盡管在所有公開場合，楊國強(qiáng)都表達(dá)了對(duì)三四五線城市的看好，但一二線，尤其是一線城市仍然是開發(fā)商的必爭之地。

　　過去一周，近一年未在上海公開市場拿地的碧桂園連中兩元，以總計(jì)約40億元的代價(jià)拿下閔行和金山兩塊宅地，顯示其對(duì)補(bǔ)倉上海的強(qiáng)烈渴求。

　　事實(shí)上，對(duì)于碧桂園的住宅業(yè)務(wù)而言，上海市場的占比并不算多。年報(bào)顯示，2018年碧桂園內(nèi)地權(quán)益銷售額中，位于三四線城市目標(biāo)三四線城市的約占56%，位于二線城市目標(biāo)二線城市的占30%，而位于一線目標(biāo)一線僅占4%。

　　在3月份舉行的年度業(yè)績會(huì)上，面對(duì)媒體對(duì)三四線城市的質(zhì)疑時(shí)，楊國強(qiáng)也一再強(qiáng)調(diào)對(duì)該部分區(qū)域的看好。不過，在一二線回暖的趨勢下，開發(fā)商短期內(nèi)加大一二線布局的動(dòng)作也尤為明顯。

　　年初至今，融創(chuàng)、綠地就分別通過收購泛海及中民投的董家渡項(xiàng)目，在上海新增數(shù)百億貨值。

　　另一方面，隨著一線城市增量市場的成熟，對(duì)存量市場的爭奪也是房企們在一線的重要布局。進(jìn)入上海市場4年來，碧桂園先后涉足長租、聯(lián)合辦公、產(chǎn)城等住宅開發(fā)之外的新業(yè)務(wù)。

　　40億加倉上海

　　與龍湖、金茂等大多數(shù)外來房企一樣，2015年才進(jìn)入上海的碧桂園在公開市場的拿地并不算多，基本保持每年兩三塊的節(jié)奏。

　　2015年4月，碧桂園在上海嘉定首次拿地，正式進(jìn)入上海市場；當(dāng)年8月，碧桂園在上海成立了高規(guī)格、相對(duì)獨(dú)立的一線城市事業(yè)部，并開始積極尋找拿地機(jī)會(huì)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，上海區(qū)域在2年多的時(shí)間內(nèi)共拿下了20余個(gè)項(xiàng)目，不過大部分位于奉賢、浦東臨港、金山、青浦、寶山、崇明等郊區(qū)。這也與碧桂園進(jìn)軍一線，并希望從“郊區(qū)大盤”模式轉(zhuǎn)身，更多涉足中心城區(qū)并建設(shè)高端豪宅產(chǎn)品的想法不相符。

　　而從銷售表現(xiàn)來看，進(jìn)入上海市場以來，碧桂園的市場份額一直不高，2016年-2018年銷售排名都在30強(qiáng)之后。期間，成立不到兩年的上海一線事業(yè)部也在2017年5月正式取消，掌管一線事業(yè)部的聯(lián)席總裁朱榮斌也轉(zhuǎn)投陽光城。

　　顯然，與碧桂園銷冠的光環(huán)相比，一線城市的表現(xiàn)始終是其無法突破的薄弱環(huán)節(jié)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，首先在產(chǎn)品和品牌上，三四線打法為主的碧桂園在一線城市就缺乏優(yōu)勢；此外碧桂園在上海拿地的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是，大多位于郊區(qū)，且樓板價(jià)都在1萬元每平米上下，這也決定其貨值貢獻(xiàn)不會(huì)太大。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，為了迎合及適應(yīng)一二線市場的市場需求，碧桂園曾于2016年在廣州、上海推出“星作”系列，計(jì)劃打造“一線城市高品質(zhì)社區(qū)”。當(dāng)時(shí)碧桂園還宣布，上海還將推出城市高端產(chǎn)品，并有頂級(jí)豪宅推出。但此后，隨著一線事業(yè)部取消，這種產(chǎn)品也歸于沉寂。

　　盡管取消了一線事業(yè)部，但碧桂園依舊沒有放棄一線市場，據(jù)了解，莫斌還曾在碧桂園2017年經(jīng)營分析會(huì)提出“5年內(nèi)各區(qū)域公司要做各自一線城市市場老大”的目標(biāo)。

　　不過，與三四線城市攻城略地的積極相比，在房企爭相搶奪的上海市場，習(xí)慣低溢價(jià)的碧桂園也沒有更激進(jìn)的表現(xiàn)，底價(jià)拿地始終是堅(jiān)持的策略，這也在某種程度上決定了其無法獲得相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地塊，從而在這個(gè)市場更進(jìn)一步。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在郊區(qū)徘徊兩年多，直到2017年9月，碧桂園才通過競得楊浦區(qū)一宗辦公用地首次進(jìn)入上海中心城區(qū)。不過很快碧桂園又回到郊區(qū)，以總價(jià)10.69億元競得奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)13-02區(qū)域地塊，成交樓板價(jià)1.104萬元/平方米。

　　2018年，上海土地市場整體冷淡，在公開市場拿到宅地的房企屈指可數(shù)，而碧桂園也僅有一宗商住用地進(jìn)賬。7月，碧桂園以底價(jià)36.35億元拍下金山區(qū)金山新城一幅大型商住辦綜合地塊，成交樓板價(jià)14725元/平方米。

　　進(jìn)入2019年，隨著一二線城市回暖，上海土地市場逐漸活躍。

　　年初，融創(chuàng)以125.53億元收購目標(biāo)公司100%股權(quán)，其中就包括泛海的上海董家渡項(xiàng)目100%權(quán)益，總建筑面積達(dá)62.80萬平方米。隨后，綠地也以121億元收購中民投董家渡項(xiàng)目50%股權(quán)，新增總建筑面積119.9萬平方米的土儲(chǔ)。

　　公開土地市場上，4月底，保利以41.79億獲上海楊浦純宅地，樓面價(jià)5.73萬元/平米。

　　相比之下，碧桂園在拿地上則繼續(xù)理性克制，5月至今，碧桂園則以40億總價(jià)接連獲得閔行、金山兩塊宅地，樓面價(jià)分別為1.92萬元/平方米和1.2萬元/平方米，這也是碧桂園時(shí)隔10個(gè)月再次在上海公開土地市場拿地。

　　入滬四年尋路

　　事實(shí)上，隨著上海房地產(chǎn)增量市場的日益成熟，對(duì)于后來者，轉(zhuǎn)向存量市場研究或許更有長遠(yuǎn)意義。

　　拋開在上海住宅市場的尷尬表現(xiàn)，近兩年，碧桂園也開始在長租、聯(lián)合辦公、產(chǎn)城等創(chuàng)新業(yè)務(wù)上發(fā)力。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在取消一線事業(yè)部不久之后，碧桂園就在上海成立長租公寓管理部和產(chǎn)城發(fā)展部，并把上海作為長租公寓產(chǎn)品試驗(yàn)的主戰(zhàn)場。

　　2017年12月，中國建設(shè)銀行上海盧灣支行與碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域在上海簽訂《全面戰(zhàn)略業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，建行上海分行將為碧桂園上海區(qū)域提供200億元人民幣資金支持，在當(dāng)?shù)匕l(fā)展長租公寓。

　　同年12月30日，碧桂園首個(gè)長租公寓項(xiàng)目BIG+國際社區(qū)在上海開業(yè)，莫斌更提出了3年在全國開100萬套的目標(biāo)。

　　不過，對(duì)于長租公寓最新的開業(yè)及出租情況，碧桂園則并未在2018年財(cái)報(bào)中提及。僅在2018年年中業(yè)績發(fā)布會(huì)上，碧桂園副總裁程光煜曾表示，截至2018年7月底，碧桂園的長租公寓有超過3萬間房。

　　可以對(duì)比的是，截止到2018年底，龍湖冠寓開業(yè)已經(jīng)達(dá)到5.3萬間，其中上海房源數(shù)量位居龍湖集團(tuán)各城市的首位，超過1萬間，而長租公寓也被選為上海龍湖2018年的最大重心。

　　顯然，作為長租公寓的后來者，除盈利等行業(yè)普遍問題，碧桂園還需面臨龍湖、萬科、旭輝等租賃業(yè)務(wù)發(fā)展迅速同行的激烈競爭。

　　另一方面，除了長租業(yè)務(wù)，2018年碧桂園上海亦開始通過與運(yùn)營上合作的方式涉水聯(lián)合辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新等業(yè)務(wù)。

　　2018年初，碧桂園上海宣布聯(lián)手方糖小鎮(zhèn)進(jìn)軍聯(lián)合辦公領(lǐng)域；2019年2月，碧桂園上海與華鑫置業(yè)達(dá)成合作，在城市更新、智慧城市、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等方面進(jìn)行合作開發(fā)。

　　盡管業(yè)務(wù)頻繁展開，但與龍湖、萬科等具同樣展開多元化業(yè)務(wù)的房企相比，無論是長租公寓的規(guī)模，還是城市更新具體項(xiàng)目的落地上，碧桂園上海都尚未有更多的突出表現(xiàn)。

　　某種程度上來說，上海更像是碧桂園對(duì)這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)的試驗(yàn)場，而在行業(yè)開始對(duì)多元化進(jìn)行重新思考的當(dāng)下，入滬4年的碧桂園仍在尋找最適合它的道路。

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