在華潤置地有限公司(01109.HK，以下簡稱“華潤置地”)董事會主席這一職位空缺4年后，“舵手”吳向東轉(zhuǎn)身離開，華潤置地迎來“唐勇時代”。

　　3月26日，華潤置地發(fā)布2018年業(yè)績報告。過去一年，華潤置地實現(xiàn)簽約額2106.8億元，同比增長22.3%，簽約面積1198.9萬平方米，同比增長17.6%。

　　按照克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)來看，2018年華潤置地已經(jīng)成功擠進(jìn)行業(yè)前十。

　　此前華潤置地曾經(jīng)歷了高層變動，吳向東離職后，原來擔(dān)任董事會副主席的唐勇升任董事會主席，彌補(bǔ)了這一職位的4年空白。

　　實際上，唐勇作為接班人，自2016年開始就全面主持工作，主導(dǎo)了近年來華潤置地的轉(zhuǎn)型和發(fā)展戰(zhàn)略。

　　此外，近日澎湃新聞表明，吳向東從華潤帶走了很多中層干部至【華夏幸福(600340)、股吧】，這也引發(fā)外界對于華潤人才斷檔的擔(dān)憂。

　　《中國經(jīng)營報》記者就多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效和公司人員變動致函采訪華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。

　　逆周期千億拿地

　　在全國土地市場探底之時，華潤置地去年卻在逆周期拿地，拿地金額超過千億元。

　　中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，土地溢價率同比下滑8個百分點，收金總額縮水近一成。與此同時，全年土地流拍情況顯著增多。全國300座城市合計流拍土地1809宗，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗，廣州流拍7宗；二線城市合計流拍519宗；三四線城市流拍1269宗。

　　同策研究院院長助理張宏偉表示：“去年房企拿地?zé)崆橄陆担饕且驗槭袌鲱A(yù)期下行，伴隨著地價下降、資金緊張，房企在拿地上的態(tài)度也趨于謹(jǐn)慎。2018年年底到2019年上半年這段時間，房企迎來償債高峰，首要的還是確?，F(xiàn)金流充足?！?/p>

　　作為央企的華潤置地在拿地上仍顯得“財大氣粗”。財報數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2018年全年新增103個項目，計容建面2213萬平方米，同比增長84.9%。其中開發(fā)物業(yè)1938萬平方米，持有物業(yè)275萬平方米，共花費1513.5億元，其中權(quán)益地價款為1036.8億元。而在2017年權(quán)益地價款只有653.4億元，同比上升58.68%。

　　2016年和2017年，華潤置地新增土儲分別為1052萬平方米和1196.6萬平方米，而華潤置地在2018年的權(quán)益拿地金額就幾乎相當(dāng)于前兩年的總和。

　　“去年買了很多地，時機(jī)是好的，為2019年銷售增長提供了充足的子彈。”唐勇認(rèn)為，2019年一季度土地市場有明顯回暖跡象，這證明去年的決策是正確的，2019年目前沒有明確土地預(yù)算，要根據(jù)負(fù)債與現(xiàn)金流情況動態(tài)決策。

　　國際資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖指出，作為央企，華潤置地在土地市場探底的情況下加速拿地，實際上有支持國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展并進(jìn)行擴(kuò)張的責(zé)任；另一方面，華潤置地作為國有房企，在信貸資金上的成本較低，有充裕的資金進(jìn)行擴(kuò)張，這一點是多數(shù)民營房企不具備的。

　　截至期末，華潤置地投資物業(yè)總建筑面積為921萬平方米，已開業(yè)萬象城、萬象天地23個，萬象匯、五彩城12個，儲備項目43個。年內(nèi)投資物業(yè)實現(xiàn)營收95.2億元，同比增長24.5%，其中購物中心營收68.6億元，是投資物業(yè)的核心，投資物業(yè)整體毛利率為65.9%。

　　資料顯示，華潤置地在2018年新開8家購物中心，計劃在2019年~2021年分別開業(yè)9間、8間和13間購物中心，至2021年底，在營購物中心數(shù)量將達(dá)到81間。唐勇在業(yè)績會上指出，預(yù)計2019年租金收入增長應(yīng)該超過20%。因為公司新開投資物業(yè)會保持高速增長，未來三年還會持續(xù)有商場開業(yè)，給公司未來業(yè)績增長帶來持續(xù)動力。

　　分拆業(yè)務(wù)上市

　　千億買地，逆周期擴(kuò)張的背后邏輯是華潤“城市綜合投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從開發(fā)商到運營商，是近年來幾乎所有地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的一致路徑。

　　2018年，華潤置地公布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將從“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的多元化發(fā)展逐步向“城市綜合投資開發(fā)運營商”邁進(jìn)。重點涉及城市更新、物業(yè)服務(wù)、康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化體育等領(lǐng)域。

　　華潤置地管理層的思路是，如果哪項業(yè)務(wù)能進(jìn)入到行業(yè)前十名，就會有一定市場價值，到底選擇哪個新業(yè)務(wù)是一個動態(tài)調(diào)整的過程。這家央企的標(biāo)準(zhǔn)有兩個，一方面是對現(xiàn)有業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)，另一方面是對公司價值提升的貢獻(xiàn)。

　　在多賽道轉(zhuǎn)型下，華潤置地也在逐步調(diào)整組織架構(gòu)，準(zhǔn)備分拆商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)。2017年6月，華潤置地分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，走出了第一步。商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部從開發(fā)業(yè)務(wù)中抽離，成為華潤置地的一級組織機(jī)構(gòu)，與開發(fā)事業(yè)部平級。

　　而在目前物業(yè)管理公司扎堆赴港上市的情況下，唐勇表示：“華潤置地已經(jīng)在做相應(yīng)的分拆上市準(zhǔn)備了，但是可能2019年還是在準(zhǔn)備期，包括全面做智慧社區(qū)的升級改造。”資料顯示，華潤置地截至2018年末的物管面積超1億平方米，物管收入達(dá)40億元，同比增長18%。華潤置地預(yù)計，2020年末在管和儲備的物業(yè)管理面積將達(dá)到2億平方米。

　　在本次年報中，城市更新也成為華潤置地布局的重點。年報顯示，華潤在當(dāng)期完成深圳華潤城的城市更新項目，同時結(jié)合粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，重點布局深圳、廣州、東莞等地，

　　截至期末，公司跟進(jìn)的城市更新項目約30個，其中16個已經(jīng)落地，預(yù)計建面2200萬平方米。在業(yè)績會上，管理層表示，城市更新項目的收入不會占公司整體收入太大比例，但這是有含金量的項目，2018年之所以有較高的毛利率，也是源于深圳華潤城的結(jié)算。

　　人事變局

　　華潤置地在2018年經(jīng)歷了業(yè)績的大幅增長，但在“舵手”吳向東離職后，其人事變動也備受關(guān)注。

　　公開資料顯示，吳向東曾擔(dān)任華潤集團(tuán)助理總經(jīng)理、華潤置地執(zhí)行董事，后離職前往華夏幸福出任總裁一職。值得注意的是，在華潤置地發(fā)布公告宣稱吳向東離職的同一天，唐勇也正式出任了華潤置地董事局主席一職。

　　3月18日，華夏幸福公告稱，當(dāng)日，在其北京總部由董事長王文學(xué)主持的董事會會議上，現(xiàn)任首席執(zhí)行官暨總裁吳向東全票當(dāng)選為該公司聯(lián)席董事長及戰(zhàn)略委員會委員。由此可見，吳向東在華夏幸福的地位再次上升。

　　吳向東是華潤集團(tuán)老將，任職超過26年。觀點指數(shù)發(fā)布的《2018年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單》顯示，華潤置地連續(xù)三年奪得榜首。市場普遍認(rèn)為，吳向東一手締造的萬象城項目，為華潤置地注入了商業(yè)地產(chǎn)的基因，從而得以在其他城市復(fù)制萬象城的成功模式。

　　正因為吳向東在華潤置地有獨特的號召力，也引發(fā)了市場對于華潤置地高層管理人員流失的擔(dān)憂。吳向東離職前后，華潤置地有多位高管陸續(xù)加盟華夏幸福，其中包括華潤置地前首席財務(wù)官俞健、原華潤置地華南大區(qū)副總經(jīng)理趙榮以及華潤置地商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理趙煒。

　　對于吳向東離職后引發(fā)的中高層人員流失問題，唐勇表示，吳總服務(wù)華潤集團(tuán)和華潤置地26個年頭，對華潤置地的發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。他個人作出新的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，我們都祝他越來越好。其實也沒有什么人離開華潤置地，可能外界過度擔(dān)心了。

　　黃立沖向記者分析，華潤置地作為國企，本身還是一個人員比較穩(wěn)定的平臺。而出現(xiàn)部分人跳槽的原因，主要還是因為外面可能有更多的機(jī)會，而華潤置地內(nèi)部可能沒有為他們提供一個上升的軌道和機(jī)制，或者在工作方面缺乏滿足感。易居研究院中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，內(nèi)部如果有多位優(yōu)秀員工離職，對于華潤置地也是比較大的損失，后續(xù)應(yīng)該強(qiáng)化管理體系，防范離職潮的出現(xiàn)。

　　（文章來源：中國經(jīng)營報）