用6年時間沖進千億陣營的旭輝集團股份有限公司（HK.00884，簡稱“旭輝”）曾因權益銷售額占比不高而被質(zhì)疑業(yè)績“虛胖”，在2018年經(jīng)歷了人事?lián)Q防以及戰(zhàn)略調(diào)整之后，旭輝在2019年前4個月，再次表現(xiàn)出加速的意愿，大肆在全國土地市場攻城略地。進入5月以來，旭輝繼續(xù)以高頻率現(xiàn)身在土地招拍掛市場，成為典型的“拿地大戶”。

　　據(jù)克而瑞房企拿地排行榜顯示，2019年1-4月，旭輝以981億新增土地貨值，超越華潤置地（HK.01109）、世茂房地產(chǎn)（HK.00813）等房企，居于榜單第六位。而在今年的拿地策略上，旭輝一改前幾年與多家房企拿地模式，獨自拿地的比例越來越高。

　　有業(yè)內(nèi)專家向藍鯨房產(chǎn)指出，旭輝在2018年度進行了兩次比較大的調(diào)整，目前來看，在一線和四線城市，旭輝明顯采取了收縮戰(zhàn)略；而在二線城市和“強三線”城市攻勢比較猛。

　　不過，讓人憂慮的是，伴隨著二三線土地市場過熱，政策頻頻加碼，布局于此的房企潛在風險陡然增加。旭輝如何在此市場環(huán)境下，走出逆勢行情？

　　旭輝退守一線城市，加速二三線戰(zhàn)投

　　2018年底，旭輝北京經(jīng)歷了較大的人事變動。原旭輝北京區(qū)域總裁孔鵬、北京公司總經(jīng)理宗鳴先后離職。彼時，便有媒體稱，旭輝正在加緊退出一線市場，向二三線城市轉(zhuǎn)舵。

　　在此之前，旭輝整個2018年的拿地策略事實上已經(jīng)經(jīng)歷了多番調(diào)整。對此，曾在一份報道中指出，2018年上半年，旭輝提出要全面學習碧桂園（HK.02007）的周轉(zhuǎn)速度和規(guī)模能力，將戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)移至三四線城市。因此，旭輝2018年的新增土儲中，三四線城市占比達52%，比重超過一二線城市。

　　但業(yè)界對此并不看好。據(jù)克而瑞一份研報分析，旭輝在三四線城市的布局略晚，已經(jīng)錯失了前一輪三四線城市“去庫存紅利”，隨著“棚改”熱度的衰退，以及部分三四線城市需求的透支，未來，三四線城市新增項目的價格可能不如預期，風險加大。

　　2019年3月14日舉辦的旭輝2018年業(yè)績會上，旭輝董事長林中表示，“旭輝將把握好城市分化和市場輪動帶來的投資機會，合理掌控投資節(jié)奏。未來對人口加速流入的二三線城市，作為主要布局的戰(zhàn)場。旭輝要增加在二線、‘強三線’城市的土地儲備，并進一步增加項目權益比重（股權比例50%以上的項目）?！?/p>

　　由此開始，旭輝明顯走上轉(zhuǎn)倉之路。5月13日，旭輝以35億元斬獲河北石家莊長安區(qū)地塊；5月8日，旭輝首次進入江蘇省句容市便獲取6宗宅地共計21萬平土儲，耗資22.76億，平均溢價率21.7%。據(jù)旭輝公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年前4月，旭輝新增項目24個，其中，22個位于二線省會城市。

　　從其土地市場的儲備來看，旭輝對于一線城市的退守態(tài)度似乎已經(jīng)較為明確，而這也早有征兆。2018年6月，旭輝將北京孫河區(qū)一優(yōu)質(zhì)地塊轉(zhuǎn)給首開（SH.600376）時，孔鵬便向藍鯨房產(chǎn)透露說，該項目轉(zhuǎn)讓給首開之后，首開旗下也將向旭輝轉(zhuǎn)讓其他二線城市的一地塊作為交換?！半p方拿到彼此都更有信心開發(fā)的地塊，屬于雙贏。”孔鵬如是說道。

　　上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向藍鯨房產(chǎn)分析表示，短期內(nèi)一線城市機會有限，2019年房企的主要突破點在二三線市場，因此旭輝的調(diào)整并無不妥。

　　藍鯨房產(chǎn)注意到，孔鵬離職后，原旭輝集團投資中心副總經(jīng)理董毅調(diào)任北京，負責北京、環(huán)京及內(nèi)蒙古的投資、開發(fā)工作。董毅曾一度想為北京擴充土儲，為此還親自參與了北京朝陽區(qū)一宗宅地的土拍，但最終未能如愿，只能退而選擇與首開、金地（SH.600383）合作操盤。

　　因此，在北京土地市場，旭輝雖頻有參與，但舉牌較為謹慎，始終未有所收獲。而在上海，旭輝拿下的兩宗地塊均為商業(yè)屬性，且面積較小。

　　對于戰(zhàn)略布局的調(diào)整，旭輝方面向藍鯨房產(chǎn)回應稱，隨著一線城市逐步從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，旭輝也將順勢而為，緊隨市場腳步進行布局調(diào)整和轉(zhuǎn)型。未來，旭輝一線城市將增加持有型物業(yè)占比，提升租金收入。北京市場也不例外，將采取存量、增量雙向發(fā)展。

　　如今，與早年間重倉北京、上海布局的策略相比，旭輝“減一線”的戰(zhàn)略似乎已成定局。據(jù)其2018年年報數(shù)據(jù)顯示，旭輝一線城市銷售占比由2016年的35.7%降低至13%。

　　此外，集團還收縮了北京區(qū)域的管理范圍，將太原公司收歸總部管轄，這在一定程度上也折射出集團對太原等二線城市的看重。

　　2019年4月24日，旭輝聯(lián)合碧桂園、平安不動產(chǎn)以及凰泰地產(chǎn)，以48.5億元摘得太原市尖草坪區(qū)三給片區(qū)SP-1919至SP-1928共10宗地塊。其中，旭輝操盤地塊占地35.5萬平方米，建筑面積約130.9萬平方米。至此，拉鋸一年半的“太原歷史上最大城改項目”終于塵埃落定。

　　對此，旭輝方面向藍鯨房產(chǎn)指出，林中董事長曾提到，旭輝要放緩新城市的擴張，重點深耕戰(zhàn)略城市，提高在戰(zhàn)略性城市的市場競爭力和市場份額。

　　不過，考慮到二線城市的新一輪樓市調(diào)控還在持續(xù)收緊，這與其在一線城市所處的環(huán)境十分相近。旭輝能否在嚴控的市場之下找到新的突破口，尚需要時間檢驗。

　　權益占比大幅提升，轉(zhuǎn)做“均好生”能否保證規(guī)模增速？

　　除了積極下沉二三線城市戰(zhàn)略之外，旭輝另一個比較明顯的變化便是拿地權益的大幅度提升。

　　2012-2017年的6年里，旭輝依靠著合作拿地的方式，快速的做大規(guī)模，將銷售額從50億提高到了千億。但也正因如此，旭輝一度被質(zhì)疑業(yè)績“水分”太多。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年旭輝總土儲權益占比由82.6%降低至50.2%。

　　在此期間，旭輝由于銷售額權益占比過低，也影響了其凈利潤的表現(xiàn)。據(jù)雪球數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年，旭輝銷售額從212億躍升至1520億，實現(xiàn)了6倍的漲幅；而同期凈利潤卻僅從18.61億增至54億，增幅不足2倍。

　　進入2019年，旭輝顯然在謀求有質(zhì)量的業(yè)績增長上有了更多動作。據(jù)旭輝集團的一份數(shù)據(jù)顯示，2019年前4個月，旭輝新增土儲面積的權益占比為71.15%；以拿地金額計算，土地貨值的權益占比則為81.55%，相較于2018年度54%的拿地金額權益比有了明顯提高。

　　58安居客首席分析師張波向藍鯨房產(chǎn)指出，房企的土儲權益占比和規(guī)模化發(fā)展存在著一定的反比關系，在同等投入的情況下，權益占比越低，規(guī)模化的效率越高，旭輝的權益占比一直低于平均水平，在規(guī)?；揭欢ǔ潭葧r，盡快優(yōu)化權益占比水平，有利于企業(yè)自身更高質(zhì)量發(fā)展。

　　不過也有不愿具名的專家對此提出了反對看法，認為此時并非房企提升權益占比的最好時機?！胺科筠D(zhuǎn)舵二線是一個趨勢，融創(chuàng)（HK.01918）、新城（SH.601155）等房企均加大了在二線及強三線的拿地規(guī)模。不過，伴隨著房企向這些區(qū)域匯集，高額的地價會一定程度上降低企業(yè)的利潤?！痹搶＜胰缡欠治稣f。

　　同策集團首席分析師張宏偉就表示：“從銷售角度來看，房企今年的財報數(shù)據(jù)會比較難看，但不拿地房企又有踏空市場周期的風險，為了平衡這一風險，房企不得不陷入有虧本風險仍要拿地的怪圈。”

　　對此，旭輝方面向藍鯨房產(chǎn)回應稱，權益占比的高低是旭輝的策略性選擇。在土地市場熱的時候，集團會分散風險，減少權益占比；在市場冷的時候，則會擇機提升權益占比。其表示：“旭輝非常注重土地儲備布局的‘組合拳’。通過不同類型土地儲備配比的優(yōu)化，來實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)效率與利潤率的平衡?！?/p>

　　但從市場環(huán)境來看，來自政策層面的風險，或是其較難實現(xiàn)平衡發(fā)展的一個難題。2019年4月下旬以來，二線城市西安、蘇州、合肥等紛紛迎來調(diào)控加碼，這為房企二線城市布局敲響警鐘。

　　對此，上述專家向藍鯨房產(chǎn)指出，此前旭輝權益占比較低，一定程度上其實也攤薄了風險。如今，隨著旭輝權益占比不斷擴大，旭輝所面臨的風險也將增加。

　　不難看出，旭輝經(jīng)歷過這一輪土儲大換倉之后，謀求有質(zhì)量的擴張已成為其2019年“主旋律”，但在向業(yè)績、利潤、債務“均好生”發(fā)展過程中，如何準確把握市場節(jié)奏，是最為關鍵的問題。