2019年4月12日，標(biāo)普評(píng)級(jí)發(fā)布的研究報(bào)告顯示，正榮地產(chǎn)(06158)的債務(wù)情況很可能在未來得到改善。上調(diào)該公司評(píng)級(jí)展望至正面，重申投機(jī)級(jí)別為“B”。以下為報(bào)告正文：

　　評(píng)級(jí)理據(jù)

　　展望上調(diào)主要反映我們預(yù)期正榮的桿杠于未來12個(gè)月會(huì)隨著強(qiáng)勁的銷售及收入增長，利潤率溫和改善、審慎的土地收購及可控的債務(wù)規(guī)模而改善。假設(shè)現(xiàn)有較為寬松的融資環(huán)境持續(xù)，我們預(yù)期公司于2019年年底的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性狀況將可大幅加強(qiáng)。

　　境內(nèi)外的融資環(huán)境放寬應(yīng)可使正榮地產(chǎn)進(jìn)一步改善其債務(wù)結(jié)構(gòu)及債務(wù)期限。自于2018年在香港上市以來，公司已通過在境內(nèi)外進(jìn)行債券融資，以降低其非銀行借貸(如信托貸款)的比例。于2018年年底，正榮地產(chǎn)非銀行借貸占總借貸的比例已下降至35.8%(2017年時(shí)為54%)。

　　我們亦相信，公司資本結(jié)構(gòu)的改善已延伸至債務(wù)期限的延長。公司于2018年總體債務(wù)年期為1.9年，處于次優(yōu)狀態(tài)。然而，基于2019年整體融資環(huán)境的改善，正榮地產(chǎn)已發(fā)行合共12億美元優(yōu)先票據(jù)以進(jìn)行再融資，包括一筆2億美元3年期票據(jù)及一筆4.2億美元3.8年期票據(jù)。

　　我們認(rèn)為，公司將可繼續(xù)利用良好的融資環(huán)境以改善其短期債務(wù)及流動(dòng)性狀況。公司計(jì)劃將短期債務(wù)比例由2018年年底的51%下降至30%以下，及將現(xiàn)金與短期債務(wù)比率從1.2倍提升至2倍。

　　盡管2018年土地開支基數(shù)較低，我們認(rèn)為正榮地產(chǎn)于2019年應(yīng)能夠通過控制買地來確保其債務(wù)增長可控。我們預(yù)期公司在2019年的土地開支約人民幣300至320億，占其銷售現(xiàn)金回款約55%。由于缺乏具有利潤競爭優(yōu)勢(shì)的土地，公司于2018年的土地開支低于我們?cè)A(yù)期。正榮地產(chǎn)應(yīng)有可能增加其土地投資的應(yīng)占權(quán)益比例。因此，我們預(yù)期公司的調(diào)整后債務(wù)只會(huì)溫和增長至人民幣500至520億(2018時(shí)為人民幣470億)。

　　我們預(yù)計(jì)正榮2019年的收入將按年增加約30%，令其債務(wù)與息稅折舊及攤銷前利潤比率由2018年的6.5倍下降至5.4倍至5.7倍。

　　我們確信了對(duì)正榮地產(chǎn)的現(xiàn)有評(píng)級(jí)，以反映公司較其他受覆蓋同業(yè)擁有較高的短期債務(wù)比例。我們認(rèn)為，公司債務(wù)期限進(jìn)一步改善將取決于良好融資環(huán)境的可持續(xù)性，然而這存在不確定性。此外，正榮地產(chǎn)擁有相對(duì)較少的土地儲(chǔ)備和較短的上市往績記錄，因此，較長的戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)與經(jīng)營目標(biāo)一致性的業(yè)績記錄對(duì)我們的評(píng)估很重要。

　　正榮地產(chǎn)的業(yè)務(wù)地位也在加強(qiáng)。在較高等級(jí)城市擁有強(qiáng)大的布局、穩(wěn)定的利潤率及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量獎(jiǎng)繼續(xù)支持公司的業(yè)務(wù)增長。正榮地產(chǎn)成功執(zhí)行快周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)模式，擁有良好的資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)率。我們認(rèn)為，由于正榮地產(chǎn)大多數(shù)項(xiàng)目都位于具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、高收入階層和人口流入的城市，因此公司在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)較一些同業(yè)更具防御性。因此，我們提高了我們對(duì)公司業(yè)務(wù)實(shí)力的整體評(píng)估。

　　展望

　　正面的前景展望反映了我們預(yù)期正榮地產(chǎn)將于未來12個(gè)月繼續(xù)通過強(qiáng)勁的收入增長及控制買地以改善其桿杠。同時(shí)，我們預(yù)期公司將通過以較長期的借貸融資以增強(qiáng)其流動(dòng)性及債務(wù)期限。

　　上調(diào)情景

　　如果正榮地產(chǎn)在未來12個(gè)月內(nèi)改善其桿杠和資本結(jié)構(gòu)，我們或可提高評(píng)級(jí)。改善的因素包括債務(wù)與息稅折舊及攤銷前利潤比率(包括以合并及按比例合并為計(jì)算基礎(chǔ))持續(xù)地保持在5.5倍以下，及將加權(quán)平均債務(wù)年期延長至兩年以上。

　　下調(diào)情景

　　如果正榮地產(chǎn)的以債務(wù)支持的擴(kuò)張較我們預(yù)期激進(jìn)，令其債務(wù)與息稅折舊及攤銷前利潤比率(包括以合并及按比例合并為計(jì)算基礎(chǔ))未能改善至5.5。倍以下，我們或?qū)⑶熬靶薷臑榉€(wěn)定。如公司的流動(dòng)性狀況和目前少于兩年的債務(wù)年期沒有改善的話，我們也會(huì)將前景修改為穩(wěn)定。

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