23日晚間，上交所向紅星【美凱龍(601828)、股吧】(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司)下發(fā)年報(bào)問(wèn)詢函，針對(duì)投資性房地產(chǎn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況和主要財(cái)務(wù)信息等方面提出六大問(wèn)題，要求紅星美凱龍5月31日前回復(fù)。

　　來(lái)源：紅星美凱龍公告截圖

　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)方面的問(wèn)題

　　問(wèn)詢函顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為18.20億元，占利潤(rùn)總額的比例為30.24%。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)凈利潤(rùn)影響較大。上交所要求公司補(bǔ)充披露：

　　(1)分項(xiàng)目列示投資性房地產(chǎn)所處位置、土地性質(zhì)、購(gòu)置單價(jià)、物業(yè)面積以及報(bào)告期末的賬面價(jià)值；

　　(2)分項(xiàng)目列示投資性房地產(chǎn)所處建設(shè)階段和使用狀態(tài)、具體用途以及報(bào)告期內(nèi)的租金或轉(zhuǎn)讓收益；

　　(3)分項(xiàng)目列示投資性房地產(chǎn)的抵質(zhì)押狀態(tài)、抵質(zhì)押借款金額、借款期限和期末余額。

　　2016年至2018年末，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快；截至報(bào)告期末，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)70.84%，為最主要的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，估值方法未采用市場(chǎng)法，而采用收益法、直接比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法。上交所要求公司補(bǔ)充披露：

　　(1)未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的原因；

　　(2)各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用的估值技術(shù)，以及主要假設(shè)和參數(shù)、評(píng)估計(jì)算過(guò)程和結(jié)果；

　　(3)結(jié)合當(dāng)?shù)氐钠骄康禺a(chǎn)價(jià)格水平，說(shuō)明投資性房地產(chǎn)估值的合理性；

　　(4)按成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量并模擬測(cè)算對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債及各項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。

　　年報(bào)披露，公司持有公允價(jià)值為15.55 億元的投資性房地產(chǎn)在項(xiàng)目合作方擁有使用權(quán)的土地上，并將其確認(rèn)為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)。上交所要求公司補(bǔ)充披露：

　　(1)該項(xiàng)房產(chǎn)的基本信息，主要包括具體位置、土地性質(zhì)、購(gòu)置單價(jià)、物業(yè)面積、具體用途和使用狀態(tài)；

　　(2)結(jié)合與相關(guān)合作方簽訂協(xié)議的主要內(nèi)容，說(shuō)明將該項(xiàng)房產(chǎn)確認(rèn)為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)的依據(jù)，相關(guān)會(huì)計(jì)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

　　此前，曾注意到，A股上市公司“囤房”熱情日益高漲。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年一季度，1793家公司合計(jì)持有投資性房地產(chǎn)1.27萬(wàn)億元，較2018年年末數(shù)據(jù)增3.9%，其中紅星美凱龍持有投資性房地產(chǎn)達(dá)到798.77億元，超過(guò)萬(wàn)科位居A股首位。

　　關(guān)于主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況和主要財(cái)務(wù)信息方面的問(wèn)題

　　年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)公司短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等有息負(fù)債合計(jì)266.11億元，同比增長(zhǎng)60.61%。利息費(fèi)用為16.70 億元，同比增長(zhǎng)32.46%。此外，還有2.03 億元的利息費(fèi)用資本化。上交所要求公司補(bǔ)充披露：

　　(1)新增借款資金的成本及主要用途；

　　(2)相關(guān)利息費(fèi)用資本化的依據(jù)，是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定；(3)結(jié)合公司近期負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大、財(cái)務(wù)費(fèi)用提高的情況，說(shuō)明是否存在資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)及償債風(fēng)險(xiǎn)，并說(shuō)明公司擬采取的應(yīng)對(duì)措施。

　　年報(bào)披露，第四季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.48 億元，同比增長(zhǎng)31.20%；凈利潤(rùn)3.17億元，同比下降74.38%。上交所要求公司補(bǔ)充披露第四季度在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的同時(shí)凈利潤(rùn)大幅下滑的原因及合理性。

　　年報(bào)披露，期末已背書(shū)或貼現(xiàn)且在資產(chǎn)負(fù)債表日尚未到期的應(yīng)收票據(jù)中，期末終止確認(rèn)金額為2.21億元。對(duì)此，上交所要求公司補(bǔ)充披露報(bào)告期內(nèi)大額應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)或背書(shū)的具體情況，并結(jié)合應(yīng)收票據(jù)的業(yè)務(wù)模式及是否具有追索權(quán)條款分別說(shuō)明上述貼現(xiàn)或背書(shū)的應(yīng)收票據(jù)是否滿足終止確認(rèn)條件，相關(guān)會(huì)計(jì)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。(中新經(jīng)緯APP)

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