中訪網(wǎng)關(guān)注5月6日，美的置業(yè)(HK3990)發(fā)布未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)公告，截至2019年4月30日止四個(gè)月，合同銷售金額約人民幣285億元，相應(yīng)的已售建筑面積約277萬平方米。美的置業(yè)2019年合約銷售目標(biāo)為1000億元，目前已完成全年目標(biāo)的28.5%。

　　美的置業(yè)于2018年10月11日正式在香港聯(lián)交所主板掛牌交易，預(yù)計(jì)發(fā)售1.8億股，發(fā)行價(jià)為每股17港元，扣除相關(guān)費(fèi)用后募資凈額29.17億港元。實(shí)際上，美的置業(yè)每股作價(jià)16.60港元，只融得27.87億元的凈額，和目標(biāo)值相差1.3億元。

　　但就在美的置業(yè)遞交上市后的首份年報(bào)后，其股價(jià)漲幅近半，市值躍升至241億元左右，目前約為239.9億元。

　　短短四年時(shí)間，美的置業(yè)銷售額從百億上漲到接近千億，2015年-2018年，公司合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元、790億元，復(fù)合年增長率超95%，被稱為行業(yè)“黑馬”。

　　然而，近幾年激進(jìn)溢價(jià)拿地，追逐規(guī)模擴(kuò)張的美的置業(yè)，卻在史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策下暴露了短板，凈利潤大幅下滑，財(cái)務(wù)壓力加劇。

　　截至2018年12月31日，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為265.3億元，總借款額為495.1億元，凈負(fù)債率97%，明顯高于同行業(yè)其他企業(yè)負(fù)債率水平。

　　2018年，美的置業(yè)拿地速度不減，新增項(xiàng)目土地儲(chǔ)備達(dá)1662萬平方米，通過合營企業(yè)和聯(lián)營公司收購權(quán)益土地儲(chǔ)備面積57萬平方米，全年共新增土地儲(chǔ)備1719萬平方米。

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　　而4月單月，美的置業(yè)拿地動(dòng)作頻頻。4月3日，浙江省臺(tái)州市一宗土地出讓，經(jīng)過176輪競價(jià)，美的置業(yè)以6.43億元奪得地塊，溢價(jià)率86.6%，樓面價(jià)約為8570元/平方米。

　　武漢成為美的置業(yè)拿地?zé)衢T城市，4月23日，公司以28.57億元競得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)一宗土地，樓面價(jià)10369.76元/平方米，溢價(jià)率72.94%；4月25日以最高限價(jià)25.22億元加8.5%配建公共租賃住房比例競得江夏區(qū)一宗地塊，樓面價(jià)6233.33元/平方米，溢價(jià)率57.72%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中訪網(wǎng)，“美的置業(yè)過去拿的地，多集中在一些地級市，這是為了把控土地成本和擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。而上市以后，企業(yè)的投資重心有所調(diào)整，對于武漢等核心城市，也有敢拿地的姿態(tài)。對于美的置業(yè)來說，類似激進(jìn)的做法，關(guān)鍵要看它后續(xù)對于武漢等樓市的周期把控。一般來說，武漢市場未來成長性很大，但關(guān)鍵還是要看此類企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的把控，否則拿地太多會(huì)消化不良，也容易導(dǎo)致負(fù)債數(shù)據(jù)偏大，影響盈利數(shù)據(jù)”。

　　此外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策收緊，對于二線及以下房企打擊最大的一面在于，企業(yè)將面臨一線房企在二、三線城市的直接對抗。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，未來2-3年內(nèi)，美的置業(yè)的拿地成本或?qū)⒂捎谝痪€房企的入駐而不斷攀升，屆時(shí)公司的買地融資需求將進(jìn)一步加大。

　　不得不注意的是，自2018年以來，包括銀行、信托在內(nèi)的融資渠道不斷收緊，融資難、融資貴更是中小房企面臨的巨大難題。

　　對此，在此前的業(yè)績會(huì)上，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，2019年美的置業(yè)將從四個(gè)方面做好融資工作：第一，借用上市公司平臺(tái)，拓展多元的融資渠道；第二，不斷提高信用評級升級的工作；第三，調(diào)整融資渠道的結(jié)構(gòu)，2019年開始基本上是做信托融資，未來會(huì)盡量把融資成本降下來；第四，美的置業(yè)非常有信心會(huì)進(jìn)一步得到改善凈負(fù)債率。

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