售數(shù)據(jù)發(fā)布后，就明確表示內(nèi)房11月銷售有驚喜，大型內(nèi)房首選中海、華潤(rùn)置地以及龍湖，中小型房企則首選世茂房地產(chǎn)、中國(guó)金茂。

　　中金亦建議優(yōu)選增長(zhǎng)持續(xù)性好、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的一二線龍頭，推薦龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地及中海地產(chǎn)。

　　再加上近來朋友圈頻頻刷屏的部分城市已取消限售，【國(guó)信證券(002736)、股吧】更是發(fā)表了《房地產(chǎn)行業(yè)2019年投資策略——周期的力量，政策的曙光》報(bào)告，并維持地產(chǎn)“超配”評(píng)級(jí)，堅(jiān)定看多優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股。

　　國(guó)信證券認(rèn)為2019年房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)類似2012年，彼時(shí)政策出現(xiàn)局部微調(diào)后，2012年地產(chǎn)股出現(xiàn)一輪大行情，并預(yù)計(jì)2019年新建商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比增速均為-5%、房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為3%、新開工與2018年持平。

　　因此，樂觀的投資者認(rèn)為目前市場(chǎng)最糟糕的時(shí)候已經(jīng)過去，鑒于經(jīng)濟(jì)放緩、貿(mào)易摩擦、人民幣貶值將進(jìn)一步明朗化，此外，新一輪大規(guī)模降稅隨時(shí)會(huì)公布，政府大力支持扶持民企。

　　但是經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和業(yè)績(jī)的確定還需要時(shí)間，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)仍缺信心。

　　（文章來源：智通財(cái)經(jīng)網(wǎng)）