據(jù)統(tǒng)計，作為物流業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，一線城市物流設(shè)施的投資凈回報率為6%-8%，明顯高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)。近年，物流地產(chǎn)逐漸受到各大房企關(guān)注，萬科綠地、碧桂園、海航、招商局等傳統(tǒng)房企也紛紛涉足。

　　3月1日，這家亞太區(qū)最大的物流地產(chǎn)平臺易商紅木(ESR Cayman)也來港交所報道了。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)，易商紅木的賬面估值約為12億美元，資產(chǎn)管理規(guī)模超140億美元，包括合計1100萬平方米的管理建筑面積。在這140億美元資管規(guī)模的貢獻(xiàn)下，易商紅木僅在2018年9月止九個月內(nèi)便獲得1.38億美元利潤，毛利率達(dá)89.4%。而據(jù)市場消息，易商紅木此次上市或擬集資約15億美元，約合117億港元。

　　了解到，易商紅木于2011年7月成立，其成長速度是飛快的。畢竟從行業(yè)角度看，十年前國內(nèi)本土企業(yè)在物流地產(chǎn)的名單還是一片空白，市場幾乎被普洛斯、安博、嘉民等外資企業(yè)占據(jù)，如今國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展迅速。而從融資的角度看，易商紅木遞交上市申請，距離其2013年第一輪融資也僅5年。

　　 京東(JD.US)后花園 流著普洛斯的血

　　就在即將遞交申請前的最后一輪融資中，出現(xiàn)了以物流著稱的電商平臺京東的身影。了解到，除自營物流外，易商紅木便是京東最主要的非自營物流服務(wù)提供商，合作由來已久。此外，據(jù)市場消息，易商紅木也曾為一號店、Askul、家樂福、DB Schenker、戴姆勒奔馳和H&M等大牌廠商的提供商。 　　2016年1月，易商紅木由易商集團(tuán)與紅木集團(tuán)合并而來。截至目前，早在A輪融資便入股集團(tuán)的華平投資旗下公司W(wǎng)P OCIM為易商紅木最大股東，持股比例38.35%。其中，WP OCIM由華平投資間接擁有96.9%股權(quán)。

　　此外，易商紅木也曾對港交所另一家同行中國物流地產(chǎn)(01589)進(jìn)行過多次增持。據(jù)港交所最新披露數(shù)據(jù)顯示，易商紅木對中國物流地產(chǎn)(01589)持股13.66%，共計4.43億股。

　　了解到，易商紅木的前身易商集團(tuán)，是由WP OCIM與集團(tuán)聯(lián)席首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事沈晉初先生于2011年聯(lián)合創(chuàng)辦而來。據(jù)悉，沈晉初先生此前曾任普洛斯中華區(qū)第一副總裁，管理并運(yùn)營普落斯的大部分中國資產(chǎn)?？梢韵胂?，易商紅木的成長中，也多少流淌著普洛斯的血液。

　　投資為主 物流為輔? 　　就易商紅木目前的業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，主要可分為發(fā)展、基金管理、投資三個部分。其中，發(fā)展部分主要指集團(tuán)通過發(fā)展、建設(shè)及銷售計入自有資產(chǎn)負(fù)債表的已竣工物業(yè)所賺取的發(fā)展利潤。

　　集團(tuán)現(xiàn)共管理18家由第三方出資的私人投資公司，總股本承諾超過48億美元。除此之外，還有一支于新交所上市，賬面估值約為12億美元的不動產(chǎn)投資信托基金。

　　截至2018年9月30日九個月，易商紅木實(shí)現(xiàn)收入1.7億美元。其中，管理費(fèi)收入為其最主要收入來源，包括管理的基金及其他投資公司所收取的費(fèi)用及其他收入。而來自物流設(shè)施及投資物業(yè)的租金收入則僅占31.4%。從這個角度看，易商紅木實(shí)際上是一家經(jīng)營物流地產(chǎn)，以投資為主的資金管理公司。

　　 　　此外，集團(tuán)在2018年新增建設(shè)收入一項，主要源于2018年8月對澳大利亞物業(yè)開發(fā)公司CIP的一項收購。而從收購至報告期僅1個月，完工部分就為集團(tuán)帶來了9%的收入來看，該項業(yè)務(wù)在未來將為集團(tuán)貢獻(xiàn)較大收入。

　　地區(qū)分布方面，易商紅木的物流地產(chǎn)主要集中在亞太區(qū)1線及1.5線城市。其中，戰(zhàn)略選址定位在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度的主要物流樞紐、重要海港、機(jī)場、交通樞紐及工業(yè)區(qū)附近。

　　其中，中國為易商紅木一直以來最主要的經(jīng)營地區(qū)，而隨著其他新地區(qū)的加入，占比正逐漸被稀釋。截至2018年9月30日九個月，易商紅木在中國區(qū)的收入占比為39.6%。此外，相比于中國、日本地區(qū)，韓國、新加坡的增長更快。同時，澳大利亞地區(qū)業(yè)務(wù)也正在起步。

　　而從集團(tuán)在七個地區(qū)的人員配比來看，除最主要的中國地區(qū)外，集團(tuán)在澳大利亞投入了較多的人力資源，可以預(yù)見易商紅木未來對澳大利亞區(qū)的重視程度。除此之外，易商紅木2018年11月成立India fund，日后經(jīng)營地區(qū)將新增印度板塊。而目前短期盈利的市場仍主要為中國、日本、韓國及澳大利亞。 9個月盈利近1.4個億 　　整體來看，易商紅木近年業(yè)績增長非常強(qiáng)勁。2016、2017財年及2018年9月30日止九個月，集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)收入0.97億、1.53億、1.7億美元，同比分別增長58.5%及55.6%。純利則由2016年的1.05億美元增加91.6%至2017年的2.01億美元，而截至2018年9月30日止九個月為1.38億美元，同比增長6.62%。

　　 　　其他方面，由于集團(tuán)發(fā)行473.3百萬美元新股及98.8百萬美元次級永久資本證券，導(dǎo)致權(quán)益總額結(jié)余增加，2017年平均股本回報率較上年16.7%有所下降至15.7%。同樣受到上述操作影響，凈資產(chǎn)負(fù)債比率于2017年降至7.6%。而2018年因增加了銀行貸款和其他借款，至2018年9月30日又大幅上升，至14.8%。

　　 　　從行業(yè)來看，隨著土地供給不斷收緊，行業(yè)競爭也呈日漸加劇態(tài)勢。據(jù)業(yè)內(nèi)報告指出，2020年，我國電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫需求將達(dá)1.4—2.1億平方米。然而，倉儲投資額增速自2015年開始出現(xiàn)放緩，未來行業(yè)仍有多少增長空間仍不可知。