“今天剛開完董事會，明天就回北京?！?/p>

　　3月21日，剛剛發(fā)布業(yè)績后，在香港尖沙咀五礦大廈18層的辦公室，我們再次見到了五礦地產(chǎn)董事長何劍波。這次，他帶著財務總監(jiān)鄧英杰、高級經(jīng)理林曉莉與我們做了長達一小時的交流。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解到，2018年，五礦地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長實現(xiàn)收入109.3億港元，實現(xiàn)凈利潤約17.5億港元，凈利率由上年的12.1%升至16.1%，毛利率由上年的34.3%升至35.6%，每股基本盈利27.9港仙。

　　過去幾年來，五礦地產(chǎn)業(yè)績提升顯著，毛利潤復合增長35%，核心利潤復合增長57%，股東應占溢利復合增長50%，并在2018年達到了近幾年來最好的水平。且2018全年派息8港仙/股，派息金額在過去幾年來穩(wěn)步提升，派息比例也提升至29%的水平，當前股息收益約5.3%。

　　從采訪中可以感覺出，相比起規(guī)模，作為央企的五礦地產(chǎn)更看重盈利能力和穩(wěn)健經(jīng)營。

　　“銷售釋放期將到來”

　　據(jù)現(xiàn)場介紹，截至2018年末，五礦地產(chǎn)上市公司部分的土地儲備為456萬平米，以面積劃分，一線城市占比9%，二線城市占比37%，三線城市占比31%，對應的貨值近900億元且69%的貨值集中在一二線城市。

　　投資買地方面，過去三年間，五礦地產(chǎn)秉持優(yōu)中選優(yōu)的投資策略，購置的土地集中在香港、南京、廣州、佛山、武漢、廊坊六個城市。

　　2018下半年開始，五礦地產(chǎn)在大灣區(qū)頻頻落子，斥資超過35億元在廣州拿下三宗地塊，增加土地儲備約35萬平米。公司于2016年以40億港元購入的香港九龍油塘地塊一直按照計劃在推進，現(xiàn)在已經(jīng)做完基礎工程，開始做上蓋，計劃在2020年第三季度推出。

　　在投資區(qū)域上，五礦也顯然打算將重心放置在大灣區(qū)內(nèi)?！按鬄硡^(qū)的條件最好，在中國的幾大經(jīng)濟帶里是首屈一指的?！睋?jù)介紹，截至目前，五礦已進入大灣區(qū)內(nèi)的廣州、香港、佛山和惠州四個城市，按現(xiàn)有的土地儲備算，占比為43%。

　　總體來看，五礦今年還是堅持“4+X”的布局。即深耕華北、華東、華中、華南區(qū)域已經(jīng)有牢固業(yè)務基礎的城市，再加上其他的一些新的區(qū)域。

　　同時，五礦也在積極推進并落地了包括成都大邑“未來生態(tài)城”項目和惠州客運北站TOD二級開發(fā)項目在內(nèi)的產(chǎn)城結(jié)合、高鐵新城建設的新拿地模式，預計能為將來的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定且較為低價的土儲。

　　“公司將結(jié)合控股股東五礦集團的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及與政府的良好關(guān)系，繼續(xù)開拓新拿地模式。”

　　“2016-2018年我們都在大灣區(qū)積極儲貨，對下一步的發(fā)展打下很好的基礎?！焙蝿ΣA計，由于前幾年的“積累”，五礦地產(chǎn)2020-2021年的銷售將會有比較大的增長。

　　“五礦地產(chǎn)上市公司部分2019年簽約銷售目標定在100億人民幣，由于銷售釋放期的到來，2020年銷售目標為250億元，2021年將實現(xiàn)300億元的銷售?！?/p>

　　“市場狂熱時冷靜，低位時出擊”

　　規(guī)模擴張往往與負債率提升相伴而行。財報中顯示，期內(nèi)，五礦地產(chǎn)的凈負債率約為76%，相比起上年的62.4%有較大幅度的提高。何劍波將其歸因于上年末2宗地的地價交付，且此負債率水平在房企里面處于穩(wěn)健的水平。

　　“沉住氣、優(yōu)中選優(yōu)、踩準行業(yè)周期”是五礦的投資策略?！霸谑袌隹駸釙r冷靜，低位時出擊?！焙蝿Σǚ窒矸Q，在市場火爆地價高的2018上半年，五礦對市場的預測是，政策從2016年開始生效，大概兩年時間一定會發(fā)生作用，所以地價肯定會往下走。因此公司保持理性、按兵不動，直至下半年土地市場趨冷時才主動出擊并于去年12月才在廣州以底價摘得長嶺居和茅崗路兩地塊。

　　何劍波稱，隨著2019年部分政策的邊際松動，他也認同房屋回暖也會導致土地市場上行。2019年公司計劃動用權(quán)益資金60億元進行投資買地，并會一如既往尋求其他合作方共同開發(fā)，且推進過程中會根據(jù)市場和機會的好壞做出調(diào)整。此外，公司的產(chǎn)城結(jié)合創(chuàng)新拿地模式也將為公司逐步分批鎖定低價土儲。

　　觀點地產(chǎn)新媒體也了解到，在2019年，房企的融資成本和流動性有所改善，發(fā)債利率明顯低于2018年。

　　觀點地產(chǎn)新媒體又于五礦地產(chǎn)的財報中獲悉，在融資冰凍期的2018年，五礦也通過多種融資渠道獲得多筆融資，發(fā)行了2億美元永續(xù)債以及3億美元高級債；獲得35億港元俱樂部貸款；獲得22.8億港元循環(huán)貸款協(xié)議，且利率保持在合理水平。于期內(nèi)，五礦融資成本為4.75%，短期債比占總債務的比例為6.7%。

　　另于3月22日，五礦地產(chǎn)公告稱，剛獲授15億港元循環(huán)貸款額度。得益于央企的背景，五礦地產(chǎn)發(fā)債的利率能夠低于同行。而市場還要看的，是一家企業(yè)財務報表的健康狀態(tài)。

　　財報顯示，五礦期內(nèi)資產(chǎn)負債率為68%，凈負債率為76%，處于行業(yè)較低水平。

　　“今年大家會更有信心”

　　還記得，上年末與何劍波的訪談聊起調(diào)控的十字路口。那也是市場不明朗，房企在政策、融資環(huán)境下艱難前行的一個時期。

　　但2019開年，房企們卻稍稍松了口氣?！皬闹醒虢?jīng)濟工作會議到年初的兩會，方向都是‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、避免大起大落’不同于去年‘堅決遏制房價上漲，往下打’的概念”。

　　何劍波認為，“穩(wěn)”其實才是企業(yè)最好的經(jīng)營環(huán)境。

　　另一方面則在于貨幣政策，政府工作報告中明確將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，保證流動性合理充裕。所以，他認為，雖然整體宏觀形勢處于下行通道，但形式更明朗了些，大家也更有信心。

　　融資環(huán)境整體向好，何劍波也認同今年的資金面會比較寬松，他從內(nèi)外兩方面進行分析。

　　從內(nèi)部環(huán)境看，貨幣政策在放寬；從外部環(huán)境看，美元今年不加息，將在今年9月停止縮表。所以，接下來會有一段時間的寬松期。

　　但是，在行業(yè)集中度上升的市場中，這家追求“穩(wěn)健”的企業(yè)能否突圍，還需要時間給出答案。

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