57歲的戚金興在做另一個沖刺。

　　2月28日，濱江服務(wù)(HK.03316)在香港召開IPO和2018年業(yè)績發(fā)布會，并公布其上市時間為3月15日。從去年遞交申請書到現(xiàn)在，僅僅過去三個多月，相比于郭梓文半年的等待，戚金興的物業(yè)公司上市步伐更快一點。

　　將【濱江集團(002244)、股吧】(SZ:002244)的物業(yè)板塊以紅籌股身份登陸港股，是戚金興早已的謀劃，曾經(jīng)公開表示要確保濱江服務(wù)在2019年順利上市，而今即將落聽。據(jù)最新消息顯示，此次上市濱江服務(wù)全球發(fā)售共6670萬股，每股5.4港元- 7港元之間，招股時間為2月28日-3月8日。

　　為了確保市場對公司基本面和為發(fā)展前景的肯定，濱江服務(wù)還引入了3名基石投資者，其中綠城服務(wù)及杭州東業(yè)各認(rèn)購987萬股股份，而天堂硅谷資產(chǎn)管理認(rèn)購3000萬元人民幣的股份。

　　“老大哥”宋衛(wèi)平助陣

　　而引人注意的是3名基石投資者中的“綠城服務(wù)”。與濱江服務(wù)相同，綠城服務(wù)也是根植于杭州的一家物業(yè)公司，并且已經(jīng)由綠城集團拆分出來上市了。那么，為什么戚金興會引入同城同業(yè)的競爭者為自己助陣呢，不免引人好奇。

　　或許是不打不相識的緣故。過去，在杭州房地產(chǎn)市場的排名中，長期保持著綠城第一、濱江第二這樣的名次，而戚金興與宋衛(wèi)平也一直是杭州樓市的領(lǐng)軍人物，兩位掌門人都有著對于產(chǎn)品品質(zhì)的執(zhí)著與堅持，兩家企業(yè)也相繼出了不少建筑精品，因此，濱江與綠城也被稱為杭州樓市的“雙子星”。

　　在杭州地產(chǎn)圈，宋衛(wèi)平一向以激進、敢賭聞名，戚金興則以穩(wěn)健、低調(diào)著稱。戚金興被視為杭州樓市的“二哥”，宋衛(wèi)平則被稱之為“老大哥”，而且戚金興從內(nèi)心中也十分敬重這位老大哥。濱江曾有機會拿第一，但戚金興卻不愿意跑到“老大哥”綠城身前，故意放慢腳步?！昂芏嗳苏f濱江甘當(dāng)千年老二，但我尊重宋總，在品質(zhì)上過去濱江向綠城學(xué)習(xí)了很多。這位老大哥也很重視我。”

　　甚至，在廣為人知融綠之爭中，戚金興還一度為宋衛(wèi)平籌劃退休生活?？梢哉f，兩人雖是事業(yè)上的對手，但更是內(nèi)心中的朋友，既相互競爭，又惺惺相惜。

　　而今，在濱江關(guān)鍵的發(fā)展節(jié)點上，老大哥綠城也沒有旁而觀之，而是選擇了為其助陣，成為了濱江服務(wù)的基石投資者。至于二者之間未來是否有合作，濱江服務(wù)表示，雖然他們看好濱江服務(wù)的發(fā)展，但目前暫未有具體合作意向。

　　估值約為19.3億元

　　與老大哥的重點關(guān)注不同，資本市場對于此次濱江服務(wù)赴港IPO，好像已經(jīng)習(xí)以為常。

　　在濱江服務(wù)之前，就已有多家內(nèi)地房企分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市。2018年以來，先后有雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、旭輝永升生活先后在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)等，目前在港股上市的物管公司已經(jīng)超過11家。

　　市場分析人士表示，內(nèi)地房企選擇分拆物業(yè)公司上市主要與融資需求相關(guān)。對此觀點，濱江服務(wù)集團董事會主席、總裁兼執(zhí)行董事朱立東也是供認(rèn)不諱。朱立東表示，這是濱江服務(wù)在自身發(fā)展過程中間的需求，公司在尋求發(fā)展的過程中，一旦插上資本的翅膀就相當(dāng)于有了助推器，同時也有利于增強實力、規(guī)范管理、提升品牌形象，這是濱江服務(wù)要求上市的初衷。

　　除了融資需求，估值較高也是港股市場吸引內(nèi)地房企紛紛拆分旗下物業(yè)板塊上市的重要原因。據(jù)上證報了解，在港股市場上，目前分拆上市的內(nèi)地物業(yè)公司動態(tài)市盈率均超過其母公司。而且，截至2月28日，2018年上市的內(nèi)地物業(yè)股僅有佳兆業(yè)物業(yè)跌破發(fā)行價。

　　據(jù)招股書顯示，濱江服務(wù)集團業(yè)務(wù)主要分為三個部分：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及業(yè)主增值服務(wù)。截至2015年、2016年、2017年12月31日止年度，濱江服務(wù)集團分別實現(xiàn)收入1.59億、2.26億、3.49億元人民幣；相應(yīng)的凈利潤分別為0.11億元、0.22億元和0.58億元。

　　按其每股5.4港元-7港元發(fā)售6670萬股，以中間價每股6.2港元來計算，濱江服務(wù)的集資凈額約3.39億港元。而且，濱江服務(wù)此次全球發(fā)售的6670萬股，占全球發(fā)售初步提呈的發(fā)售股份數(shù)目的15%。

　　由以上信息粗略估算，濱江服務(wù)市值約為22.6億港元，約為19.3億元人民幣。

　　七成業(yè)務(wù)源于濱江集團

　　從港股物業(yè)板塊來看，濱江服務(wù)的規(guī)模不大。截至2018年8月31日，濱江服務(wù)為48000個物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務(wù)。在管總建筑面積為1080萬平方米，在管物業(yè)68個。其中，就在管面積而言，72.3%的在管面積來自于濱江集團開發(fā)的物業(yè)，27.7%來自于獨立第三方的物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。

　　超過七成業(yè)務(wù)來源于母公司，濱江服務(wù)也并未脫胎于房企物業(yè)公司的共性，依靠母公司輸血。對此，朱立東表示，濱江集團是濱江服務(wù)未來相當(dāng)長一段時間的物業(yè)渠道、來源，為公司未來發(fā)展提供彈藥。此外，濱江服務(wù)也會不斷增強來自第三方的比例。

　　朱立東透露，自從2018年8月31日后，在濱江服務(wù)新增的16個物業(yè)項目中，有9個來自于濱江集團，有7個來自于第三方，從趨勢來看依賴性減少，來自于獨立第三方的比例增強。

　　此外，濱江服務(wù)在招股書中表示，擬將一定比例的所得資金用作收購具有良好市場知名度、聲譽卓著及發(fā)展?jié)摿^大的物業(yè)管理公司。招股書同時披露，于2018年8月31日后，濱江服務(wù)集團已將物業(yè)管理組合擴展至江蘇及江西，涵蓋中國四個省、直轄市及自治區(qū)的19個城市，不斷外擴，獲得新的合約管理項目將是濱江服務(wù)集團著力要做的重要工作之一。

　　值得一提的是，長江三角洲、浙江省及杭州是中國最具經(jīng)濟活力的地區(qū)。2017年，長江三角洲、浙江省及杭州的城鎮(zhèn)化率分別為71.0%、68.0%及76.8%，遠(yuǎn)高于中國整體城鎮(zhèn)化水平。為此，濱江服務(wù)在招股書提到，根植于杭州，業(yè)務(wù)拓展至整個長江三角洲的自己前景可期。

　　（文章來源：樂居財經(jīng)）