2018房企500強(qiáng)銷售達(dá)9.9萬億，“碧萬恒”銷售均破3000億，千億房企增至30家。千億已經(jīng)成為房企“活下去”的標(biāo)配，曾經(jīng)行業(yè)前30強(qiáng)的老牌房企首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)的步調(diào)卻顯得有些緩慢。

　　“2018年保750億沖800億，2019年突破千億、2020年達(dá)到1400億，回到行業(yè)前30強(qiáng)！”2017年業(yè)績會(huì)上首創(chuàng)置業(yè)提出上述銷售目標(biāo)。

　　2018年由李松平帶領(lǐng)的新任管理層在中期業(yè)績會(huì)上重申這一目標(biāo)，2019年的目標(biāo)銷售額卻被下調(diào)至800億元。

　　年報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2018年實(shí)現(xiàn)簽約金額706.4億元，不僅未達(dá)到800億元的銷售目標(biāo)，甚至僅實(shí)現(xiàn)750億元保底銷售目標(biāo)的94%。

　　銷售目標(biāo)不達(dá)標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)還增收不增利。其去年營業(yè)收入為232.57億元，同比增9.23%；凈利潤為19.23億元，同比降8.98%。值得注意的是，其財(cái)務(wù)費(fèi)用也大幅增加177.19億元，同比增長161%。

　　此外，沖擊A股曾被視作首創(chuàng)置業(yè)的重大戰(zhàn)略之一。然而這條路首創(chuàng)置業(yè)整整走了14年，期間4次啟動(dòng)回A計(jì)劃，但2018年9月，首創(chuàng)置業(yè)最終還是向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回A股發(fā)行申請(qǐng)。

　　“首創(chuàng)置業(yè)今年要突破1000億可能難度很大，重回行業(yè)30強(qiáng)并非易事?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊向長江商報(bào)記者分析稱，首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績未達(dá)標(biāo)主要還是與去年整個(gè)地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期有關(guān)，尤其是下半年，市場需求萎縮明顯，增長幾乎停滯。另外首創(chuàng)置地此前過于樂觀的預(yù)期，導(dǎo)致很多策略不能適應(yīng)市場的調(diào)整，影響了銷售。

　　800億元的銷售目標(biāo)未完成、利潤下滑財(cái)務(wù)費(fèi)用大漲、沖擊回A股再度落空……針對(duì)上述問題長江商報(bào)記者向首創(chuàng)置業(yè)發(fā)去采訪提綱，截至記者發(fā)稿，尚未得到回復(fù)。

　　增收不增利千億目標(biāo)下調(diào)兩成

　　3月11日的2018年度業(yè)績會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)宣布2019年的銷售目標(biāo)為800億元，較原來的千億目標(biāo)下調(diào)兩成。在銷售目標(biāo)下調(diào)的同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)還出現(xiàn)了增收不增利的情況。

　　年報(bào)披露，首創(chuàng)置業(yè)2018年全年?duì)I業(yè)收入為232.57億元，同比增長9.23%。銷售額同比增長至706.4億元。盡管銷售額及營收均有所上漲，但凈利潤卻出現(xiàn)下滑。2018年，其凈利潤(歸屬于母公司股東的凈利潤)為19.23億元，同比減少8.98%。而2017年，首創(chuàng)置業(yè)營收凈利雙增，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入212.92億元，同比增長4.63%；實(shí)現(xiàn)凈利潤21.13億元，同比上漲了4.71%。

　　同樣降低的還有毛利率，2018年其營業(yè)稅后毛利率約26%，較2017年下降1個(gè)百分點(diǎn)，首創(chuàng)置業(yè)在年報(bào)中表示主要原因是本期一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降低。據(jù)公告，2017年一級(jí)土地開發(fā)成本僅為9.71億元，2018年該項(xiàng)成本直接飆升至約20.81億元；而相應(yīng)的業(yè)務(wù)收入反而減少了330.2萬元。

　　對(duì)于未達(dá)成既定目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)方面解釋稱：由于2018年上半年房地產(chǎn)市場較為火熱，下半年有下降，而公司是重倉在第三季度、第四季度，因而對(duì)銷售影響較大。加之2018年公司業(yè)務(wù)布局偏重于一線城市及熱點(diǎn)二線城市，因而簽約銷售額未達(dá)目標(biāo)。

　　“首創(chuàng)置地此前過于樂觀的預(yù)期，也導(dǎo)致很多策略不能適應(yīng)市場的調(diào)整，這個(gè)對(duì)銷售也是有影響的。2019年的目標(biāo)已經(jīng)從突破1000億調(diào)整為達(dá)到800億，所以從這個(gè)調(diào)整來看，今年要突破1000億可能難度很大?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊向長江商報(bào)記者分析稱，首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績未達(dá)標(biāo)的主要還是去年整個(gè)地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期有關(guān)，尤其是下半年，市場需求萎縮明顯，增長幾乎停滯，消費(fèi)市場也比較謹(jǐn)慎，另外首創(chuàng)置地此前過于樂觀的預(yù)期，導(dǎo)致很多策略不能適應(yīng)市場的調(diào)整，對(duì)銷售也有影響。

　　逆周期擴(kuò)張新增產(chǎn)能儲(chǔ)備超千億

　　為了重回房企30強(qiáng)，一向以穩(wěn)健著稱的首創(chuàng)置業(yè)近年在擴(kuò)張規(guī)模上明顯提速。

　　2018年以來首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)行逆周期的擴(kuò)大土地收購，通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、并購及合作開發(fā)等方式，新增產(chǎn)能儲(chǔ)備超千億。截至2018年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)全年新獲二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目27個(gè)，土地投資額409億元，同比增長11.3%，首創(chuàng)置業(yè)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積1255萬平方米(公司權(quán)益面積849萬平方米)，土地儲(chǔ)備總地上建筑面積966萬平方米(公司權(quán)益面積650萬平方米)。

　　進(jìn)入2019年，千億目標(biāo)壓身，首創(chuàng)置業(yè)在加速儲(chǔ)備糧草。拿下佛山地塊、首金資本獲北京平谷項(xiàng)目、并入股北京朝陽區(qū)一宗租賃用地等。而新年業(yè)績情況也已初步顯現(xiàn)。截至2019年2月底，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約40.2萬平方米，同比增長38.8%；累計(jì)簽約金額約90.9億元，同比增長54.1%。

　　作為隸屬于北京國資委的國有大型企業(yè)，起步于北京的首創(chuàng)置業(yè)，上市之初僅在北京市發(fā)展。2005年之后，首創(chuàng)置業(yè)開啟了京外擴(kuò)張之路，進(jìn)軍西南、長三角，兩年內(nèi)將市場開拓至天津、成都、重慶及無錫等城市。

　　然而，除了北京之外，其他四個(gè)核心城市銷售表現(xiàn)并不理想。年報(bào)顯示，北京地區(qū)銷售增長顯著，實(shí)現(xiàn)簽約額392.4億元，同比增長73.7%，占比達(dá)55.5%。天津銷售跌破百億元，成都銷售同比下降47%；上海銷售業(yè)績至今僅69億元，而重慶還未達(dá)到30億元。

　　此外，作為中國房企，首創(chuàng)置業(yè)一直在國際化方面積極探索，2014年中期，首創(chuàng)置業(yè)在澳洲開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目悉尼Eve一經(jīng)面世便取得了良好的開局，首期197套住宅去化率達(dá)到95%，銷售收入超過7億元。同年12月13日，首創(chuàng)置業(yè)在澳洲開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目Carlingford的首期產(chǎn)品開盤銷售，408套住宅獲得了3500份的認(rèn)購，認(rèn)購率近9倍。

　　不過，年報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2018年在悉尼及布里斯班簽約銷售額約40.18億元，比2017年的72.27億元下降約44%。2018年，首創(chuàng)置業(yè)在悉尼投資四個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到3.9萬平方米，而2017年該數(shù)字為20萬平方米。

　　首創(chuàng)置業(yè)走出北京本營走出國門，現(xiàn)在似乎遇到了挑戰(zhàn)。肖磊認(rèn)為，首創(chuàng)的大本營在北京，北京肯定是占有主要份額，但首創(chuàng)最近幾年的對(duì)外擴(kuò)張也比較明顯，包括天津等地發(fā)展的也不錯(cuò)，海外市場也還可以，但整體來說房地產(chǎn)行業(yè)受到周期的影響較大，再加上負(fù)債高企，對(duì)市場的變化很難適應(yīng)，就會(huì)遭遇多重挑戰(zhàn)，尤其是海外市場，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的成本比較高，很容易推升債務(wù)的增加。

　　出售50億資產(chǎn)緩解償債壓力

　　隨著開疆拓土進(jìn)程加快，首創(chuàng)置業(yè)的資金壓力也逐漸顯現(xiàn)。

　　截至2018年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)及其子公司總資產(chǎn)為1697.17億元，總負(fù)債1315.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.49%，凈負(fù)債率193.43%，同比2017年的77.42%和150.64%分別上升0.07和42.79個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，流動(dòng)負(fù)債637.77億元(2017年660億元)，非流動(dòng)負(fù)債677.39億元(2017年434.44億元)。公司短期借款為27.49億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為206.71億元，比期末貨幣資金225.27億元多出8.93億元。無法覆蓋短期借款以及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

　　此外，2018年的長期借款同比2017年末增長了73.12%，應(yīng)付債券同比增長了103.27%，也令公司期末有息負(fù)債抬升，凈負(fù)債率同比抬升明顯。其財(cái)務(wù)費(fèi)用也大幅上漲，由2017年的109.73億元上升至286.92億元，增長177.19億元，同比上漲161%。

　　而在2018年初舉辦的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)管理層曾表示，未來三年凈負(fù)債率預(yù)計(jì)控制在100%-120%以內(nèi)，如果實(shí)現(xiàn)A股的重大股本融資突破，凈資產(chǎn)負(fù)債率有望控制在90%以內(nèi)。

　　為緩解資金壓力，首創(chuàng)置業(yè)在經(jīng)營層面提出了加快經(jīng)營性現(xiàn)金流回款的目標(biāo)，通過快周轉(zhuǎn)釋放負(fù)債壓力。據(jù)悉，2016年之后首創(chuàng)置業(yè)提出了五大考核指標(biāo)——增長率、毛利率、周轉(zhuǎn)率、負(fù)債率及去化率。此外，首創(chuàng)置業(yè)也會(huì)加大合作力度，如加大與基金的合作。

　　加快周轉(zhuǎn)的具體措施方面，首創(chuàng)置業(yè)于2018年提出了“369”新工期標(biāo)準(zhǔn)，即“3個(gè)月取得方案批復(fù)，6個(gè)月取得施工許可證，9個(gè)月取得預(yù)售許可證”，從而達(dá)到加快項(xiàng)目供貨速度，加速簽約回款，爭取當(dāng)年回款/當(dāng)年簽約率90%以上。為提高周轉(zhuǎn)率，首創(chuàng)置業(yè)也計(jì)劃出售部分資產(chǎn)加速變現(xiàn)，涉及到的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)50億元。

　　肖磊指出，從目前的情況看，首創(chuàng)置地正在利用各種手段降低杠桿率，也就是降低負(fù)債率，可能會(huì)在股票市場有一些動(dòng)作，但要整體控制負(fù)債率，還需要收縮擴(kuò)張預(yù)期，做順周期的減負(fù)行為。

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